CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam. Báo cáo chỉ rõ, xu hướng đầu tư căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận đang dần trở nên phổ biến, thu hút nhiều khách hàng tham gia. Thông thường, những cam kết lợi nhuận khủng luôn khiến người mua hấp dẫn.
Thế nhưng, theo đơn vị này, giới đầu tư nên tham khảo trực tiếp qua nhiều kênh khác nhau bởi chính họ sẽ phải chịu trách nhiệm cho đồng vốn mình bỏ ra. Trước khi quyết định xuống tiền, CBRE cho rằng, nhà đầu tư nên trả lời 6 câu hỏi dưới đây:
Thứ nhất, dự án có đạt các yêu cầu về mặt pháp lý?
Thứ hai, những dự án mà chủ đầu tư phát triển như thế nào? có uy tín hay không?
Thứ ba, tiềm năng du lịch của khu vực mà dự án tọa lạc có hấp dẫn?
Thứ tư, mức cam kết lợi nhuận có khả thi hay không?
Thứ năm, lợi nhuận tự cho thuê mỗi năm là bao nhiêu? So với các kênh đầu tư khác có hấp dẫn hơn không?
Thứ sáu, trong tương lai mức độ cạnh tranh của thị trường ra sao? Liệu có ảnh hưởng tới giá thuê, giá bạn sản phẩm về sau?
Khi trả lời được 6 câu hỏi trên, bạn sẽ cân nhắc được nhiều khía cạnh của suất đầu tư, từ đó đưa ra quyết định một cách khách quan hơn. Trên thị trường condotel hiện nay, cuộc đua cam kết lợi được xem là con dao hai lưỡi. Đây là công cụ bán hàng giúp thu hút khách mua nếu xét ở góc độ marketing. Việc bán hàng dễ dàng hơn khi có cam kết lợi nhuận cao. Tuy nhiên, cam kết này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
|
|
| Lợi nhuận đầu tư căn hộ condotel có thể sụt giảm khi nguồn cung tăng. |
Nếu chủ đầu tư không tuân thủ cam kết lợi nhuận đã đưa ra, pháp luật hiện hành cũng chưa có cơ chế hay quy định nào để bảo vệ khách mua. Vậy nên, người mua nên cẩn trọng bởi khi nguồn cung tăng có thể sẽ khiến lợi nhuận sụt giảm.
Trong quý III/2018, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã đưa ra nhiều cảnh báo về bản chất của việc các dự án condotel đưa ra những mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn để bán hàng.
Theo HoREA, để thực hiện dự án, chủ đầu tư condotel ngoài vốn sở hữu ban đầu thì chủ yếu vay ngân hàng, huy động vốn của người mua và tận dụng vốn của nhà thầu. Phần lớn các dự án này đều kích cầu bằng cách đưa ra mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn trong gần 10 năm để huy động vốn.
Giá bán các dự án có cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong 8-12 năm có thể đã gồm đủ chi phí cho cam kết này. Những khoản phí này gồm: phí trang bị nội ngoại thất hoàn thiện, chi phí khai thác kinh doanh, phí quản lý. Trong khi đó, đối với các dự án condotel không có cam kết lợi nhuận thì khách mua phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ và phí quản lý khai thác kinh doanh.
HoREA cho hay, với loại hợp đồng mua bán căn hộ codotel có cam kết lợi nhuận, sau khi hết hạn cam kết, chủ đầu tư chưa có điều khoản rõ ràng về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ. Chưa kể, khi kinh doanh loại hình căn hộ này, nhà đầu tư thứ cấp còn phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Mặt khác, phần lớn chủ đầu tư dựa trên báo cáo thị trường ngắn hạn để đưa ra cam kết lợi nhuận khủng. Tóm lại, theo cách huy động vốn đó, nhà đầu tư thứ cấp phải tự gánh chịu rủi ro sau giai đoạn cam kết lợi nhuận.
Theo HoREA, từ đầu năm 2014, loại hình đầu tư condotel đã xuất hiện tại Việt Nam và nay đã bùng nổ tại các khu vực hải đảo, ven biển, nhất là ở Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang. Tổng nguồn cung căn hộ condotel năm 2016 là 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, mỗi năm trung bình có khoảng 27.000-29.000 căn hộ condotel mở bán. Các sản phẩm đa số đều có diện tích trên dưới 45m.
Điều mà HoREA quan ngại là, nguồn cung căn hộ condotel trong vài năm tới có dấu hiệu tăng đột biến, tăng nóng. Nếu tính minh bạch của nhóm sản phẩm này chưa cao có thể phát sinh không ít vấn đề pháp lý.
