Trong 12 tháng qua, giới buôn BĐS tại Tp.HCM đã chuyển hướng sang khu vực huyện Nhà Bè, gần cảng Hiệp Phước để “săn” đất. Khu đô thị Hiệp Phước giai đoạn một được kỳ vọng trở thành trung tâm cảng biển lớn của Việt Nam với các cụm cảng nằm dọc theo sông Soài Rạp gồm Cảng container quốc tế SPTC, Cảng Sài Gòn Hiệp Phước, Tân Cảng Hiệp Phước, Cảng quốc tế Long An.
Năm 2015, UBND Tp.HCM xin Bộ Xây dựng chấp thuận việc đầu tư siêu dự án này với tổng vốn hơn 4.200 tỷ đồng. Dự án theo đó đã tạo cú hích tâm lý cho BĐS tại xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè và các khu vực giáp ranh. Nhà đầu tư cá nhân có dòng tiền lớn đã ồ ạt đổ về địa bàn này để “săn” đất dọc theo bờ sông, kênh lớn. Các nhà đầu tư là các tổ chức cũng tham gia mạnh mẽ.
Một doanh nghiệp (DN) BĐS tại Tp.HCM cho biết, DN này đã dành 2 năm săn lùng, chuẩn bị quỹ đất, hoàn thiện pháp lý để phát triển dự án có quy mô 37ha với 1.700 nhà phố, biệt thự liền kề khu đô thị cảng Hiệp Phước. Dự án nằm trên đường Lê Văn Lương nối dài, có giá từ 520 triệu đồng/nền (đã bao gồm thuế phí, thuộc địa phận tỉnh Long An tiếp giáp Tp.HCM) vẫn thu hút nhiều khách hàng tìm mua. Phòng kinh doanh của doanh nghiệp này cho biết, chỉ trong 2 tuần cuối tháng 10/2016 đã có hơn 300 nền đất được đặt mua, trong đó, nhóm khách hàng có nhu cầu mua sỉ, đầu tư 5-10 nền chiếm tỷ lệ trên 10%.
Một dự án gần khu đô thị cảng Hiệp Phước vừa công bố trong 3 tuần qua
đã thu hút nhiều khách hàng, nhà đầu tư (Ảnh: H.T)
TP mới Nhơn Trạch đã bỏ hoang nhiều năm hiện bắt đầu rục rịch sôi động từ trung tuần tháng 8/2016. Số lượng dự án chào bán theo đó tăng dần. Người mua và giới đầu tư săn đất lẻ quan tâm địa bàn này ngày càng nhiều hơn. Nhiều các dự án cũ, thậm chí đất nông nghiệp tại các xã Phú Hữu, Đại Phước, Long Thọ, Phước An, Phú Hội, Phú Đông, Vĩnh Thanh bỗng sôi động bán mua trở lại. Sự tăng giá xuất hiện trên diện rộng. Đất dự án, nhà liền thổ, đất nông nghiệp đến đất vườn, đất lúa… đều đã tăng vọt với tỷ lệ khá cao tại nhiều xã. Mức tăng phổ biến là 25-50% tùy phân khúc và vị trí. Trong khi đó, dự án xây cầu Cát Lát nối với Nhơn Trạch, Đồng Nai với tổng vốn đầu tư 5.700 tỷ đồng được Thủ tướng chấp thuận cũng đã kích thị trường BĐS tại Nhơn Trạch khởi động trở lại.
Nhơn Trạch hiện cũng đang tạo nên làn sóng đầu tư ăn theo siêu dự án. Tại Cam Ranh, cơn “sóng ngầm” này cũng đã xuất hiện. Nhà đầu tư tên Thy cùng gia đình đã đầu tư gần 30 tỷ đồng thu mua quỹ đất tại Cam Ranh trong gần 2 năm qua. Vị trí được nhà đầu tư này gom đất nằm gần quần thể khu phức hợp nghỉ dưỡng, thương mại với vốn đầu tư nghìn tỷ đồng của một tập đoàn BĐS có nhiều dự án đình đám tại Hà Nội, Tp.HCM, Phú Quốc.
