Bài viết dưới đây sẽ làm rõ khái niệm niệm phân lô bán nền, hồ sơ thủ tục mua đất phân lô bán nền và một số kinh nghiệm mua bán đất phân lô bán nền để hạn chế rủi ro.

1. Đất phân lô bán nền là gì?

Phân lô, bán nền được hiểu là một hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư tách thửa đối với khu đất được Nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Sau đó, chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thửa đất cho cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu mua đất xây dựng nhà ở.

Phân lô, bán nền là một hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản, theo đó, chủ đầu tư tiến hành tách thửa đối với đất được nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thửa đất đó cho hộ gia đình, cá nhân khác để tự xây dựng nhà ở.

Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về việc mua đất phân lô bán nền. Hiểu một cách đơn giản, mua đất phân lô bán nền là việc các tổ chức kinh tế được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất thực hiện dự án nhà ở và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thửa đất hoặc toàn bộ dự án nhà ở cho đối tượng được nhận chuyển nhượng. 

Đồng thời, việc mua đất phân lô bán nền cũng phải tuân thủ kế hoạch, thiết kế đô thị đã được phê duyệt bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Như vậy, đất phân lô bán nền là hình thức mà các chủ đầu tư tiến hành tách thửa đất đã được Nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất đó cho người mua để họ tự xây dựng nhà ở.

Thị trường mua bán đất phân lô bán nền sôi động trong những năm gần đây.

2. Ai được mua đất phân lô bán nền?

Theo quy định hiện hành, chỉ những chủ thể pháp luật quy định mới được mua đất phân lô bán nền, cụ thể:

• Chủ đầu tư dự án nhà ở được Nhà nước giao đất ở theo dạng mua đất phân lô bán nền.

• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án nhà ở theo dạng mua đất phân lô bán nền thì không được phép mua loại đất này.

• Chủ thể mua đất phân lô bán nền gồm cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Khi nào chủ đầu tư được phân lô bán nền?

Trước hết, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013. Để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Đất không có tranh chấp.

• Trong thời hạn sử dụng đất.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Có Giấy chứng nhận, ngoài trừ 02 trường hợp

- Trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168, Luật Đất đai năm 2013: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận (sổ đỏ) hoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ. Đủ điều kiện cấp sổ đỏ gồm nhiều trường hợp khác nhau, cụ thể:

+ Người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác theo quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013.

+ Người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện.

+ Một số trường hợp đất vi phạm như lấn, chiếm, đất được giao không đúng thẩm quyền được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

- Trường hợp theo quy định tại Khoản 3, Điều 186 Luật Đất đai năm 2013: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp sổ đỏ nhưng được quyền tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Phân lô bán nền trái phép sẽ bị xử phạt theo quy định, mức phạt tối đa lên tới 1 tỷ đồng.

Theo Khoản 1, Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về phân lô bán nền, dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức đất phân lô bán nền nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện như sau:

Thứ nhất, dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền theo quy định. Dự án không nằm trong địa bàn:

-  Các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; 

-  Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị; 

-  Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Thứ hai, dự án phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Thứ ba, chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ sau:

- Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội, công trình dịch vụ theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.

- Đảm bảo dự án được kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như cấp thoát nước, cấp điện, thu gom rác thải.

- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính của dự án gồm:

+ Tiền thuê đất;

+ Tiền sử dụng đất

+ Thuế, phí, lệ phí liên quan tới đất đai (nếu có).

Sau khi chủ đầu tư dự án hoành thành nghĩa vụ tài chính, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án. Cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, đồng thời tuân thủ quy hoạch chi tiết cũng như thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4. Mức phạt khi phân lô bán nền trái phép

Điều 21, Nghị định 91/2019/NĐ-CP được bổ sung, sửa đổi bởi Khoản 5, Điều 1, Nghị định 04/2022/NĐ-CP (hiệu lực từ ngày 06/01/2022) nêu rõ:

- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện nêu trên hoặc đủ các điều kiện nhưng chưa được UBND cấp tỉnh cho phép thì bị xử phạt như sau:

- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ 02 điều kiện quy định nêu trên trở lên thì bị xử phạt như sau:

- Không chỉ bị phạt tiền theo các mức cụ thể nêu trên, chủ đầu tư phân lô bán nền trái phép còn phải áp dụng biện phải khắc phục hậu quả như sau:

+ Buộc phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

+ Buộc phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ các điều kiện của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

+ Buộc phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt và hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính; dự án không thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

+ Buộc chủ đầu tư phải làm thủ tục trình UBND cấp tỉnh cho phép phân lô bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh theo quy định tại Khoản 1, Điều 194, Luật Đất đai năm 2013.

- Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền mà không lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

5 Thủ tục mua đất phân lô bán nền

Thủ tục chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô bán đất nền dự án thực chất là thủ tục sang tên sổ đỏ. Đây là cách gọi thông thường của người dân, dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Người mua đất phân lô, bán nền sau khi tìm hiểu, kiểm tra thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng thì thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đúng quy định hiện hành theo các bước sau đây:

• Bước 1: Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất phân lô bán nền

Bên bán và bên mua đất phân lô bán nền cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

- Bên bán

+ Sổ đỏ;

+ Sổ hộ khẩu;

+ Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng);

+ Đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ xác minh tình trạng hôn nhân;

+ Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp bán thay người khác.

- Bên mua

+ Sổ hộ khẩu;

+ Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng);

+ Đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ xác minh tình trạng hôn nhân.

+ Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng (thường do bên mua chuẩn bị hoặc các bên tự thỏa thuận với nhau.)

- Ngoài ra, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Trên thực tế, để đảm bảo đúng quy chuẩn, các bên mua bán nhà đất thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng.

Nều hồ sơ công chứng đầy đủ và hợp lệ, công chứng viên sẽ thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất phân lô bán nền theo quy định về công chứng, chứng thực.

• Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính khi mua đất phân lô bán nền

Ở bước này, hai bên mua bán thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính tại chi cục thuế nơi có đất. Đối với trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, các bên vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, phí và lệ phí. 

Vậy thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng do ai nộp?

- Thuế nhập cá nhân: Người bán kê khai và đóng nộp.

- Lệ phí trước bạ: Người mua kê khai và đóng nộp.

- Phí thẩm định hồ sơ: Người mua đóng nộp.

- Phí công chứng: Bên nào yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng.

Lưu ý: Các bên được phép thỏa thuận với nhau về người nộp các khoản thuế, phí, lệ phí nêu trên. 

• Bước 3: Đăng ký biến động

Người mua đất phân lô bán nền thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai. Nếu các bên thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho người bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí đồng thời với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất.\

Hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc sổ đỏ đã cấp;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01;

- Giấy tờ xác minh thuộc đối tượng được miễn thuế, phí (nếu có).

Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cá nhân, hộ gia đình nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh nơi có đất. Hoặc cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (phường, xã, thị trấn) nơi có đất nếu có nhu cầu.

Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sau khi tiếp nhận hồ sơ sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Cá nhân, hộ gia đình sau khi nhận được thông báo nộp thuế, lệ phí thì nộp theo thông báo.

Tiếp theo, Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng Giấy chứng nhận và trả kết quả.

Thời hạn giải quyết hồ sơ sang tên sổ đỏ khi mua đất phân lô bán nền được quy định rõ tại Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Cụ thể, thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Thời hạn này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian trưng cầu giám định và thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.

Một số lưu ý: 

- Cá nhân, hộ gia đình phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ trong thời hạn 30 ngày tính từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

- Chỉ khi được đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng mới hoàn tất.

- Hợp đồng chuyển nhượng đất phân lô bán nền phải được công chứng/chứng thực, ngoại trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Sang tên sổ đỏ khi mua đất phân lô bán nền thực hiện theo quy định thông thường.

6. Mua đất phân lô bán nền cần lưu ý gì để tránh rủi ro?

Vì lợi nhuận cao, đầu tư theo "sóng" mà nhiều người liều mua đất phân lô bán nền khi chưa tìm hiểu kỹ lưỡng, kết quả có thể nhận "trái đắng". Vậy nên, để có thể giảm thiểu tối đa rủi ro khi mua đất theo hình thức này, người mua cần chú ý một số vấn đề sau đây.

