Phân bố không đều
Thị trường bất động sản Tp.HCM vài năm nay ghi nhận sự phát triển mạnh các phân khúc tại khu vực Đông - Nam, tâm điểm của sự phát triển là các quận 2, quận 7, quận 9, và Thủ Đức. Trước khi quy hoạch phát triển của thành phố được công bố, nhiều doanh nghiệp đã đi trước đón đầu với hàng loạt dự án chung cư, nhà phố, đất nền triển khai xây dựng. Trong đó, một số ông lớn như Phú Mỹ Hưng, Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Capiatal Land... rất thành công với những dự án căn hộ cao cấp. Nhờ vào lợi thế hạ tầng nên những dự án tung ra thị trường nằm ở khu vực phía Đông và Nam Tp.HCM đều có thanh khoản tốt khiến nguồn cung dự án khu Đông và Nam tăng lên rõ rệt.
Theo kết quả khảo sát của Dothi.net và tổng hợp số liệu từ một số đơn vị nghiên cứu, thời gian tới, nguồn cung dự án tại khu vực Đông – Nam vẫn tiếp tục bùng nổ khi đến cuối năm 2016, ít nhất sẽ có thêm 24.000 sản phẩm nhà đất tham gia thị trường và hầu hết đều thuộc các dự án đang phát triển ở khu Đông – Nam. Trong số nguồn cung này, sản phẩm thuộc phân khúc trung – cao cấp chiếm đến 30% và phân bố đều ở các quận 2, quận 7, Nhà Bè, quận 9, Thủ Đức và Bình Thạnh. Cụ thể, quận 7, quận 2 mỗi quận hiện có trên 10,000 căn hộ, khu Nhà Bè, quận 9, Thủ Đức có từ 5.000 -10.000 căn. Chỉ tính đến năm 2017 Tp.HCM sẽ có khoảng 33.000 căn hộ và gần 3.000 sản phẩm nhà phố, biệt thự được hoàn thiện xây dựng, 80% lượng sản phẩm này đến từ các dự án thuộc khu Đông Nam như Saigon Pearl Villas giai đoạn III, Dragon Parc, Vinhomes Central Park Villas, Holm Residences, Saroma Villas, Mega Village, Park Riverside, Nine South Estate, Melosa Garden …
Về phân bố, quận 7 là địa bàn dẫn đầu với gần 2.000 căn, tiếp đến là Bình Thạnh 1.420 căn và quận 2 có khoảng 616 căn. Tân Bình, Tân Phú là 2 quận có sự gia tăng đáng kể về nguồn cung với gần 5.000 căn hộ mới được triển khai xây dựng kết hợp với quận 6, Gò Vấp và khu Trung tâm có khoảng dưới 1.000 căn hộ thì sự chênh lệch giữa các khu vực vẫn là khá lớn. Theo thống kê của CBRE Việt Nam, dự kiến đến năm 2017 nguồn cung căn hộ tại quận 2 và quận 9 sẽ tăng mạnh lần lượt là 58% và 200%. Khu Đông-Nam được nhận định sẽ tiếp tục sôi động, là trọng tâm phát triển của bất động sản Tp.HCM trong khoảng 1-2 năm tới do quỹ đất còn nhiều.
Bội cung căn hộ cao cấp khu Đông Nam Sài Gòn (ảnh minh họa, nguồn: internet)
Các dự án bất động sản thường ăn theo sự phát triển của hạ tầng, tuy nhiên với nguồn cung ồ ạt như hiện nay, hạ tầng khu Đông Nam đứng trước nguy cơ quá tải, nhất là khi nhiều tuyến đường và hạ tầng xã hội quanh khu vực này chưa kịp hoàn thiện để phù hợp với tốc độ gia tăng dân số. Tình trạng kẹt xe, quá tải khi di chuyển trên các tuyến Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Hữu Thọ quận 7 hay Phạm Văn Đồng (quận 9, quận Thủ Đức), Đỗ Xuân Hợp (quận 9)… là minh chứng rõ nhất cho nguy cơ này.
