Vậy đất ONT là gì? Có được phép xây nhà trên đất ONT không? Các quy định mới nhất về đất ONT hiện nay như thế nào? Bài viết dưới đây của Dothi.net sẽ làm rõ những vấn đề này.

Đất ONT Là Gì?

Đất ONT là đất ở nông thôn. Thuật ngữ đất ONT được sử dụng để chỉ đất ở tại các vùng nông thôn. Khoản 1, Điều 143, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ về khái niệm đất ở nông thôn. Cụ thể, đất ở nông thôn là đất do các hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng tại khu vực nông thôn, gồm:

• Đất xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống;

• Đất vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đất ONT Có Thời Hạn Sử Dụng Bao Lâu?

Với mục đích sử dụng để "ở" nên đất ONT thường có thời hạn sử dụng lâu dài và tùy theo quy định, quy hoạch, định hướng quy hoạch cụ thể của từng tỉnh, thành. Như vậy, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ONT với thời hạn sử dụng lâu dài.

Mục Đích Sử Dụng Đất ONT Là Gì?

Đất ONT là nhóm đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép các hộ gia đình, cá nhân sử dụng, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. Đất ONT gồm đất để ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống của người dân tại khu vực nông thôn.

Đất ONT là đất ở nông thôn được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình dân dụng.

Đất ONT Có Được Đền Bù Không?

Trường hợp đất ONT cần phải giải tỏa để xây dựng các công trình, quốc phòng, an ninh... thuộc sở hữu của Nhà nước thì người sử dụng đất ở nông thôn sẽ được đền bù theo giá đất quy định của Nhà nước.

Có Được Xây Nhà Trên Đất ONT?

Đất ONT là đất ở nông thôn nên chắc chắn sẽ được xây dựng nhà ở trên đất. Mục 1, Phụ lục 1 ban hành kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT nêu rõ: Đất ở là đất chỉ dùng để làm nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống của con người như đất vườn, ao,…gắn liền với nhà ở trên cùng mảnh đất thuộc khu dân cư, đã được phê duyệt và công nhận là đất ở bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đất ở bao gồm cả đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Lưu ý: Trường hợp đất để ở nhưng có kết hợp thêm mục đích kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp (gồm cả chung cư có mục đích hỗn hợp), thì ngoài việc thống kê mục đích sử dụng là đất dùng để ở, phải thống kê thêm cả mục đích phụ là đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp.

Đất ONT Có Phải Xin Giấy Phép Xây Dựng Không?

Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, kể từ ngày 01/01/2015, mọi công trình xây dựng nhà ở nhỏ lẻ tại khu vực nông thôn đều không cần phải xin giấy phép xây dựng, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt. Theo đó, khi xây dựng nhà ở nhỏ lẻ tại khu vực nông thôn, bạn không cần phải xin giấy phép xây dựng. Thế nhưng, cần lưu ý là, các công trình nhà ở nhỏ lẻ ở vùng nông thôn không được xây cao quá 7 tầng theo quy định hiện hành.

Có Cần Chuyển Đổi Đất ONT Lên Thổ Cư?

Thuật ngữ đất thổ cư dùng để chỉ đất ở, bao gồm cả đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn. Trong đó, đất ở nông thôn - tức đất ONT được sử dụng với mục đích xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống của người dân. Đất ONT cũng có thể kết hợp thêm mục đích kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp.

Tóm lại, đất ONT là dất ở hay còn gọi là đất thổ cư. Người sử dụng đất có thể sử dụng đất ONT vào mục đích xây dựng nhà ở và các công trình dân phục vụ đời sống khác mà không cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở nông thôn sang đất thổ cư. Khác với đất nông nghiệp, muốn xây nhà trên đất nông nghiệp, chủ đất phải xin chuyển đổi mục đích sang đất ở và phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đất ONT Có Được Cấp Sổ Đỏ?

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định thì đất ONT sẽ được cấp sổ đỏ. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho đất ở nông thôn là UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện và Cơ quan Tài nguyên - Môi trường tại địa phương nơi có đất. Trong sổ đỏ sẽ ghi rõ là đất ONT là đất ở nông thôn. Theo đó, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận được sử dụng các quyền nói chung của người sử dụng đất hợp pháp, như quyền mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế...

Đất ở nông thôn ONT được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Phân Biệt Đất ONT, ODT Và Đất Thổ Cư

Nếu không nắm rõ quy định, nhiều người thường nhầm lẫn giữa hai khái niệm đất ở nông thôn và đất thổ cư. Điều này có thể gây khó khăn, vướng mắc cho quá trình làm giấy tờ nhà. Căn cứ theo khái niệm, chúng ta dễ dàng nhận thấy sự khác nhau giữa đất thổ cư và đất ONT.

Như đã nêu ở trên, đất ONT là đất ở nông thôn, thuộc các khu vực nông thôn, gồm các loại đất dùng để xây dựng nhà ở, đất vườn, ao, đất xây dựng các công trình khác… phục vụ đời sống trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn. Trong khi đó, đất thổ cư hiểu một cách đơn giản nhất đó chính là đất ở. Đất thổ cư gồm đất ở nông thôn (ONT) và đất ở đô thị (ODT).

Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT quy định cụ thể về khái niệm đất ở. Đất ở là loại đất để xây dựng nhà ở cùng các công trình phục vụ đời sống (vườn, ao gắn liền với nhà ở thuộc cùng một thửa đất thuộc khu dân cư). Đất ở bao gồm cả đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn. Nếu sử dụng đất ở vào mục đích kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp (gồm cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì phải thống kê theo mục đích đất ở, đồng thời thống kê mục đích phụ là kinh doanh sản xuất phi nông nghiệp.

