Tìm được nguồn vốn trong giai đoạn hiện nay chính là yếu tố có thể giúp doanh nghiệp bất động sản tồn tại.
Trong các năm trước việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản thường dựa vào khách hàng và ngân hàng. Tuy nhiên, hiện nay sức mua của khách hàng giảm sút, lãi suất cao và tín dụng bị thắt chặt trong khi vốn huy động từ thị trường chứng khoán cũng không dễ. NCĐT đã có cuộc trao đổi với ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House) về chiến lược tìm vốn của doanh nghiệp này.
Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều đang trong tình trạng khó khăn, Thuduc House thì thế nào thưa ông?
Thuduc House cũng gặp khó khăn về vốn, nhưng không đáng ngại lắm. Chúng tôi đã nhìn thấy trước vấn đề và từ năm 2008 đã có kế hoạch phát hành trái phiếu chuyển đổi. Sau khi làm thủ tục, đến năm 2010 mới phát hành được, nhưng do thời điểm tốt của thị trường đã qua nên chỉ huy động được 208 tỉ đồng trong tổng số 600 tỉ đồng phát hành. Số tiền đó cũng giúp giảm bớt khó khăn về vốn. Hàng tồn kho hiện nay của doanh nghiệp chỉ khoảng 100 căn hộ ở dự án Trường Thọ, hiện vẫn bán nên cũng không đáng ngại lắm. Với các dự án đang xây dựng, hiện nay Thuduc House chỉ tập trung vào các dự án tiềm năng và có khả năng tạo ra dòng tiền, không đầu tư dàn trải. Cụ thể như dự án Cantavil Premier liên kết với Daewoon Hàn Quốc mặc dù đang xây dựng nhưng đã bán được gần 70%. Hai dự án khác là TDH Phước Bình và dự án đất nền Long Hội City ở Long An cũng tiêu thụ khá tốt, do đánh trúng nhu cầu.
Nhưng báo cáo quý III/2011 của Thuduc House vẫn bị lỗ, thưa ông?
Quý III, Công ty đạt 100,4 tỉ đồng doanh thu, giảm 21,43% so với cùng kỳ năm ngoái, giảm 46,2% so với quý trước. Các khoản giảm trừ của quý này tăng mạnh, gấp 6,3 lần cùng kỳ. Có doanh thu nhưng lãi vay tăng mạnh khiến lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh bị âm. Kế hoạch doanh thu lợi nhuận cả năm nay của Thuduc House đã giảm một nửa so với năm ngoái nhưng chắc cũng không đạt, có thể phải giảm thêm 50% kế hoạch nữa.
Hiện nay mỗi tháng Thuduc House trả lãi khoảng bao nhiêu?
Thuduc House vay khoảng 400 tỉ đồng. Với lãi suất hiện nay, mỗi tháng chúng tôi trả lãi khoảng 8 tỉ đồng. So với tài sản và vốn chủ sở hữu của Công ty thì khoản vay này không phải là gánh nặng.
Với nhiều dự án đòi hỏi vốn lớn, Thuduc House sẽ lấy vốn từ đâu?
Hiện chúng tôi đang tìm nguồn vốn để thay thế cho khoản 400 tỉ đồng trái phiếu chưa phát hành hết. Chúng tôi sẽ tạm dừng lại một số dự án, như dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Huế. Ngoài ra, chúng tôi cũng sẽ thoái vốn khỏi một số dự án dài hạn để có vốn cho các dự án trọng điểm. Ngoài ra, chúng tôi cũng đang thoái vốn ở một số doanh nghiệp khác.
Với các doanh nghiệp bất động sản, để phát triển dài hạn bên cạnh nguồn vốn thì quỹ đất cũng là vấn đề mấu chốt, Thuduc House xây dựng quỹ đất như thế nào?
Ngoài quỹ đất tự xây dựng, một trong những chiến lược của Thuduc House là liên kết với một số doanh nghiệp có sẵn quỹ đất, đặc biệt là đất nhà xưởng để tránh giải tỏa đền bù phức tạp. Điển hình như dự án Phước Long, Tocontap, Phúc Thịnh Đức, Trung tâm Thương mại - Căn hộ Aquila Plaza hay như dự án Cantavil ở Hà Nội. Đây là những dự án hợp tác với Tổng Công ty Dệt may Việt Nam. Tới đây chúng tôi sẽ liên kết với một số tổng công ty nhà nước tại TP.HCM.
Daewoon hiện nay vẫn còn kết hợp rất tốt với Thuduc House. Điều ông học được từ cuộc bắt tay này là gì?
Đó là kỹ năng bán hàng theo chuỗi. Ngay như văn hóa xây dựng nhà mẫu, chính dự án Cantavil An Phú là dự án xây dựng nhà mẫu đầu tiên của Việt Nam. Cách bán hàng, tiếp cận khách hàng, quản lý trong lĩnh vực xây dựng của họ rất tốt. Ngay cả cách xây dựng quan hệ với chính quyền họ cũng làm rất tốt. Ban đầu, những mối quan hệ có thể do Thuduc House giới thiệu nhưng sau đó họ lại xây dựng mối quan hệ đó sâu hơn mình.
Sang Mỹ đầu tư, Thuduc House đã gặt hái được kết quả gì?
Tôi quyết định đầu tư sang Mỹ khi nhận thấy tình hình thị trường bất động sản Mỹ đã xuống tới đáy sau cuộc khủng hoảng tài chính. Năm 2008 Công ty đã mua được một số biệt thự tại bang California và đang cho thuê, đợi đến khi thị trường phục hồi sẽ bán lại thu lợi nhuận. 3 triệu USD có thể là một khoản đầu tư mạo hiểm nhưng chúng tôi sử dụng nhân viên bản xứ am hiểu luật pháp Mỹ để điều hành, qua đó chúng tôi còn có điều kiện học hỏi những giải pháp, cung cách làm ăn cũng như quy định của Mỹ. Hiện tại, chúng tôi đã bán được 1 căn, còn lại 9 căn đang cho thuê. Mỗi năm những biệt thự này mang lại hơn 100.000 USD lợi nhuận cho Công ty.
Công ty có kế hoạch gì để phát triển dòng căn hộ giá rẻ không thưa ông?
Năm 2012 chúng tôi sẽ tung ra dòng căn hộ giá rẻ. Hiện chúng tôi đang cùng các đơn vị tư vấn nghiên cứu để tìm ra một công thức để làm sao đảm bảo căn hộ có diện tích vừa phải và giá thành rẻ. Những căn hộ này chỉ có diện tích khoảng 40-50 m2 và mức giá sẽ khoảng 400-500 triệu đồng. Chúng tôi có một số quỹ đất đã đền bù với giá rẻ ở khu vực Bình Chiểu và Hiệp Bình Chánh (Thủ Đức) để sẵn sàng cho kế hoạch này. Dự kiến chúng tôi sẽ tung ra khoảng 600 căn hộ loại này.
Liệu giá của căn hộ có còn giảm thêm nữa không?
Thực sự doanh nghiệp cũng muốn giảm nhưng theo tôi mức giá hiện nay như các dự án của Thuduc House là đã sát giá đáy. Nếu giảm giá nữa là bán lỗ. Hiện tỉ suất lợi nhuận tại các dự án căn hộ của Thuduc House tối đa cũng chỉ khoảng 15%. Những dự án trên thị trường đang giảm giá chủ yếu là bán lỗ để có tiền trả nợ do áp lực thu hồi nợ từ ngân hàng. Tôi cho rằng, với tình hình hiện nay sắp tới sẽ có nhiều doanh nghiệp bán lỗ nữa.
(Theo NCĐT)
