Ngoài những dự báo theo thuộc tính vốn có của thị trường, kịch bản thị trường bất động sản (BĐS) còn phụ thuộc vào quá trình đổi mới chính sách và quy hoạch phát triển của các cơ quan quản lý.
Có những chính sách sẽ có thể làm thay đổi thị trường theo hướng tốt hơn nhưng phải tác động mạnh tới lợi ích của dự án đầu tư. Tương tự, có những điều chỉnh quy hoạch sẽ làm cho thị trường phát triển theo hướng cân đối hơn nhưng cũng làm xáo trộn bài toán phân chia lợi ích. Sự thực, trong giai đoạn vài năm tới, khó có thể có những chính sách, quy hoạch có tác động mạnhtới thị trường sẽ được áp dụng. Lý do rất giản dị, liệu pháp mạnh chưa phù hợp với hòan cảnh phát triển hiện nay. Kế sách để thoát khỏi nhóm các nước có thu nhập trung bình để bước vào nhóm các nước có thu nhập cao cũng cần có một thời gian nhất định để tư duy và trải nghiệm.
Trong hoàn cảnh này, kịch bản của thị trường BĐS năm 2011 hoàn toàn phụ thuộc vào các chính sách của chính phủ sẽ được áp dụng để kiềm chế tăng giá hàng hóa, để tìm kiếm các nguồn vốn cho thị trường BĐS. Khi một dự báo phụ thuộc vào các chính sách của Nhà nước thì có thể xẩy ra nhiều kịch bản khác nhau, mỗi kịch bản được hình thành theo các giả thiết của viẹc áp dụng một số chính sách nhất định.
Kịch bản 1
Nếu lãi suất tín dụng tăng như mức hiện tại (16%); một số chính sách kiểm soát giá cả được áp dụng đủ để cắt xu hướng tăng giá hàng hoá hiện nay và Chính phủ chưa có giải pháp tăng vốn hữu hiệu cho thị trường BĐS thì thị trường BĐS năm 2011 tiếp tục rơi vào tình trạng thiếu vốn, khiến các nhà đầu tư tiếp tục mở rộng việc áp dụng phương thức “mua bán nhà trên giấy” để gọi vốn từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi trong dân. Lượng vốn vào thị trường BĐS có thể vẫn bảo đảm ít nhất như năm 2010, hoặc có thể tăng hơn chút ít từ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI).
Trong hoàn cảnh này, thị trường BĐS có mức tăng giá hằng tháng cùng nhịp độ như mức tăng giá hàng hoá tiêu dùng. Nói cách khác, kịch bản của thị trường BĐS không thay đổi nhiều so với giai đoạn 2009 – 2010. Sự thiếu vốn sẽ tác động mạnh hơn vào thị trường BĐS. Những giao dịch nhà ở thuộc khu vực giá rẻ có thể sẽ tăng cao, nhưng giao dịch thuộc khu vực nhà ở giá cao sẽ chậm lại, ít dần đi.
Kịch bản 2
Trong trường hợp lãi suất tín dụng tăng hơn mức độ hiện tại (hơn 16%); một số chính sách kiểm soát giá cả được áp dụng đủ để cắt xu hướng tăng giá hàng hoá hiện nay, đồng thời Chính phủ áp dụng một số giải pháp tăng vốn cho thị trường như khuyến khích đầu tư FDI vào BĐS, cho phép thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng nước ngoài, thì thị trường BĐS năm 2011 ít chịu áp lực hơn về tình trạng thiếu vốn, thậm chí có thể còn thoát khỏi tình trạng này. Lúc đó, thị trường không còn phụ thuộc vào tình trạng lãi suất tín dụng trong nước, cũng như mức tăng giá BĐS hằng tháng vẫn có cơ hội phát triển bình ổn hơn do tình trạng thiếu vốn đã được giải quyết.
Tuy nhiên, xét dưới góc độ thực tiễn, kịch bản 1 có cơ hội xuất hiện nhiều hơn, vì khả năng áp dụng các chính sách mới để giải quyết bài toán tăng vốn cho thị trường là rất thấp. Hiện tại, giải pháp tăng vốn quan trọng nhất cần hướng tới là cho phép các nhà đầu tư được quyền thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng nước ngoài. Nhưng giải pháp hữu hiệu này chưa thể được áp dụng ngay trong năm 2011, mà cần được chuẩn bị kỹ lưỡng hơn khi tiến hành xây dựng Luật Đất đai mới vào năm 2012.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ
(Theo Thuế Nhà nước)
