Thị trường BĐS ghi nhận đà hồi phục tích cực, với nhiều khởi sắc trong năm 2015. Đánh giá về thị trường BĐS trong năm 2016, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA).
Thưa ông, hướng phát triển của thị trường BĐS năm 2016 sẽ như thế nào?
Ông Lê Hoàng Châu: Trong năm 2016, thị trường sẽ tiếp đà hồi phục của năm 2015 và sự hồi phục này không có gì là bị động. Thị trường BĐS Việt Nam đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2013 nối tiếp đến năm 2014 và 2015 như chúng ta đã thấy. Hiện chưa có dấu hiệu nào cho thấy đà phục hồi này sẽ chững lại trong năm tới.
Năm 2015 ghi nhận sự tăng giá ở rất nhiều dự án. Quan điểm của ông về hiện tượng này? Thưa ông, sự tăng giá như vậy có tiềm ẩn nguy cơ nào cho thị trường BĐS?
Ông Lê Hoàng Châu: Trong năm 2015, giá sản phẩm BĐS ghi nhận có sự tăng giá và biên độ tăng thực tế từ 5-15%, tuy nhiên không phải mọi phân khúc thị trường và mọi dự án đều tăng. Tôi cho rằng, sự tăng giá này cũng phù hợp với quy luật khi thị trường đang bắt đầu đi lên từ đáy và chưa đạt đỉnh. Xét về lợi nhuận của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp địa ốc làm ăn hiệu quả cũng chỉ đạt từ 5-15% lợi nhuận, song con số này đã là 15-20% trong năm nay. Nhưng, một dự án phải thi công xây dựng 3-4 năm, do đó mức lợi nhuận đạt được như vậy là không quá cao. Mức tăng trưởng này được cho là bền vững so với thời kỳ bong bóng trước đây.
Điều quan trọng là, mức giá cuối cùng đến tay người tiêu dùng vẫn ở trong phạm vi chấp nhận được, minh chứng qua những con số về độ thanh khoản hay tồn kho BĐS giảm mạnh,... Tôi cũng như nhiều chuyên gia đã tư vấn cho giới đầu tư và người dân, một khi có khả năng hãy mua, hãy đầu tư vào BĐS ngay trong năm 2015 vì giá có thể tiếp tục tăng lên trong các năm sau.
Đầu tư BĐS trong năm 2016 không còn nhiều cơ hội đem lại lãi suất cao.
(Nguồn ảnh: Đỗ Phong).
Thưa ống, với những nhận định trên, liệu đầu tư BĐS tại thời điểm này có sinh lợi?
Ông Lê Hoàng Châu: Giai đoạn bắt đáy năm 2012 và 2013 là giai đoạn đầu tư tốt nhất nhưng đã bị bỏ qua và giai đoạn khởi động năm 2014 cũng đã bỏ qua. Để sinh lời cao nhất trong kinh doanh phải lựa chọn được thời điểm bắt đáy giá thành. Theo tôi, BĐS năm 2016 là một kênh đầu tư an toàn, có triển vọng tạo được giá trị gia tăng. Trường hợp kinh tế vĩ mô phát triển, cùng với hàng loạt những cơ hội hội nhập sâu rộng mà Việt Nam đang có, kỳ vọng năm 2016 sẽ hình thành các cơ hội tạo ra giá trị gia tăng cho địa ốc.
Tôi đã phát hiện ra sự quay trở lại của nhà đầu tư thứ cấp từ cuối năm 2014 và đầu 2015. Nhất là ở phân khúc BĐS loại hơn 20 triệu/m2. Mức độ tồn tại của các nhà đầu tư thứ cấp ở tỉ lệ thấp vào cuối năm 2014, tuy nhiên năm 2015 tỉ lệ đầu tư thứ cấp lên đến từ 15-20% tổng giao dịch. Có thể nói, thị trường đã ổn định và hấp dẫn nhà đầu tư.
