Dựa theo số liệu báo cáo tài chính từ 11 doanh nghiệp địa ốc tại Tp.HCM tính đến ngày 31/12/2014, các đơn vị này còn khoảng 24.000 tỷ đồng hàng tồn kho.
Trong đó, số tiền còn tồn đọng của Quốc Cường Gia Lai là 4.100 tỷ đồng, tiếp đến là Phát Đạt với 5.400 tỷ đồng, kế đến là các doanh nghiệp như Khang Điền, Đầu tư Xây dựng Bình Chánh, Năm Bảy Bảy, Nam Long, Sacomreal là từ 2.000 đến 2.600 tỷ đồng, Đất Xanh, Thủ Đức House, Hoàng Quân, Vạn Phát Hưng là từ 500 đến1.500 tỷ đồng.
Tuy nhiên, chỉ 2 đơn vị đầu tư xây dựng là Thủ Đức House và Bình Chánh đặt ra mục tiêu cần thận trọng trong thời gian tới, còn các đơn vị khác đều tỏ ra khá tự tin khi đề ra kế hoạch việc kinh doanh sẽ tăng mạnh mẽ hơn so với năm trước vì lợi thế có quỹ đất và nguồn hàng hóa dồi dào.
Đơn cử như Quốc Cường Gia Lai khi núi hàng tồn kho có tổng giá lên đến hơn 4.000 tỷ đồng không làm cho doanh nghiệp này nao núng mà đó còn là lợi thế của họ trong việc tìm kiếm đối tác phân phối mạnh, có năng lực cùng bắt tay thanh lý bớt các dự án còn bị tồn ngay trong năm nay. Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch của Quốc Cường Gia Lai rất tự tin bởi, quỹ đất của doanh nghiệp này hầu như đều nằm trên những vị trí hết sức thuận lợi nên sẽ đưa ra những đợt bung hàng khác nhau tùy theo tình hình của thị trường. Năm 2015 sẽ là thời điểm có nhiều cơ hội tốt dành cho các doanh nghiệp còn quỹ đất vươn lên, bởi thị trường đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt.
Đại diện của Phát Đạt cũng tỏ ra hết sức bình thản trước con số 5.400 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho của mình, thậm chí, người lãnh đạo này còn coi đây là một thế mạnh của công ty trong thời điểm thị trường đang dần phục hồi. Bởi, để có thể sở hữu được một quỹ đất thực sự giá trị thì đó phải là một doanh nghiệp có thực lực và tiềm lực về mặt tài chính để thi công tốt các công trình nhà ở tung ra thị trường. Đồng thời, vị đại diện này cũng tiết lộ, thậm chí Phát Đạt còn lên kế hoạch để phát triển thêm quỹ đất có quy mô nhỏ, có thể xây dựng và bán hàng nhanh nhằm phục vụ tốt cho chiến lược "đánh nhanh thắng nhanh" trong năm Ất Mùi.
Kế hoạch bán bớt quỹ đất cũ của núi hàng tồn kho của Vạn Phát Hưng giúp thu về được 1.000 tỷ đồng trong năm 2015, tiến tới cơ cấu nợ, phát triển quỹ đất mới gần như sắp hoàn thành. Đại diện HĐQT của Sacomreal tuy thừa nhận rằng con số hàng tồn kho lên đến 2.000 tỷ đồng là rất lớn nhưng vẫn tin vào khả năng thanh toán khối hàng tồn này là khá cao trong bối cảnh thị trường đang ấm lên và lượng hàng tồn của họ nếu không nằm ở dạng dự án đang triển khai thì cũng là quỹ đất sạch.
Đa số doanh nghiệp bất động sản tại Tp.HCM cho rằng khi thị trường phục hồi,
giá trị tồn kho nghìn tỷ lại chính là một lợi thế. Ảnh: Vũ Lê
Hoàng Quân cũng tỏ ra hết sức tự tin trước núi hàng tồn có tổng giá trị hơn 800 tỷ đồng và cho rằng, đây không phải là vấn đề đối với họ. Bởi, hầu hết hàng tồn kho của đơn vị này đều là những dự án đang trong giai đoạn triển khai và có khá nhiều hàng hóa sắp được bàn giao và đưa vào sử dụng ngay trong năm Ất Mùi này. Cùng với đó, đơn vị đầu tư này cũng đã lên kế hoạch cho năm 2015 với lượng doanh thu sẽ đạt được là 3.200 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế là 320 tỷ đồng, phấn đấu tăng lên 10 lần so với năm ngoái.
Đối với 2 doanh nghiệp bất động sản đạt được kết quả kinh doanh hết sức thành công trong năm 2014 như Nam Long và Khang Điền đều có chung kế hoạch tiến hành tăng quỹ đất, thực hiện tìm kiếm đối tác để cùng phát triển dự án và con số hàng tồn khá cao 2.000-2.600 tỷ đồng không là vấn đề khiến họ lo lắng tại thời điểm này.
