Thách thức với bất động sản bán lẻ khi Covid-19 được kiểm soát

Đại dịch Covid-19 khiến phân khúc mặt bằng bán lẻ đối mặt với thách thức lớn là tính thanh khoản. Tính thanh khoản trong ngành bán lẻ có thể hiểu là nhà kinh doanh có bao nhiêu tiền mặt trong ngân hàng để duy trì hoạt động kinh doanh của họ. Theo bà Trang Bùi, Trưởng phòng thị trường JLL Việt Nam, ở phân khúc bán lẻ, nhóm gặp khó khăn nhất là các cửa hàng vừa và nhỏ, sở hữu và vận hành bởi các hộ gia đình. Thanh khoản trung bình của các cửa hàng này là một vài tuần chứ không phải sáu tháng như đối với các công ty lớn. Bảo vệ dòng tiền rất quan trọng đối với tất cả các nhà bán lẻ, và đặc biệt đối với những nhà khai thác có tỷ suất lợi nhuận mỏng. 

Trên thực tế, một số chủ nhà đã giảm giá thuê trong tháng 2 và tháng 3, dao động từ 10-30%, trong đó ưu tiên hàng đầu cho các nhóm thực phẩm, đồ uống và giải trí. Các chủ nhà khác đã xem xét giảm 10-50% tiền thuê nhà, tùy thuộc vào hiệu suất của người thuê nhà. Đặc biệt, một số chủ nhà cũng đề nghị hoãn 30% tiền thuê nhà từ tháng 3 đến tháng 5 và các tháng tiếp theo trong năm cho đến khi tình hình dự kiến được cải thiện.

Trong khi đó, ở nhóm mặt bằng bán lẻ là các trung tâm thương mại, theo quan sát của JLL, do đại dịch Covid, so với cùng kì năm ngoái, lượng khách tại nhiều trung tâm và trung tâm bán lẻ ở TP.HCM đã giảm 80% trong tháng 2 và tháng 3. Một vài thương hiệu quốc tế đã hoãn kế hoạch ra mắt trong năm nay tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM do ảnh hưởng của đại dịch. Tình hình này sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch khai trương gần 280.000 m2 GFA (tổng diện tích sàn xây dựng) không gian bán lẻ tại TP.HCM và 180.000 m2 GFA ở Hà Nội vào năm 2020. 

Sau khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát, các nhà bán lẻ sẽ phải lèo lái qua một giai đoạn rủi ro cao của dòng tiền và tăng chi phí hoạt động. Ảnh minh họa.

Hiện tại, thách thức của thị trường bán lẻ là phải giải quyết tiền thuê quá hạn từ các nhà bán lẻ và khách thuê nhà đã phải đóng cửa. Mục điều kiện bất khả kháng - một yếu tố quan trọng trong các hợp đồng bắt đầu được kích hoạt và được bàn thảo khi thương lượng.

Đại diện JLL nhận định sau khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát, các nhà bán lẻ sẽ phải lèo lái qua một giai đoạn rủi ro cao của dòng tiền và tăng chi phí hoạt động phát sinh từ sự sụt giảm nhu cầu mua sắm. Bên cạnh đó, các nhà bán lẻ sẽ tập trung phát triển mô hình bán lẻ đa kênh linh hoạt và bền vững. Thị trường thương mại điện tử vẫn tiếp tục tăng trưởng. Cả nhà bán lẻ và nhà phát triển trung tâm thương mại cần tập trung hơn vào việc phát triển nền tảng mua sắm trực tuyến và thanh toán không tiền mặt. Các nhà bán lẻ có cơ sở hạ tầng để thực hiện các đơn đặt hàng trực tuyến thông qua giao hàng tận nhà hiện đang được coi là có lợi thế khi người tiêu dùng chuyển sang mua sắm trực tuyến. “Tôi không nghĩ rằng thương mại điện tử sẽ lấy mất phần bánh của bán lẻ truyền thống, mà sẽ là điểm cộng thêm cho nhà bán lẻ biết nắm bắt”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Nếu tình hình dịch bệnh ổn định vào giữa năm, mùa mua sắm cuối năm vào quý 4/2020 sẽ giúp giảm bớt tác động tài chính của dịch bệnh thời điểm đầu năm. Tuy nhiên, bà Trang cũng cho rằng doanh số bán hàng vào dịp Tết Nguyên đán đã bị ảnh hưởng và nhiều tháng không hoạt động có thể sẽ tạo ra lỗ hổng tài chính không thể phục hồi. 

Trong tương lai, chủ nhà trong nước có thể xem xét chuyển từ mô hình thuê cố định truyền thống sang chia sẻ doanh thu và tiền thuê nhà như được áp dụng bởi hầu hết các chủ nhà quốc tế, để giúp chia sẻ rủi ro và tăng cường mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê nhà.

An An 

>> BĐS thương mại và cuộc tháo chạy của giới đầu tư giữa đại dịch Covid