Tuy vậy, do nguồn cung thị trường hiện còn dồi dào nên họ chưa có cơ hội bán lại sản phẩm. Nhà đầu tư được chiết khấu sông hiện tại chủ đầu tư vẫn đang bán hàng. Do đó, lợi nhuận với nhà đầu tư chỉ đến từ phần chiết khấu ấy, lợi nhuận họ thu được không cao là vì thế. Thường thì phải 1 năm sau các nhà đầu tư này mới bung hàng để bán, lúc này nguồn cung không còn dồi dào và nhiều dự án hot đã rơi vào tình trạng cháy hàng. Chính vì vậy, khi đầu tư vào thị trường BĐS thời điểm này, nhà đầu tư sẽ mua được giá rẻ cũng như có nhiều lựa chọn cho quyết định đầu tư của mình.
Thứ nữa, nguồn cung lúc này chỉ dồi dào với phân khúc mức giá hơn 20 triệu/m2, trong khi phân khúc dưới 20 triệu/m2 làm ra không đủ bán, cung không đủ cầu và luôn khan hiếm. Trên thực tế, có nhiều dự án bán sạch hàng trong vòng 1 tháng. Điều này cho thấy, phân khúc hạng vừa và nhỏ luôn chắc chắn và không bao giờ chịu tác động của khủng hoảng. Mặt khác, nó cũng chứng tỏ 2 vấn đề, lòng tin của người tiêu dùng đã quay trở lại với BĐS Việt Nam và thị trường địa ốc Việt luôn có những phân khúc thực sự an toàn.
Thị trường BĐS năm 2016 sẽ là kênh đầu tư an toàn.
(Nguồn ảnh: Đỗ Phong).
Thưa ông, sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường BĐS năm 2015 liệu có ẩn chứa nguy cơ cho thị trường vào năm 2016 hay không?
Ông Lê Hoàng Châu: Phải có 5 yếu tố sau thì bong bóng BĐS mới quay trở lại: Một là, sự phát triển nóng của nền kinh tế. Hiện nay, nền kinh tế của đất nước đang trong giai đoạn mới phục hồi, còn nền kinh tế thế giới không có nhiều tín hiệu khả quan. Do vậy, chưa có nguy cơ tăng trưởng nóng.
Hai là, sự buông lỏng tín dụng như năm 2006 và 2007. Việc này khiến nhà nhà, người người đều đi buôn đất. Nhưng từ năm 2011 trở đi, Chính phủ thực hiện chính sách tiền tệ linh hoạt, thận trọng và kéo dài đến bây giờ. Theo đó, việc kiểm soát hiệu quả tín dụng là yếu tố khiến thị trường có khả năng hồi phục như thời điểm hiện tại.
Ba là, xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường địa ốc. Thậm chí còn xuất hiện yếu tố nhà đầu cơ. Thực tế cho thấy, vào năm 2007 có dấu hiệu xuất hiện nhà đầu cơ rất lớn tạo sốt ảo trên thị trường nhưng năm 2015 tại thị trường miền Nam chưa có, trong khi ở Hà Nội mới chỉ bắt đầu nhen nhóm hiện tượng nhà đầu cơ móc nối với các sàn giao dịch, sàn phân phối để thổi giá. Thế nên, yếu tố này cũng chưa đáng kể.
Bốn là, chính sách quản lý của Nhà nước. Trong trường hợp Chính phủ không có sự can thiệp vào thị trường, không có các chính sách lãi suất và tỷ giá thích hợp kịp thời sẽ rất có khả năng là dẫn đến bong bóng BĐS. Còn nếu can thiệp mạnh bằng biện pháp hành chính lại dẫn đến tình trạng đóng băng.
Năm là, bắt đầu có sự phát triển lệch pha trên thị trường BĐS khi chủ đầu tư tập trung vào các dự án nhà ở thương mại cấp cao với giá thành trên 20 triệu đồng/m2. Đây là yếu tố quan trọng nhất dẫn tới hiện tượng bong bóng. Tuy nhiên, một mình dấu hiệu này là chưa đủ để hình thành các yếu tố nguy hại ngay lập tức cho thị trường.
Tôi cho rằng, sẽ không có bong bóng BĐS trong năm 2016.
Xin chân thành cảm ơn ông!