Kiểm tra, xác minh thông tin về chủ đầu tư

Cần kiểm tra một số thông tin như bên chuyển nhượng đất có phải là chủ đầu tư dự án hay không hay là bên môi giới. Trường hợp bên bán không phải là chủ đầu tư mà là cá nhân thì người mua nên xem xét lại bởi thực tế rất nhiều đối tượng xấu lợi dụng thông tin quy hoạch để rao bán dự án "ma".

Bên mua cũng cần tìm hiểu xem người thực hiện giao dịch với mình có được chủ đầu tư ủy quyền? Nhiều cá nhân, đơn vị môi giới nhà đất không có thông tin rõ ràng, không có văn bản ủy quyền nhưng vẫn tự đứng ra thực hiện thủ tục mua bán đất phân lô bán nền hòng trục lợi bất chính.

Kiểm tra pháp lý dự án

Đây là kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền tiếp theo mà bạn cần lưu ý. Người mua cần kiểm tra xem chủ đầu tư dự án đã được UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô bán nền hay chưa thông qua các giấy tờ sau:

• Quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước

• Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất

• Giấy phép phê duyệt về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp

• Bản vẽ thi công đã được phê duyệt

• Các văn bản, chứng từ xác minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

• Văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan có thẩm quyền.

• Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

• Nếu mua đất phân lô bán nền của cá nhân thì kiểm tra hợp đồng chuyển nhượng công chứng.

Kiểm tra kết cấu hạ tầng

Bên mua đất phân lô bán nền cần kiểm tra xem kết cấu hạ tầng công trình đúng theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hay không. Xem xét cụ thể các công trình hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ hạ tầng có đảm bảo kết nối với hệ thống chung của khu vực hay không. Các tiện ích thiết yếu như cấp điện, cấp thoát nước, thu gom rác có đầy đủ không...

Kiểm tra đất có bị thế chấp hay tranh chấp không

Bằng cách liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, người mua sẽ biết được lô đất mình định mua có đang vướng tranh chấp, đang bị thế chấp hay kê biên không. Việc mua đất vướng tranh chấp, thế chấp vốn dĩ rất phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý.

Người mua cũng nên kiểm tra xem đất có trong thời hạn sử dụng không bởi có những trường hợp vẫn đủ điều kiện phân lô bán nền nhưng một phần đất hoặc toàn bộ dự án bị kê biên, thế chấp hoặc dính tranh chấp.

Kiểm tra đất có chung sổ không

Mua đất chung sổ dễ gặp phải rủi ro về pháp lý như không tách sổ được vì không đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định; khó thương lượng với các đồng sở hữu để chuyển nhượng lại cho người khác; khó xác định được vị trí đất trên nền chung... Với dự án phân lô bán nền, vấn đề này cần phải kiểm tra kỹ lưỡng hơn nữa.

Cân nhắc tài chính để chọn dự án phù hợp

Tùy dòng vốn sẵn có mà bạn chọn dự án phù hợp về giá cả cũng như tiến độ thanh toán, đặt cọc. Tránh trường hợp lạm dụng đòn bẫy tài chính dẫn tới nợ nần chồng chất. Nguyên tắc là không vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng vượt quá 50% giá trị lô đất. Ngoài ra, nếu hợp tác đầu tư cùng người thân, bạn bè thì cũng nên có cam kết thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu về quyền lợi, nghĩa vụ của các bên, phòng tránh phát sinh rắc rối, tranh chấp về sau. 

Đất phân lô bán nền là loại hình đầu tư bất động sản mang lại lợi nhuận cao, luôn có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trường vốn hay mỏng vốn. Cũng bởi sức hút đó mà tình trạng phân lô bán nền trái phép, không đủ điều kiện phân lô bán nền đã và đang diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương trên cả nước. Chính vì vậy, trước khi quyết định rót vốn, bạn phải tìm hiểu, kiểm tra thật kỹ.

Lam Giang (TH)