Với kinh nghiệm 22 năm hoạt động trong lĩnh vực tài chính, bất động sản, ông Quang cho biết, đồ thị giá đất TP.HCM trong hơn 20 năm qua hoạt động theo hình sin. Xu hướng tăng, giảm đan xen trong suốt chu kỳ, tuy nhiên xu hướng giá đất gia tăng mạnh hơn. Trong các các thập niên tới, quy luật này có thể sẽ vẫn tiếp diễn.
Theo phân tích của ông Quang, bình quân mỗi năm giá nhà đất tăng hơn 10%. Thị trường có nhiều đợt biến động giá trong chu kỳ 10 năm. Trong đó, đợt tăng giá đầu tiên thường mạnh, kéo dài từ 2-4 năm. Kế đến là đợt điều chỉnh 3-5 năm. Sau đó thị trường bước vào giai đoạn đi ngang, chờ phục hồi sau khủng hoảng.
Như vậy, trong vòng 1 thập niên, mức độ tăng giá chốt cuối chu kỳ đạt từ 2,5-3 lần sau khi đã trừ đi các đợt thị trường thăng trầm, điều chỉnh. Khu vực tăng trước là vùng lõi trung tâm CBD (Center Business District) nhưng với tốc độ chậm. Sau đó, vùng ngoại ô sẽ tăng đột biến trong thời gian ngắn rồi lan tới các tỉnh giáp ranh. So với nhà chung cư, giá bất động sản liền thổ thường tăng mạnh hơn. Thế nhưng, chung cư lại có giá trị khai thác ổn định hơn nhà đất liền thổ.
|
|
Giá đất TP.HCM tăng khoảng 2,5-3 lần sau mỗi chu kỳ 10 năm.
(Ảnh minh họa, nguồn: Internet) |
Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, hiện tốc độ lạm phát hàng năm là từ 5-6%. Trong khi các ngành sản xuất khác dần phát triển thì thị trường địa ốc bước vào giai đoạn khó khăn. Trong hơn 20 năm qua, đặc điểm chung của thị trường bất động sản là giá lên 10 bậc xuống 10 bậc rồi lại leo thang 20 bậc. Ở giai đoạn khủng hoảng, khó khăn trong ngắn hạn, giá nhà đất có thể giảm mạnh. Tuy vậy, xu hướng tăng giá vẫn chiếm ưu thế trong cả chu kỳ dài.
Chính bởi vậy, nhà đầu tư dài hạn thường không bị lỗ trong khi giới đầu tư lướt sóng có thể thắng hoặc có thể thất bại. Song, nhà đầu tư cần có tiềm lực tài chính vững mạnh, bố trí dòng tiền hợp lý thì mới có thể đầu tư bất động sản dài hạn.
Ông Quanh nhận định, giá nhà đất tăng quá nóng trong 3 năm gần đây, nhất là các năm 2016 - 2018 với giá giao dịch vượt xa giá trị thực tế của bất động sản. Giá trị thật thường được đo bằng những tiêu chí tỷ suất giá cho thuê, giá bán và công suất cho thuê. Ngưỡng điều chỉnh của thị trường hiện đang bị thử thách rất lớn khi sau các đợt sốt nóng về giá thị trường chững lại.
Vậy nhưng, tình trạng tăng hoặc giảm giá đồng loạt không xuất hiện trên thị trường do nhu cầu đầu tư vẫn rất lớn, sản phẩm đa dạng chủng loại. Tại một số địa phương, giá bất động sản có nơi tăng, nơi điều chỉnh chậm lại, giảm kỹ thuật như giá bán không như kỳ vọng, tăng hoa hồng, bán trả chậm...
Theo chuyên gia này: "Thị trường đang đi ngang và xuất hiện một số nhịp điều chỉnh, thanh khoản giảm tốc. Đây là giai đoạn chờ mang tính kỹ thuật và cần thêm thời gian để kiểm chứng, xác định hướng đi mới".
