Giá nhà đất rục rịch giảm trên thị trường thứ cấp

Dù hiện chỉ đầu tư một căn hộ thuộc dự án chung cư khu vực quận quận 9 nhưng chị Phạm Nguyệt (Hoàng Hoa Thám, Phú Nhuận) vẫn lo lắng và quyết định rao bán lại suất đầu tư này để thu hồi tiền. Được biết dự án triển khai từ đầu năm 2019 và hiện đã có giá chào bán thứ cấp chênh gần 180 triệu/căn 60m2 so với giá gốc. Tuy nhiên do hiện tại nhu cầu mua BĐS không cao, để ra hàng nhanh, chị Nguyệt chấp nhận giảm mức chênh xuống chỉ tầm 100 triệu để ra hàng. Không chỉ riêng căn hộ của chị Nguyệt, theo tìm hiểu thì nhiều suất rao bán thứ cấp tại dự án này đang có xu hướng giảm giá từ 50 -100 triệu/căn thay vì giữ mức chênh như thời điểm đầu năm.

Tương tự, một dự án chung cư đang triển khai trên khu vực quận 7 cũng có xu hướng giảm giá nhẹ trên thị trường sang nhượng thứ cấp. Anh Nguyễn Thành Công, nhà đầu tư đang tìm cách sang nhượng lại 2 căn hộ tại dự án này cho hay, để sang tay nhanh, anh thậm chí chấp nhận bán ra 1 căn với giá gốc gần như bằng với giá mua vào giai đoạn đầu vì không đủ tài chính để tiếp tục duy trì. Được biết nhà đầu tư này đang sở hữu gần 6 căn hộ thuộc nhiều dự án tại TP.HCM và Bình Dương. Tình hình dịch bệnh khiến thanh khoản giảm mạnh, nhu cầu mua thấp trong khi kinh tế khó khăn khiến anh chấp nhận ra hàng với mục tiêu thu hồi vốn mà không dám tính đến lời lãi.

Tìm hiểu thực tế thị trường trong thời điểm cuối tháng 3/2020 cho thấy, không ít dự án đang triển khai hay chuẩn bị hoàn thiện bàn giao được rao bán lại với mức chênh giảm gần 5-7% so với giá bán thời điểm cuối năm 2019. Một chung cư đang triển khai tại quận Tân Phú có giá bán thứ cấp nhiều căn giảm từ 60-100 triệu đồng. Quanh khu vực quận 9, loạt chung cư đang triển khai được sang nhượng lại với giá thấp hơn giá bán 3 tháng trước đó từ 50-70 triệu/căn. Theo anh Nguyễn Tiến Dũng, một môi giới chung cư tại khu Đông cho biết, rất nhiều nhà đầu tư đang rơi vào thế khó khi thị trường gần như đóng băng thanh khoản vì dịch bệnh. Những ai lỡ ôm quá nhiều hàng, áp lực tài chính không giảm trong khi tình hình kinh tế khó khăn khiến họ buộc phải bán cắt lỗ, bán nhanh và chấp nhận giảm giá. 

Nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm lợi nhuận kéo giảm mặt bằng giá bất động sản trên thị trường thứ cấp. Ảnh minh họa.

Không ai lường trước được tình hình này, vậy nên nhiều nhà đầu tư bể trận với tính toán ban đầu. Để giảm bớt khó khăn, việc chấp nhận giảm giá bán để ra hàng là lựa chọn tốt nhất hiện nay. Tuy nhiên theo nhận định từ các chuyên gia trong ngành, do mặt bằng giá nhà đất đã điều chỉnh tăng mạnh trong năm 2019, nên nếu nhà đầu tư nào mua vào từ thời điểm đầu năm 2019 hay trước đó nữa thì vẫn có lời dù phải giảm giá 5-10%. 

Đáng chú ý, đất nền đang là phân khúc gặp nhiều khó khăn nhất trong giai đoạn hiện nay, thanh khoản của loại hình này lại giảm khá mạnh khiến giá bán sơ cấp chững lại còn giao dịch trên thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ. Nhiều nhà đầu tư chạy theo đám đông lướt sóng phải ngậm ngùi cắt lỗ đất nền do không có kinh nghiệm điều tiết cán cân tài chính. 

Anh Quốc Anh, một nhà đầu tư chia sẻ về sai lầm khi mua vào thời điểm giá đất đạt đỉnh và không kịp bán ra ngay sau đó. Theo đó, nhà đầu tư này đã chấp nhận cắt lỗ gần 300 triệu cho lô đất tại Thuận An, Bình Dương để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng vì không thể gánh nổi lãi suất ngày càng phình to. 

Theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, tình trạng bán tháo, bán cắt lỗ đất nền diễn ra mạnh tại các thị trường tỉnh miền Nam như Long An, Đồng Nai, Bình Phước, Bình Thuận, Kiên Giang. Đất nền phân lô, đất dự án nhiều nơi giảm giá từ 200-500 triệu/lô, tùy vị trí nhưng ít người hỏi mua.

Còn theo nhìn nhận từ giới chuyên gia, giá nhà đất trên thị trường sơ cấp gần như không có biến động do không xuất hiện nguồn cung mới. Tuy nhiên ở thị trường thứ cấp, giá nhà đất được điều chỉnh dựa trên nhu cầu mua bán thực tế. Vì vậy khi sức mua giảm nhiệt, giá bán sẽ hiệu chỉnh sụt giảm theo. Tuy quy mô và mức độ giảm chưa lớn nhưng nếu tình hình dịch bệnh kéo dài, nền kinh tế tiếp tục chịu ảnh hưởng sẽ gây tác động trực tiếp lên tài chính của người mua nhà. Không chỉ nhà đầu tư mà cả người mua thực cũng sẽ gặp khó khăn khi tiếp cận giá nhà đang tăng cao như hiện nay. 

Dòng tiền vào BĐS sẽ thận trọng hơn và kém dồi dào hơn trước. Chưa kể đến nếu thị trường tiếp tục đóng băng như hiện nay, nền kinh tế bị tổn thương là khó tránh khỏi. Tài chính hạn chế khiến nhà đầu tư không thể tham gia vào thị trường, giao dịch căn hộ, đất nền trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ tiếp tục giảm nhiệt. Nếu giá bán BĐS tiếp tục neo ở mức cao như hiện nay, tồn kho BĐS có thể sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2020. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, trong tình hình kinh tế hiện nay, doanh nghiệp BĐS cần tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm chủ lực, coi trọng phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người tiêu dùng, nhất là đối tượng người có thu nhập trung bình. Các dự án mới triển khai cần xem xét lại mức giá bán cho phù hợp với thực tế thị trường

>> Giới đầu tư bất động sản loay hoay tìm bến đỗ cho dòng tiền