Tiếp nối đà bùng nổ suốt năm 2015, thị trường địa ốc năm 2016 ghi nhận dấu ấn đậm nét của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 12 tháng qua, 3 địa bàn Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc có 35 dự án được chào bán mới ra thị trường với 12.000 căn hộ nghỉ dưỡng và gần 2.000 biệt thự.
Nguồn cung tăng mạnh theo đó đã làm nổ ra cuộc đua cam kết lợi nhuận ngày càng được các nhà phát triển địa ốc đưa ra thường xuyên hơn cùng những con số hấp dẫn hơn. Năm 2015, khi thị trường BĐS nghỉ dưỡng sôi động trở lại, mức cam kết lợi nhuận phổ biến ở mức 6 - 8%. Trong năm 2016, mức cam kết lợi nhuận đã ghi nhận tăng từ gấp rưỡi đến gấp đôi, dao động 10 - 14%/năm.
Một dự án đã vận hành tại Nha Trang chào mức lợi nhuận 14% mỗi năm trong 2 năm cho khách là một ví dụ. Các dự án tại Đà Nẵng, Phú Quốc có mức cam kết dao động từ 8 - 10% trong thời gian từ 5 - 10 năm. Nhiều dự án tại Vũng Tàu, Phan Thiết, Quy Nhơn… cũng cam kết lợi nhuận cũng không dưới 8%/năm.
Tại thị trường Khánh Hòa, một đại gia BĐS nổi tiếng ở địa phương đã chào bán dự án BĐS nghỉ dưỡng tại Nha Trang với hiện trạng hoàn thiện, có thể đưa vào khai thác ngay với ưu đãi gây sốc. Chủ đầu tư dự án này đã trừ hẳn mức cam kết lợi nhuận vào giá thành, mức chiết khấu tổng cộng lên đến 300 - 500 triệu đồng/sản phẩm.
BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam trong năm 2016 đang lập kỷ lục mới về mức
chiết khấu và có tỷ suất cam kết lợi nhuận thuộc hàng khủng
so với các nước trong khu vực
Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư và Phân phối DTJ, Nguyễn Quốc Khánh đánh giá, nguyên nhân của những mức cam kết lợi nhuận khủng chưa từng có trên thị trường BĐS nghỉ dưỡng bắt nguồn từ sự cạnh tranh khốc liệt ở phân khúc này. Trong năm 2016, các chủ đầu tư không chỉ đưa ra mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn mà còn đầu tư, phát triển nhiều tiện ích mới lần đầu tiên có trên thị trường. Theo ông Mauro Gasparotti – Giám đốc điều hành Công ty tư vấn BĐS Alternaty, mức cam kết lợi nhuận của các dự án BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam là “rất cao”. Những thị trường lân cận như Thái Lan hay Bali (Indonesia), lợi nhuận chỉ khoảng 5 - 7%/năm. Khoảng thời gian cam kết lợi nhuận lên đến 10 năm tại Việt Nam cũng được nhận định là khá dài so với các quốc gia khác xung quanh.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, dù BĐS nghỉ dưỡng được cam kết lợi nhuận an toàn, phân khúc này vẫn tiềm ẩn một số rủi ro nhất định.
Thứ nhất, thời gian sử dụng đất của BĐS nghỉ dưỡng cơ bản còn hạn chế. Đa số các dự án du lịch, nghỉ dưỡng theo phương thức đầu tư truyền thống đều được Nhà nước giao đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn 50 năm. Hiện nay, hình thức đầu tư được chuyển sang phi truyền thống, các cá nhân có yêu cầu chuyển sang thành đất ở với thời hạn lâu dài. Loại hình sử dụng đất này chưa có quy định cụ thể trong luật. Thực tế, một số địa phương đã cho chuyển sang hình thức sử dụng lâu dài. Một số địa phương khác vẫn để thời hạn sử dụng đất 50 năm. Khi bỏ tiền đầu tư, nhà đầu tư cần xem xét rõ thời hạn sử dụng đất cụ thể để có quyết định cho phù hợp. Các nhà đầu tư dự án phải làm thủ tục nộp tiền sử dụng đất để được chuyển sang loại đất ở để được sử dụng lâu dài.
Thứ hai, việc hợp đồng mua sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng giữa nhà đầu tư dự án với người mua gắn với các cam kết giữa 2 bên, trong đó có các cam kết hợp tác khai thác tài sản này và lợi ích từ khai thác. Đây cũng là cách mua, bán tài sản hình thành trong tương lai, gắn với các rủi ro khi dự án chưa hoàn thành. Hợp đồng giao dịch cần được soạn thảo với tính pháp lý cao, lựa chọn các nhà đầu tư dự án có uy tín.
Thứ ba, sự bùng nổ nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng có thể khiến thị trường rơi vào hoàn cảnh thừa cung, hiệu suất kinh doanh trong tương lai sẽ thấp. Chủ đầu tư khi đó có cam kết về lợi nhuận nhưng cũng không thể thực hiện được vì thực tế lợi nhuận mang lại không nhiều. Do đó, các cá nhân đầu tư cần phân tích cụ thể về cung - cầu du lịch tại địa bàn, lựa chọn nhà đầu tư phù hợp.
Thêm vào đó, thị trường BĐS và thị trường du lịch Việt Nam cũng có thể chưa đạt được ngay những kỳ vọng đặt ra khi giới đầu tư đón sóng các hiệp định thương mại tự do kiểu mới, quan trọng nhất là hiệp định xuyên Thái Bình Dương TPP khi dưới thời Tổng thống Donald Trump, Mỹ có thể không tham gia hiệp định này.