Nhân viên địa ốc rao bán dự án tại Nhơn Trạch tháng 8/2016
Ảnh: Phước Tuấn
Đầu năm 2014, trung bình cứ 1.000m2 đất đã ra sổ đỏ có giá 800 triệu đồng. Tuy nhiên, đến năm 2015, những lô đất có diện tích tương tự giá đã tăng lên và đạt 1,2-1,3 tỷ đồng. Giữa năm 2016, giá đất gần các trục đường lớn và gần dự án khu phức hợp đang được quy hoạch đã có giá giao dịch 1,5-1,6 tỷ đồng/lô 1.000m2, có nghĩa đã tăng gấp đôi trong vòng 24 tháng qua.
Bà Thy chia sẻ, vẫn bám trụ khu vực này vì bà tin chắc đến khi dự án đi vào hoạt động, giá đất xung quanh sẽ tiếp tục tăng lên do tác động của hạ tầng và môi trường kinh doanh được cải thiện.
Trước đó, đại công trường tỷ đô Phú Quốc cũng từng xảy ra hiện tượng đầu cơ BĐS ăn theo các siêu dự án. Từ năm 2014 đến đầu năm 2016, thị trường BĐS tại huyện đảo này đã trải qua nhiều cơn sốt thất thường. Đến quý II/2016, thị trường mới có dấu hiệu hạ nhiệt. Từ quý III/2015 đến quý I/2016, khu vực Bãi Dài cách trung tâm huyện đảo này 10km đã liên tục xuất hiện nhiều dự án mọc lên quanh các khu nghỉ dưỡng kết hợp giải trí quy mô lớn đã đi vào hoạt động.
Giá đất tại Phú Quốc theo đó “nhảy múa” liên tục. Biệt thự nhìn thẳng ra biển trên thị trường thứ cấp có mức chênh lệch 1 tỷ đồng/căn sau gần một năm chào bán ra thị trường. Đất lẻ tại Cửa Cạn cách thị trấn Dương Đông 15km cũng tăng giá ở nhiều cấp độ. Mức tăng ít nhất được ghi nhận là 15-20%/lần sau khi đã đổi chủ đối với lô nhỏ và tăng gấp 2-3 lần trong một năm đối với view đẹp do làn sóng đầu tư BĐS quá mạnh mẽ.
Các chuyên gia BĐS cho rằng, làn sóng đầu tư địa ốc ăn theo các siêu dự án nghìn tỷ đã trở thành quy luật có cơ sở khoa học nhưng tác động rất khó lường. Chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa cho biết, những siêu dự án có tầm ảnh hưởng lớn thường tạo ra lực hút mạnh mẽ, lôi kéo nhà đầu tư tìm đến.
Theo ông Nghĩa, đằng sau những siêu dự án là các ông lớn có tiềm lực tài chính vững mạnh, khả năng đưa dự án về đích rất cao, đủ sức thay đổi diện mạo khu vực và tạo nên sự cộng hưởng lớn về mặt thương mại, xã hội. Các yếu tố này kích thích giá trị BĐS tăng.
Chuyên gia này phân tích thêm, những siêu dự án có khả năng dịch chuyển được nhu cầu đô thị hóa, tạo ra chất xúc tác về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, gia tăng tiện ích và thúc đẩy hình thành cộng đồng dân cư nhanh chóng. Nơi nào có siêu dự án, nơi đó có tiềm năng mở ra thị trường BĐS sôi động, giá trị gia tăng cao, thanh khoản tốt.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, đầu tư theo các siêu dự án cũng tiềm ẩn rủi ro khôn lường. Theo ông Nghĩa, có 4 vấn đề mà giới đầu tư BĐS cần cân nhắc trước khi quyết định gia nhập làn sóng bám đuôi các siêu dự án.
Tến độ của siêu dự án nhanh hay chậm và pháp lý rõ ràng đến đâu. Hơn nữa, nhà đầu tư cũng cần chú ý việc sức khỏe của dòng vốn khi bỏ tiền vào cơn sóng này, tránh dùng đòn bẩy tài chính để đón sóng. Thứ ba,nhà đầu tư phải chấp nhận mất chi phí cơ hội (chôn tiền trong suất đầu tư này nếu không thể chốt lời nhanh). Thứ tư, cần lường trước vấn đề thay đổi quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch có thể xảy ra bất cứ lúc nào.
