Lãnh đạo HoREA nhìn nhận, để phân khúc condotel phát triển đồng bộ, minh bạch và bền vững thì cần phải xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ. Theo Luật đất đai và Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn. Do đó, các quy định về condotel cần được bổ sung ngay. Luật Đất đai hiện hành có khoảng 21 loại đất phi nông nghiệp nhưng không có tên đất du lịch. Để tạo điều kiện thuận lợi cho ngành này phát triển, cần xác định rõ ràng hơn về loại đất du lịch.
Sổ đỏ cho condotel còn vướng mắc
Phóng viên (PV): Thưa ông, ông có thể nói rõ hơn về những vướng mắc trong việc cấp sổ đỏ cho condotel?
Thời hạn sử dụng phổ biến của đất thương mại dịch vụ theo Luật Đất đai là 50 năm. Loại hình căn hộ condotel hiện đang vướng mắc quy định pháp lý về đất đai. Khánh Hòa và Đà Nẵng nhiều năm qua đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lâu dài không hình thành đơn vị ở cho condotel. Việc này sai quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, Bộ TN&MT không hướng dẫn cụ thể về cấp sổ đỏ cho condotel. Bộ sẽ báo cáo lên Chính phủ chỉ đạo nếu có vướng mắc. Tôi cho rằng, nên cấp giấy chứng nhận sở hữu có thời hạn cho căn hộ condotel bởi điều này phù hợp với thực tế và quy định của pháp luật. Theo đó, chúng ta có thể vận dụng luật nhà ở quy định về căn hộ sở hữu có thời hạn cũng như quy định về quyền sử dụng đất của dự án. Chẳng hạn, dự án có quyền sử dụng đất 50 hay 30 năm thì cấp giấy chứng nhận tương ứng 50 năm và 30 năm.
Được biết, Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng đã ký văn bản giao cho ba bộ. Bộ TN&MT được giao nhiệm vụ trình cơ chế sử dụng đất cho nhà đầu tư thứ cấp khi mua condotel. Vậy nhưng, trao đổi với báo giới vài ngày trước, đại diện Tổng cục Quản lý đất đai cho hay, pháp luật hiện hành chưa có quy định về cấp sổ đỏ cho căn hộ condotel. Theo tôi, thông tin này chưa đúng bởi theo Nghị định 43/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã quy định rằng, nếu các thành phần trong 1 dự án có nhu cầu thì cấp sổ đỏ cho từng thành phần đó.
Trong khi đó, trách nhiệm của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch là đề xuất cơ chế quản lý, vận hành condotel. Khu du lịch trước đây thường là của một doanh nghiệp hoặc một cá nhân. Doanh nghiệp, cá nhân có thể trực tiếp quản lý vận hành hoặc thuê quản lý vận hành. Tuy nhiên, nếu có căn hộ condotel bán cho khách hàng thì dự án trở thành khu du lịch nghỉ dưỡng đa sở hữu. Theo nhiều ý kiến, người mua condotel là khách hàng thì chưa hẳn đúng. Lý do là, sau khi mua, thanh toán đủ tiền, khách hàng đồng sở hữu với chủ đầu tư. Thậm chí, hạ tầng ở khu nghỉ dưỡng có thể cũng đã phân bổ cho các căn hộ. Như vậy, trong 1 khu nghỉ dưỡng có tới 4 loại cơ sở lưu trú. Biệt thự du lịch, căn hộ du lịch đã được đề cập tới trong Luật Du lịch song chưa nói đến nhà phố du lịch. Do đó, để có căn cứ phát triển cần phải đẩy nhanh quy hoạch về du lịch.
PV: Thời gian qua, nhiều dự án condotel cam kết lợi nhuận từ 8-12%/năm, do thiếu quy định nên chủ đầu tư mặc sức tung hoành, thưa ông?
Do luật không quy định cụ thể dự án condotel được huy động vốn ra sao nên khách hàng gặp nhiều rủi ro. Trường hợp là bán căn hộ chung cư thì phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện về giấy phép xây dựng, xây xong tầng hầm, được Sở Xây dựng tỉnh kiểm tra, cho phép bán. Vừa qua, nhiều dự án condotel không thực hiện bảo lãnh ngân hàng cũng như sự kiểm soát của quy định về tiến độ thanh toán vì luật không quy định. Chủ đầu tư vì thế huy động vốn tràn lan, huy động tới 90-95% giá trị căn hộ trong khi chưa bàn giao.
