Theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát, xu hướng đầu tư bất động sản liền thổ bùng nổ mạnh mẽ tại Tp.HCM trong 10 năm qua. Mặt bằng giá đất tại Tp.HCM cũng như các tỉnh lân cận có nhiều biến động bởi các cơn sốt đất diễn ra liên tục trong những năm 2015-2018.
Ông Nam cho biết, sau các cơn sốt ảo, hiện giá đất tại Tp.HCM ngày càng tăng cao, bất động sản liền thổ vùng giá dưới 20 triệu đồng/m2 khan hiếm dần. Thế nên, làn sóng dịch chuyển đầu tư, săn tìm đất giá rẻ ở vùng ven và các tỉnh giáp ranh Sài Gòn ngày càng nở rộ. Giá đất thổ cư tại Long An, Đồng Nai, Bình Dương đang ở mức 15-18 triệu đồng/m2.
Chuyên gia này cho biết, quỹ đất tại các xã, huyện ngoại ô Tp.HCM được xếp vào nhóm "vùng trũng" có giá dưới 20 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp giá một vài triệu đồng mỗi m2. Đối với những nhà đầu tư có dòng tiền vừa phải, phân khúc này đáp ứng được cả nhu cầu đầu tư lẫn an cư.
CEO Nam Phát chỉ ra 3 huyện vùng ven có giá đất mềm nhất Tp.HCM hiện nay và những cơ hội, thách thức của các khu vực này.
|
|
| Ba huyện vùng ven Tp.HCM gồm Cần Giờ, Bình Chánh, Củ Chi còn nhiều cơ hội tăng giá đất trong năm 2019. Trong ảnh: Một dự án đất nền tại huyện vùng ven. (Ảnh: P.V) |
Huyện Cần Giờ
Tại Tp.HCM, Cần Giờ là huyện đảo duy nhất giáp biển với diện tích rừng lý tưởng, mảng xanh lớn. Vì địa hình trải dài nên giá đất từng xã có sự chênh lệch lớn. Phần lớn các thửa đất đang được giao dịch trên thị trường có diện tích lớn cả nghìn m2. Tuy nhiên, trong đó đất thổ cư chỉ vài trăm mét, diện tích còn lại là đất vườn, đất nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp...
Tại xã Bình Khánh, giá đất mặt tiền đường Rừng Sác dao động từ 8-15 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền khu vực xã Lý Nhơn từ 1-3 triệu đồng/m2, xã Tam Thôn Hiệp từ 3-6 triệu đồng/m2. Giá đất mặt tiền duyên hải khu vực xã Long Hòa nằm trong khoảng 6-14 triệu đồng/m2.
Tại thị trấn Cần Thạnh, đất mặt tiền đường Duyên Hải có giá thấp nhất là 14 triệu đồng/m2, mỗi m2 đất Giồng Ao có giá từ 16-19 triệu đồng/m2. Nơi đây có nhiều lợi thế về du lịch và là trung tâm hành chính của huyện Cần Giờ. Trong tương lai, một khu đô thị du lịch của một ông lớn địa ốc sẽ được triển khai tại đây. Đồng thời, sắp tới hệ thống giao thông được nâng cấp, đầu tư mạnh. Chẳng hạn, tuyến đường Rừng Sác nối kết giao thông xuyên suốt huyện sẽ được mở rộng trong thời gian tới. Giá đất tại Cần Giờ vào cuối năm 2018 tăng ít nhất 60% so với năm 2017.
Huyện Bình Chánh
Tại xã Tân Túc, giá đất thổ cư dao động từ 15-20 triệu đồng/m2 với diện tích đất từ 80m2 trở lên có sổ hồng riêng. Đất vườn khu vực này có giá từ 3-5 triệu đồng/m2. Tân Túc là xã duy nhất có mặt bằng giá đất từ 20 triệu đồng/m2 trở xuống.
Giá bất động sản liền thổ tại huyện Bình Chánh tăng chóng mặt sau các sơn sốt đất kèo dài từ năm 2015-2018. So với hồi đầu năm ngoái, giá đất nơi đây tăng 15-20%. Trong khi đó, hạ tầng giao thông không có nhiều biến chuyển lớn.
Huyện Củ Chi
Tại các xã Tân Phú Trung, Bình Mỹ, giá đất thổ cư thấp nhất từ 10-12 triệu đồng/m2, mức giá cao nhất có thể vượt 20 triệu đồng/m2 trở lên. So với toàn Tp.HCM, mặt bằng giá đất thổ cư ở đây vẫn khá mềm. Diện tích đất từ 80m2 trở lên có sổ hồng riêng, đất vườn có giá từ 3-7 triệu đồng/m2. So với hồi đầu năm 2018, giá đất thổ cư tăng 20-30%. So với năm qua, hạ tầng giao thông khu vực cũng không có nhiều chuyển biến lớn.
Theo ông Nam, điểm chung của các huyện có giá đất thấp nhất Tp.HCM là cách trung tâm (chợ Bến Thành làm mốc) không dưới 20 km hoặc xa hơn. Nhược điểm đầu tiên của các khu vực này là quãng đường khá xa, di chuyển mất nhiều thời gian. Thách thức thứ hai là hạ tầng kết nối với trung tâm chưa có đột phá, những dự án hạ tầng lớn đang trong giai đoạn chờ, chưa biết ngày khởi công xây dựng. Mặt khác, hoạt động giải trí, thương mại, dịch vụ... tại các xã, huyện này cũng chưa sôi động.
Do giá đất nội thành không ngừng gia tăng trong những năm qua nên các xã, huyện xa trung tâm Sài Gòn đang dần vượt qua rào cản khoảng cách và giao dịch nhiều hơn. Theo quy luật "nước chảy về chỗ trũng", làn sóng thu gom đất vùng ven ngày càng phổ biến. Những huyện có mặt bằng giá đất thấp nhất TP có khả năng thu hút dòng vốn quy mô trung bình, đồng thời trở thành mục tiêu của các nhà đầu tư trong năm nay.
Cũng theo chuyên gia này, mục tiêu mua bất động sản liền thổ tại các huyện, xã ngoại thành Tp.HCM được chia làm 4 nhóm:
Thứ nhất, mua để xây nhà, an cư, phục vụ nhu cầu ở thật.
Thứ hai, mua để đầu tư nhỏ lẻ khi giá đất còn thấp hơn mặt bằng chung rồi chờ tăng giá bán chốt lời trong trung hạn.
Thứ ba, nhà đầu tư trường vốn, dài hạn mua để tích lũy tài sản, không quan tâm tới biến động của thị trường trong ngắn hạn.
Thứ tư, người mua săn tìm lô đất quy mô lớn, cực lớn để đầu cơ và chờ đợi biến động về hạ tầng giao thông. Họ có thể mua để phát triển dự án hoặc chuyển nhượng lại cho các nhà phát triển bất động sản.