Tập trung ở phân khúc cao cấp
Do muốn ‘ăn theo’ lợi thế hạ tầng nên hầu hết các dự án phát triển ở khu vực Đông –Nam đều tập trung ở phân khúc trung – cao cấp, với mặt bằng giá khá cao. Theo ông Nguyễn Văn Đực – Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, nhà giá rẻ và bình dân gần như rất ít và không hề có dự án nhà ở nào dưới 300 triệu, cũng không thể tìm thấy căn hộ 70m2 nào bán dưới giá 1 tỷ ở thành phố. Sự chênh lệch này khiến thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển theo mô hình kim tự tháp ngược, nhà cao cấp thì chiếm đại đa số, nhà giá rẻ thì chỉ thưa thớt vài dự án, trong khi nhu cầu thị trường lại là một kim tự tháp ngược lại. Nhà giá rẻ được tìm kiếm nhiều, thị phần cao cấp thì hạn chế trong một bộ phận người mua giới hạn. “Kim tự pháp ngược này hình thành một trụ quay mà nếu ta không thể tiếp tục khiến nó vận động thì tất yếu sẽ bị gục ngã. Thị trường năm 2016 vẫn còn có tác động của ngân hàng, các sàn vẫn có lượng khách hàng tiềm năng, vẫn áp dụng các chiêu tạo sóng nhất thời khiến nó tiếp tục quay. Tuy nhiên nguồn lực này liệu có thể kiềm giữ được bao lâu? Chỉ cần một ít chao đảo, không ổn định, thị trường khó mà tiếp tục tô hồng vẽ sáng”, ông Đực nhấn mạnh.
Trong khi đó, theo số liệu của Ngân hàng thế giới, Việt Nam hiện có khoảng 40% dân số có thu nhập không đủ để mua nhà. Cụ thể, với mức thu nhập dưới 10 triệu/tháng thì để mua được nhà tại những đô thị lớn như Tp.HCM, Hà Nội là rất khó. Nguồn cung căn hộ giá rẻ đang bước vào giai đoạn sụt giảm do có vị trí tại các quận huyện vùng ven, giá bán không thể đẩy lên cao, lợi nhuận khiêm tốn nên nhà đầu tư không mặn mà. Hầu hết các dự án giá rẻ trước đây có quỹ đất mua từ rất lâu với giá khá "mềm" nên lợi nhuận dù sao cũng ở mức vừa phải. Thế nhưng mặt bằng chung hiện nay giá đất đã đội lên sau 8 năm khủng hoảng nên triển khai nhà giá rẻ đang đối mặt với thách thức rất lớn.
Cũng theo ông Đực, hiện tại Tp.HCM có khoảng 60.000 căn hộ giá 3-4 tỷ tập trung ở khu Nam Sài Gòn, Phú Mỹ Hưng và khu Đông nhằm hưởng các lợi ích phát triển hạ tầng từ Thủ Thiêm và tuyến Metro. Lượng sản phẩm khổng lồ này dự kiến sẽ hoàn thành trong khoảng giữa năm 2017- 2018. Trong khoảng thời gian ngắn chỉ 2-3 năm mà thị trường đồng loạt tung ra một con số nguồn cung cực lớn như vậy, giả sử doanh nghiệp nào chỉ bán được dưới 50% tổng sản phẩm hiện có thì chắc chắn doanh nghiệp đó sẽ rơi vào nguy hiểm. Nếu 60.000 căn hộ này cùng tung ra trong vòng 2-3 năm liệu thị trường có thể hấp thụ được 50% hay không và nếu không thể tiêu thụ ít nhất 30.000 căn thì sẽ có bao nhiêu chủ đầu tư tham gia vào gói nhà cao cấp này ‘có chuyện’?
Một chuyên gia kinh tế có hơn mười năm quan sát thị trường bất động sản Tp.HCM cũng nhận định, nếu toàn bộ nguồn cung căn hộ cao cấp với khối lượng khổng lồ không được hấp thụ kịp có thể kéo thị trường đi xuống. "Cần cân bằng giữa nhà ở cao cấp và bình dân để thị trường phát triển bền vững hơn", vị chuyên gia nêu ý kiến.
Đông Phong