Trên thực tế, người dân có thói quen sử dụng thuật ngữ đất thổ cư chung cho đất ở mà không phân biệt đó là đất ở khu vực đô thị hay đất ở khu vực nông thôn. Mọi người dễ bị nhầm lẫn là vì vậy.

Đất ở nông thôn và đất ở đô thị có những điểm giống và khác nhau như sau:

- Điểm giống: Đất ONT và đất ODT đều là đất quy hoạch với mục đích để "ở".

- Điểm khác: Khác nhau về khu vực. Đất ODT là đất ở đô thị, được sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc các công trình phục vụ đời sống trong quy hoạch của khu đô thị nội ngoại thành của thị trấn, thị xã, thành phố... Còn đất ONT là đất ở nông thôn, thuộc khu vực nông thôn.

Các Quy Định Về Đất ONT Mới Nhất Hiện Nay

Ngoài các khái niệm đất ONT là gì, đất ở là gì, đất ở nông thôn là gì, Luật Đất đai năm 2013 còn có các quy định chi tiết khác về việc sử dụng đất ở nông thôn. Theo đó, Khoản 2, Khoản 3, Khoản 4, Điều 33, Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

• Hạn mức giao đất ONT 

UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình quỹ đất tại địa phương, kết hợp với quy hoạch phát triển nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn. Đối với đất ONT, diện tích tối thiểu được tách thửa phải phù hợp với điều kiện cũng như tập quán sinh hoạt, sản xuất của địa phương cụ thể.

• Phân bổ đất ở tại nông thôn

Theo quy định hiện hành, việc phân bổ đất ở tại khu vực nông thôn trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch của các công trình công cộng, công trình sự nghiệp. Đồng thời, đảm bảo sự thuận tiện cho đời sống của người dân, công tác sản xuất, vệ sinh môi trường. Ngoài ra, việc phân bổ cũng theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

• Hạn chế mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp

Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người dân khu vực nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất ở các khu dân cư có sẵn. Tuy nhiên, cần hạn chế các trường hợp mở rộng khu dân cư ở nông thôn trên các khu đất nông nghiệp.

Đất ONT thường có giá "mềm" hơn so với đất ở đô thị ODT.

Thuế Đất ONT Được Tính Như Thế Nào?

Theo quy định hiện hành, đất ở nông thôn là đối tượng chịu thuế theo đất phi nông nghiệp. Công thức tính thuế đất ở nông thôn như sau: Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có) = Số thuế phải nộp. Trong đó, số thuế: Diện tích đất tính thuế x Thuế suất % x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) = Số thuế phải nộp (đồng).

Những đối tượng không phải chịu thuế đất ở nông thôn gồm các trường hợp không sử dụng đất này vào mục đích kinh doanh mà sử dụng vào mục đích công cộng, cụ thể:

• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; 

• Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;

• Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

• Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

Những trường hợp nêu trên đều phải có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Phí Đo Đạc Đất ONT 

Theo quy định, phí đo đạc đất ONT không vượt quá 1.500 đồng/m2. Công thức tính phí đo đạc đất ở nông thôn như sau: Phí đo đạc = Số ngày thực hiện theo định mức x Tiền lương tối thiểu vùng x Hệ số điều chỉnh nhân công/máy móc.

Lưu ý: Phí đo đạc sẽ được điều chỉnh phù hợp với tình hình thực tế tại từng khu vực, từng trường hợp cụ thể.

Có Nên Đầu Tư Đất ONT?

So với đất ở đô thị ODT thì đất ở nông thôn ONT có mức giá thấp hơn. Hiện quỹ đất ONT khá dồi dào và có sức hút nhất định đối với giới đầu tư bất động sản. Vậy có nên đầu tư, mua bán đất ONT hay không? Câu trả lời tùy thuộc vào nhu cầu, mục đích và khả năng tài chính của mỗi người. Đất ONT có thể là lựa chọn lý tưởng với những ai đang có nhu cầu mua đất xây nhà ở hoặc để làm của "để dành", tích lũy tài sản.

Dù bạn mua đất ONT với mục đích để ở hay đầu tư, tích lũy thì vẫn cần tìm hiểu thật kỹ, xem xét cẩn thận trước khi xuống tiền, phòng rủi ro khôn lường. Đặc biệt, cần lưu ý vấn đề sổ đỏ khi mua đất ở nông thôn. Nếu mảnh đất bạn định mua chưa có sổ thì nên xem xét lại, bởi có thể đất đó không đủ điều kiện để làm Giấy chứng nhận. Mặt khác, khi mua đất ONT để đầu tư cần xem khu vực đó cơ sở hạ tầng ra sao, có nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa... bởi đây là những yếu tố quyết định tiềm năng tăng giá của đất ONT ra sao? Có thể tăng giá nhanh hoặc rất lâu mới sinh lời. Đầu tư đất nói chung và đất ở nông thôn nói riêng cần có cái nhìn dài hạn, khó sinh lời trong thời gian ngắn.

Bài viết trên đây đã trả lời câu hỏi đất ONT là gì cùng các quy định mới nhất hiện nay liên quan tới loại đất này. Hy vọng bài viết đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích, giúp bạn hiểu hơn một số quy định về việc sử dụng đất ONT để tránh những sai phạm trong sử dụng đất.

 

Lam Giang (TH)

Xem thêm: 

>> Đất HNK Là Gì? 5 Điều Cần Lưu Ý Khi Mua Đất HNK

>> Đất BHK là gì? Giải Đáp 4 Thắc Mắc Về Quy Định Liên Quan Đến Đất BHK

>> Đầu Tư Đất Nông Nghiệp, Lợi Nhuận Cao Nhưng Cần Thận Trọng Điều Gì?