Doanh nghiệp kinh doanh kiểu "mì ăn liền"
 |
| Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc chuyển đổi căn hộ condotel sang nhà chung cư thực chất là điều chỉnh quy hoạch. |
Hiện tại, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang trong quá trình siết tín dụng vào địa ốc, đồng thời coi căn hộ condotel cũng là một loại hình bất động sản. Tuy nhiên, việc này chưa thực sự hợp lý vì kinh doanh du lịch chỉ có thể thu hồi vốn trong khoảng thời gian 15-20 năm. Trên thực tế, hầu hết chủ đầu tư condotel bán hàng nhanh, thu hồi vốn nhanh kiểu mì ăn liền với mồi nhử là cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Sau khi mở bán một thời gian, nhiều dự án gần như đã chốt lời, hoàn tất kinh doanh.
Kiểu kinh doanh này của nhà đầu tư Việt khác về bản chất so với mô hình condotel ở Bắc Mỹ và châu Âu. Về bản chất, condotel là kiểu đầu tư tài chính, thu lợi nhuận trong dài hạn.
PV: Quan điểm của ông như thế nào đối với đề xuất giải pháp cho condotel bằng cách chuyển đổi từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở?
Để gỡ vướng cho condotel, có luật sư đề xuất chỉ cần chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở. Việc này không đúng luật bởi khu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ - du lịch sang đất ở thì không còn tính chất là đất du lịch mà đã chuyển thành đất ở khu dân cư.
Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam mới đây, có ý kiến cho rằng, đã có trường hợp người dân sử dụng đất ở làm condotel. Điều này cũng không đúng bản chất bởi đây là chung cư chứ không phải condotel. Việc quản lý, vận hành sẽ theo quy định của nhà chung cư.
PV: Tham gia Diễn đàn Bất động sản Việt Nam, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thông tin, nhiều chủ đầu tư đề xuất chuyển căn hộ condotel thành nhà chung cư. Thưa ông, ông đánh giá ra sao về đề xuất đó?
Trong việc phát triển kinh tế - xã hội, một trong những quy hoạch vô cùng quan trọng là quy hoạch xây dựng. Nhiều địa phương rơi vào cảnh bị nhà đầu tư "cầm tay chỉ việc", nhằm điều chỉnh theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, tác động tiêu cực tới lợi ích cộng đồng. Ví dụ, ngay sát một dự án nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng lại có một tòa chung cư đã xây xong phần thô. Sự hiện diện của một khu dân cư trên đất du lịch sẽ làm biến dạng mục tiêu du lịch. Trong khi đó, đối với Nhà nước và xã hội, khu vực làm du lịch là "con gà đẻ trứng vàng".
Việc đề xuất chuyển từ dự án condotel sang căn hộ chung cư thực chất là điều chỉnh quy hoạch, băm nát quy hoạch. Sẽ là tai họa về du lịch nếu có hàng chục nghìn căn hộ condotel được chuyển thành nhà chung cư. Nguồn lực đất đai phục vụ du lịch vi thế sẽ bị thu hẹp, ảnh hưởng tới chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn. Tôi cho rằng, không nên vì giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp mà đồng ý đề nghị này. Các cơ quan chức năng cần thận trọng xem xét, có tầm nhìn dài hạn.
PV: Xin chân thành cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!
|
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, các tỉnh, thành ven biển từ năm 2015 tới tháng 3/2019 đã cho phép một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh dự án du lịch nghỉ dưỡng, trong đó có căn hộ condotel, biệt thự du lịch. Một số thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đã cho phép doanh nghiệp đầu tư kinh doanh mô hình văn phòng kết hợp lưu trú (officetel).
Theo dữ liệu từ 71 dự án bất động sản được thẩm định thiết kế cơ sở bởi Bộ Xây dựng từ đầu năm 2015 tới tháng 3 năm nay, thị trường có khoảng 25.639 căn hộ officetel, condotel và chủ yếu tập trung tại Đà Nẵng, TP.HCM, Hà Nội. Trong khi đó, các địa phương cũng thẩm định và cấp phép theo thẩm quyền hàng chục nghìn căn officetel, condotel.
|
Xem thêm:
