Nguồn cung ít trong khi nhiều công ty cứ liên tục mở ra khiến giá văn phòng từ cao cấp cho đến bình dân cứ tăng vùn vụt, có nơi lên đến đỉnh 38 USD/m2 mỗi tháng.
Đầu quý 1 năm nay, khu trung tâm như quận 1, 3, 5 của TP HCM giá thuê là 30-35 USD/m2/tháng. Khu vực ngoại thành, quận 6, 7, 8, Phú Nhuận, Gò Vấp, Tân Bình, tùy vị trí, chất lượng và tiện ích của tòa nhà mà giá cả có thể dao động 12-28 USD/m2/tháng. Với những tòa cao ốc cho thuê cả tầng, hợp đồng sẽ được ký 2-3 năm một lần.
Cách đây 4 năm, với văn phòng hạng A, các công ty chỉ thuê với giá 27 USD/m2/tháng nhưng hiện nay chi phí đã tăng lên 35-37 USD.
Tại quận 1, cao ốc Sun Wah trên đường Nguyễn Huệ đã kín chỗ từ nhiều năm nay với mức thuê của năm ngoái trung bình là 30-33 USD/m2/tháng. Theo công ty M&C đã thuê văn phòng tại đây gần 3 năm, giá cũ chắc chắn sẽ thay đổi và xu hướng hiện nay là tăng theo thời hạn hợp đồng.
Saigon Trade Center, Tôn Đức Thắng quận 1, giá thuê theo hợp đồng cũ vẫn còn ở mức 27 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, các khách hàng đang lo mức giá trên cũng sẽ nhanh chóng leo thang trong đợt đáo hạn hợp đồng mới, có thể tăng trung bình 5-10%. Công ty Pardo Design kinh doanh nội thất châu Âu thuê 3 tầng tại cao ốc Quốc Hưng Nguyễn Văn Trỗi, Phú Nhuận với mức phí 3.535 USD/tháng với tổng diện tích 3 tầng xấp xỉ 300 m2.
Xa khu trung tâm, cao ốc E.town trên đường Cộng Hòa, Tân Bình, giá thuê 17 USD/m2/tháng bao gồm thuế giá trị gia tăng vừa đi vào hoạt động từ ngày 22/3 nhưng đến nay đã kín 90% diện tích. Thậm chí, ngay cả trên những tuyến đường lớn, nhà mặt tiền có vị trí đắc địa cũng được người dân tu sửa lại kinh doanh dịch vụ cho thuê văn phòng với mức giá của thấp hơn cao ốc văn phòng loại C.
Tại Hà Nội, văn phòng cho thuê cũng không đáp ứng đủ nhu cầu. Pacific Place, cao ốc có vị trí đắc địa trên đường Lý Thường Kiệt, ngay sau khi được chủ đầu tư sang tay cho một tập đoàn của Pháp, cũng đã được đặt mua 100% trước khi chính thức hoàn thành. Văn phòng hạng B như Hòa Bình Towers trên đường Hoàng Quốc Việt cũng đã nhanh chóng được lấp đầy sau khi đưa vào vận hành nửa năm.
Bà Nguyễn Anh Thư, phụ trách mảng thị trường cho thuê của Chesterton Petty Hà Nội, cho biết: "Văn phòng hạng A và B tại Hà Nội vẫn cháy hàng, trong khi nguồn cung trên địa bàn thành phố chưa hứa hẹn nhiều".
Cung hạn chế trong khi cầu liên tục tăng khiến giá thuê bị đội lên. Mức giá tại các cao ốc hạng A tại Hà Nội như Hanoi Towers, VCB, Pacific Place đã lên tới 38 USD/m2/tháng, trong khi mức giá này trong năm 2006 chỉ trên dưới 30 USD/m2. Hai đại gia trong lĩnh vực cho thuê văn phòng là Chesterton Petty và CBRE cũng chỉ có khoảng một chục cao ốc mới tại địa bàn Hà Nội. Chesterton có 4 cao ốc mới với tổng diện tích khoảng 26.000 m2, trong khi CBRE có 4-5 dự án mới trong năm.
Không chỉ các văn phòng hạng A, B đắt đỏ, văn phòng thứ cấp trên địa bàn Hà Nội cũng nhích giá theo. Hiện mức giá tại các khu nhà cao tầng do tư nhân xây dựng và cho thuê cũng lên tới 14-15 USD/m2/tháng, chưa tính thuế và phí dịch vụ. Với những tòa nhà có vị trí đẹp, chủ nhà ra giá tới 17-20 USD/m2/tháng.
Đua đầu tư cao ốc văn phòng
Trước nhu cầu văn phòng cho thuê tiếp tục tăng, nhiều doanh nghiệp địa ốc tiếp tục rót vốn đầu tư vào thị trường này. Bên cạnh việc chuẩn bị khởi công tòa tháp thứ ba cạnh hai tòa tháp hiện hữu, Vincom đang xin phép xây dựng khu văn phòng cho thuê ngay cạnh chợ Hôm - Đức Viên. Vinaconex cũng chuẩn bị khởi công trung tâm thương mại chợ Mơ với một phần diện tích dành cho văn phòng. Cùng với đó, một số chủ đầu tư trong nước cũng đang "nhòm ngó" các dự án khu liên hợp thương mại văn phòng tại các địa điểm gần chợ Hàng Da, Cửa Nam.
Dù nhiều dự án văn phòng mới được triển khai, dự báo thị trường văn phòng hạng A tại Hà Nội vẫn đắt đỏ do quỹ đất tại các vị trí đắc địa trong nội thành không còn nhiều. Trong khi đó, theo ông Neil McGregor, Giám đốc dịch vụ Chesterton Petty Việt Nam, phần lớn nhu cầu là từ các công ty trong và ngoài nước đang mở rộng phát triển kinh doanh. "Các công ty dịch vụ, đặc biệt ngành ngân hàng, đang thâm nhập Việt Nam và đều muốn thuê được mặt bằng tại những tòa nhà văn phòng có địa điểm đẹp", ông McGregor cho biết thêm.
Đang có kế hoạch hướng đến thị trường cao ốc văn phòng trong thời gian tới, Phó tổng giám đốc công ty địa ốc Hoàng Quân, ông Trương Thái Sơn nhận định: "Cao ốc văn phòng chuyên nghiệp vẫn còn khan hiếm tại TP HCM. Chính tình trạng thiếu hụt này đã dẫn đến sự tăng giá trong vài ba năm trở lại đây. Trung bình 1 năm giá thuê cao ốc văn phòng lại tăng khoảng 10%, đó là một con số lý tưởng khiến nhiều nhà đầu tư muốn nhảy vào lĩnh vực này".
Nhận định về tiềm năng và biến động giá của thị trường cao ốc văn phòng trong thời gian tới, ông Sơn dự báo, trong năm 2007-2008, giá thuê cao ốc vẫn tăng, hạng A khoảng 20%, loại B 10% và loại C tăng nhẹ khoảng 5%.
Ông Lê Quang Bửu, Trưởng phòng cao cấp của Jones Lang Lasalle, Tập đoàn tư vấn, đầu tư và quản lý bất động sản của Hoa Kỳ nhận định về thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM: "Tăng giá trong quý 2 và đầu quý 3 sẽ là điểm nhấn của thị trường này. Gía thuê cao ốc văn phòng hạng A tăng mạnh, hạng B tăng nhẹ và hạng C tăng ít hơn do chịu ảnh hưởng của thị trường chung".
Theo ông Bửu, trong thời gian tới, cao ốc văn phòng cho thuê sẽ có lúc lên đến 40-45 USD/m2/tháng. Lý do của sự tăng giá như vậy, theo ông Bửu, xuất phát từ tình trạng thiếu hụt văn phòng cao cấp. Các công ty có nhu cầu tìm văn phòng hạng A nhưng không được đáp ứng sẽ chấp nhận các cao ốc loại B nhưng có vị trí đắc địa và hạ tầng xung quanh tương đối tốt. "Ngay cả khi cao ốc văn phòng loại B cũng không đủ để đáp ứng nhu cầu ngày càng nhiều của các công ty, văn phòng đại diện thì cao ốc loại C sẽ tăng giá", ông Bửu cho hay.
Theo Chesterton Petty, nhiều dự án quan trọng đang trong quá trình thi công và sẽ khánh thành vào khoảng 2008-2010 tại Hà Nội và TP HCM. Vì vậy, thị trường văn phòng cho thuê tại hai thành phố này tiếp tục khan hiếm hàng trong 2-3 năm tới.
Một chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định: “Thị trường cao ốc văn phòng từ nay đến năm 2009 sẽ vẫn tiếp tục tăng cao mặc dù với mức giá hiện tại đã là cao nhất nhì khu vực Đông Nam Á. Lý do leo thang vì TP HCM chưa có thêm cao ốc văn phòng hạng A nào cung cấp cho thị trường. Trong khi đó, để hoàn tất một công trình đạt chuẩn cao ốc văn phòng chuyên nghiệp, cần phải mất khoảng thời gian khá dài, trung bình là 3 năm. Ngưỡng giá trên 40 USD/m2/tháng là hoàn toàn có thể đạt đến vì sự cạnh tranh về vị trí đắc địa giữa các nhà đầu tư nước ngoài là vô cùng gay gắt”.
Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng bên cạnh mặt tích cực là đem lại siêu lợi nhuận cho ngành bất động sản thì những tiêu cực vô hình sẽ làm phát sinh một số vấn đề nan giải. Một trong những tiêu cực trước mắt là chi phí cho việc thuê cao ốc văn phòng quá cao dẫn đến các công ty trong nước không thể cạnh tranh nổi với nhà đầu tư nước ngoài để có được văn phòng ở vị trí thuận lợi. Một khả năng khác là chi phí thuê một văn phòng đại diện cứ tăng vọt liên tục dần dần sẽ trở thành rào cản khiến cho nhà đầu tư chyển hướng các điểm đến sang những nước lân cận.
Giải pháp cho tình thế này, theo ông, cần có một tổ chức đứng ra điều chỉnh giá cao ốc văn phòng cho thuê, sao cho ngưỡng giá này không tạo thêm sức ép cho các nhà đầu tư trong lẫn ngoài nước.
Ngọc Châu - Vũ Lê