Trao đổi về vấn đề hàng tồn kho, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) Huỳnh Phước Nghĩa nói: Để đánh giá được sự tốt, xấu của hàng tồn kho bất động sản thì cần phải có sự phân loại và còn tùy vào từng thời điểm cụ thể. Nhưng có một điều chắc chắn rằng, doanh nghiệp cần nâng cao cảnh giác và cẩn trọng bởi đây có thể là con dao hai lưỡi.
Về mặt tích cực, hàng tồn kho là một trong những điểm cho thấy sức mạnh nội tại của đơn vị đầu tư vì để có thể sở hữu được một quỹ đất và lượng hàng hóa dồi dào thì đó phải là một ông lớn, có tiềm lực mạnh. Song, ưu điểm của hàng tồn kho cũng chỉ như phần nổi của một tảng băng chìm, còn bề mặt bị chìm ở dưới mới là khuyết điểm khó lường. Phần chìm đó là những trường hợp hàng tồn kho được ủ trong thời gian dài, doanh nghiệp chưa hoàn tất các nghĩa vụ tài chính của quỹ đất... Nếu tình trạng tồn đọng kéo dài có thể sẽ bóp chết khả năng tăng trưởng của đơn vị đầu tư vì chi phí vốn sẽ đội lên, ngoài ra, doanh nghiệp còn bị mất chi phí cơ hội vì vẫn mải mê chăm chút cho núi hàng tồn đó.
Từ thực tế trên, ông Nghĩa cũng khuyên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải nâng cao cảnh giác, thận trọng hơn và nhanh chóng lập kế hoạch xử lý hàng tồn kho một cách hiệu quả để tránh tình trạng đêm dài lắm mộng.
Theo sự đánh giá của ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư Nam Long thì, hàng tồn dưới dạng quỹ đất là yếu tố sống còn đối với đơn vị đầu tư bất động sản. Song, không phải cứ có trong tay quỹ đất tốt là có thể nắm chắc được phần thắng, bởi, nó còn phụ thuộc vào dòng sản phẩm mà doanh triển khai có đúng với nhu cầu chi trả của thị trường hay không. Và khi sản phẩm được triển khai trên quỹ đất đó nếu không đúng với nhu cầu thì nó sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp.
Khi đề cập đến vấn đề lượng tồn kho trên toàn thị trường bất động sản hiện vẫn còn khá lớn, nhưng, từ đầu năm 2015 đến nay, tại thị trường Tp.HCM, nguồn cung vẫn luôn tăng lên liệu kịch bản thừa cung có lặp lại hay không, ông Quang đã khẳng định, Sài Gòn hiện chưa cần phải lo lắng về dư địa nhà ở.
Một chuyên gia bất động sản lâu năm tại Việt Nam đánh giá, một đô thị lớn như Tp.HCM có tiềm năng tương đương hoặc có thể lớn hơn đôi chút so với các thị trường lớn khác như Bangkok hay Manila và ngay cả Hong Kong. Ước tính, nhu cầu về nhà ở tại Tp.HCM hàng năm rơi vào khoảng 70.000-100.000 căn hộ. Nguồn cung căn hộ trong năm 2014 tuy có tăng đáng kể, nhưng số lượn được tung ra thị trường chỉ là 14.000. Bước sang năm 2015 dù số lượng hàng hóa bất động sản được tung ra thị trường tăng một cách đột biến nhưng vẫn chưa vượt được ngưỡng của cầu.
Ông Quang đã chia bản chất của thị trường địa ốc thành 2 giai đoạn. Giai đoạn đầu là thời kỳ "ăn no mặc ấm", nghĩa là xây dựng nhà cửa chỉ nhằm mục đích cơ bản là ở, vì vậy, nhà ở giá rẻ được chú trọng đầu tư phát triển. Giai đoạn 2 là giai đoạn thực hiện nâng cấp đô thị, tiến đến ăn ngon mặc đẹp, người có nhà lại muốn có một nơi ở rộng, đẹp và cao cấp hơn. Và nhu cầu của xã hội thì luôn luôn thay đổi và có sự khác nhau, điều này cũng giống như việc trên đường có những người đi xe sang và người đi xe bình dân.
Tuy nhiên, nhu cầu cũng chỉ là lý thuyết, còn cái thực tế mà chủ đầu tư cần nhìn vào chính là khả năng chi trả của khách hàng. Khi đó, túi tiền của người mua mới là vấn đề mà thị trường cần quan tâm. Ông Quang tin rằng bất động sản của chúng ta mới chỉ phát triển ở giai đoạn đầu. Vậy nên, các doanh nghiệp cần nghiên cứu để đưa ra thị trường những sản phẩm nằm trong ngưỡng chi trả của người dân thì mới có thể thắng lợi được.
