Đối với thị trường condotel vốn đang trầm lắng, việc một dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn, từng được quảng bá rầm rộ với tổng vốn đầu tư 5 tỷ USD phá vỡ hợp đồng cam kết lợi nhuận là đòn tâm lý nặng nề, ảnh hưởng tới niềm tin của giới đầu tư phân khúc này. Với những lo ngại về rủi ro pháp lý và tài chính, không ít nhà đầu tư condotel đã tính tới kế hoạch rút vốn khỏi dự án Cocobay Đà Nẵng.
Tuy nhiên, việc chủ đầu tư Cocobay vỡ trận về cam kết lợi nhuận không phải là tình huống cá biệt hay tai nạn bất ngờ. Trước đây, một dự án nghỉ dưỡng tại Nha Trang - thành phố du lịch sôi động bậc nhất miền Trung từng được cảnh báo về kịch bản phá vỡ cam kết lợi nhuận 15%/năm.
|
|
Việc chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng thông báo chấm dứt chi trả cam kết lợi nhuận cho chủ sở hữu condotel được xem là cú sốc đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
(Ảnh: Empire Group) |
Tọa lạc tại số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang (Khánh Hòa), dự án Bavico Nha Trang từng gây xôn xao thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2015 - 2016 bởi mức lợi nhuận cam kết 15%/năm, cao đến khó tin. Vì lợi nhuận cam kết quá hấp dẫn nên không ít nhà đầu tư đã xuống tiền mua sản phẩm tại dự án này. Song, lợi nhuận cam kết chỉ được chủ đầu tư chi trả trong vài tháng đầu.
Chủ đầu tư sau vài tháng đã xin giảm mức lợi nhuận từ 15%/năm xuống còn 8%/năm, giảm gần một nửa. Tuy nhiên, trong vài năm trở lại đây, chủ dự án cũng không chỉ trả nổi mức lợi nhuận này. Không nhận được tiền cam kết lợi nhuận trong thời gian dài, khách mua sản phẩm tại dự án Bavico hồi tháng 5/2019 tiếp tục gửi đơn kêu cứu khắp nơi.
Trong giai đoạn đầu (2015 - 2016), chủ đầu tư condotel đưa ra mức lợi nhuận cam kết khủng khi chào bán sản phẩm nhằm mục đích hút khách. Thực tế cho thấy, chiêu thức này đã phát huy tác dụng. Thế nhưng, ở giai đoạn sau từ năm 2017 - 2019, người mua đối mặt với nhiều rủi ro khi chủ đầu tư đã bán hết hàng, vận hành kinh doanh không hiệu quả, trả lãi bấp bênh. Đáng nói là, việc trả lãi được "cài" trong hợp đồng tinh vi tới mức khách hàng sẽ bất lợi khi khởi kiện ra tòa.
Luật sư Nguyễn Sa Linh, Trưởng văn phòng Luật sư Gia Linh cho biết, nội dung hợp đồng mua bán căn hộ condotel giữa chủ đầu tư Cocobay và khách hàng nêu rõ, chương trình cho thuê căn hộ là lựa chọn có điều kiện. Cụ thể, để được tham gia chương trình, khách hàng phải đáp ứng các điều kiện mà chủ dự án đưa ra như đã thanh toán ít nhất 95% giá trị căn hộ, sau đó sẽ phải ký thêm hợp đồng hợp tác cho thuê (phụ lục thỏa thuận).
Vì lý do nào đó, nếu chủ đầu tư không tiếp tục ký hợp đồng hợp tác cho thuê thì trong hợp đồng cũng không có điều khoản ràng buộc nào yêu cầu chủ dự án phải ký kết hoặc thực hiện chương trình cho thuê với khách hàng. Thế nên, về mặt pháp lý, khách hàng sẽ gặp nhiều bất lợi nếu khởi kiện ra tòa để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện cho chương trình cho thuê với mức cam kết lợi nhuận 12%/năm hoặc bồi thường thiệt hại.
Theo luật sư Linh, đa số các chủ đầu tư dự án condotel hiện nay đều tách riêng phần hợp tác cho thuê ra khỏi hợp đồng chính. Chủ đầu tư sau khi thu đủ tiền bán condotel mới xem xét tới việc ký hợp đồng hợp tác với chủ sở hữu căn hộ. Lúc bấy giờ, có thể chủ đầu tư sẽ không giữ mức lợi nhuận cam kết trong hợp đồng mua bán đã ký. Vậy nên, trường hợp người mua sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng với kỳ vọng thu nhập cho thuê cao hơn lãi vay sẽ gặp rủi ro, thậm chí không trả được nợ vay.
Luật sư Linh cho rằng, việc sở hữu căn hộ condotel và cho chủ dự án thuê lại căn hộ để kinh doanh vốn là 2 giao dịch dân sự khác nhau. Để hút khách, chủ đầu tư khi chào bán căn hộ thường đưa ra mức lợi nhuận cam kết hấp dẫn, mục đích chính là bán căn hộ. Bản chất của việc thỏa thuận cho chủ đầu tư thuê lại căn hộ để hưởng lợi nhuận chính là hợp tác kinh doanh với chủ dự án bằng chính tài sản của khách hàng. Do đó, chủ sở hữu căn hộ condotel sẽ phải chia sẻ rủi ro với chủ đầu tư trong trường hợp họ kinh doanh thua lỗ trong khai thác, vận hành condotel.
Đối với người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, việc chủ đầu tư chỉ thực hiện cam kết lợi nhuận trong thời gian ngắn là cơn ác mộng. Hiện nay, những cam kết lợi nhuận khủng khi đầu tư condotel trở thành mối quan ngại không hề nhỏ.
Mức cam kết lợi nhuận phổ biến tại thị trường Phú Quốc là 9-10%/năm, mức cao nhất đạt 12%/năm và kéo dài từ 5-10 năm tùy thỏa thuận. Tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, mức cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-9%/năm và nhiều dự án cho rằng sau 8-10 năm, nhà đầu tư sẽ thu hồi vốn. Đáng chú ý, các tỉnh duyên hải miền Trung (Đà Nẵng, Phan Thiết, Khánh Hòa...) có mức cam kết khủng nhất từ 12-15%/năm, phổ biến từ 10-12%/năm.
Sau việc chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng vỡ trận cam kết lợi nhuận, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó Trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP.HCM dự báo rằng, có hai tác động cơ bản sẽ diễn ra trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam.
Một là, các chủ đầu tư phải cơ cấu lại sản phẩm với chất lượng cao và dịch vụ chuẩn. Cùng với đó, doanh nghiệp phát triển dự án condotel cũng nên thay đổi chiến lược bán hàng. Trong bối cảnh hiện nay, chiêu thức cam kết lợi nhuận hấp dẫn không dễ thuyết phục khách mua như trước, cam kết càng cao càng bị hoài nghi hơn, thậm chí phản tác dụng.
Hai là, khách hàng có tâm lý lo ngại, họ có thể từ chối kỳ "trăng mật" cam kết lợi nhuận của các dự án. Không còn tin vào cam kết lợi nhuận kiểu "bánh vẽ", nhà đầu tư sẽ đưa ra những yêu cầu cao hơn về chất lượng sản phẩm, tính pháp lý, quản lý vận hành... Đây là những yếu tố liên quan tới giá trị nội tại của sản phẩm.
Xem thêm:
