Tràn ngập nhà ở cao cấp
Giao dịch thị trường có phần sụt giảm và chững lại trong 2 quý đầu năm, tuy nhiên khi bước vào quý 3, thị trường địa ốc Tp.HCM đã có sự sôi động một cách khác lạ, hàng ngàn sản phẩm của những dự án lớn đã lần lượt gia nhập, khuấy động thị trường. Có thể thấy các chủ đầu tư đang bước vào cuộc đua nước rút chiếm lĩnh thị phần.
Trong khi cùng kì năm 2015, phân khúc căn hộ giá rẻ chiếm lĩnh thị trường tại 2 khu vực Đông-Nam, thì quý 3/2016 phần lớn là căn hộ cao cấp, đất nền, biệt thự, nhà phố thuộc khu Đông, khu Nam và Tây Tp.HCM.
Theo số liệu từ Sở Xây dựng, ó 34 dự án được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn với 14.901 căn, tăng 1,8 lần; riêng căn hộ trung – cao cấp tăng đến 16%; căn hộ bình dân giảm 18,9% so với cùng kỳ năm trước. Số liệu này chưa bao gồm các dự án đã xây dựng hoàn thiện; các dự án đất nền; các dự án chưa đủ điều kiện đã huy động vốn.
Tuy nhiên HoREA cảnh báo thị trường đang có hiện tượng một số chủ đầu tư lạm dụng chế định đặt cọc theo điều 328 Bộ luật Dân sự trong khi Luật Kinh doanh bất động sản lại không điều chỉnh hành vi này, để huy động vốn trước thông qua các hình thức như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng vay vốn người mua nhà… làm tăng rủi ro cho người mua nhà; đã có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chủ yếu nhằm mục đích mua đi bán lại) ở phân khúc trung – cao cấp.
Thời gian gần đây, thị trường BĐS phía Nam đã chịu không ít tai tiếng từ những dự án chung cư Harmona, Bảy Hiền, Rubyland, Petrolandmark… Các chủ đầu tư này đã không chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, chưa đảm bảo đủ điều kiện đưa nhà chung cư vào sử dụng nhưng đã cho khách hàng vào ở.
Thị trường bất động sản Tp.HCM đang tiềm ẩn nhiều bất ổn
Bên cạnh đó hàng loạt các sai phạm khác cũng được phát hiện tại những dự án này như chưa thực hiện đúng các quy định về thế chấp, giải chấp và bán nhà cho khách hàng đã gây thiệt hại cho người tiêu dùng và ảnh hưởng đến an sinh xã hội; tranh chấp trong chung cư vẫn còn xảy ra phức tạp…
Đây đều là những dự án cũ hệ quả của thời kỳ bong bóng BĐS năm 2006-2007 để lại. Chủ đầu tư thiếu chuyên nghiệp, thiếu năng lực hoặc sử dụng vốn huy động, vốn tín dụng sai mục đích; có trường hợp còn do sự quản lý lỏng lẻo hoặc đồng tình của tổ chức tín dụng.
“Đa dạng” thế chấp dự án
Những dự án thời kỳ bong bóng không phải là yếu tố duy nhất gây bất ổn mà còn tình trạng xuất hiện quá nhiều dự án BĐS đem thế chấp tại các ngân hàng thương mại để lấy vốn đầu tư dự án.
Đáng lo ngại, thị trường có những dự án cầm cố đủ kiểu, ngay cả hợp đồng hứa mua hứa bán (đặt cọc) của khách hàng cũng đem cầm cố tại ngân hàng.
Đơn cử, Công Ty CP Dịch vụ và Xây dựng Địa Ốc Đất Xanh “cắm” Ngân hàng Công Thương quyền tài sản của Công ty phát sinh từ: Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án Dự án Cao ốc văn phòng và Căn hộ Thế kỷ 21 tại số 528 Đường Huỳnh Tấn Phát, Phường Bình Thuận, Quận 7, Tp.HCM ký ngày 22/07/2015 mà Địa Ốc Đất Xanh đã ký với Công Ty CP Thế Kỷ 21. Điều này đồng nghĩa với việc, ngay sau khi hai đối tác lập xong hợp đồng chuyển nhượng dự án thì Đất Xanh cũng "ném" vào ngân hàng để vay vốn đầu tư.
Một dự án cao cấp tại quận 4 (Bến Vân Đồn) đã đã được chủ đầu tư cầm cố: “Quyền tài sản bao gồm nhưng không giới hạn các quyền: Quyền khai thác, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê mượn… đối với các tài sản là các căn hộ chưa bán, trung tâm thương mại và tầng hầm của dự án" tại Ngân hàng Hàng hải Việt Nam.
Theo tìm hiểu, một "đại gia" chuyên đầu tư dự án biệt thự - đất nền tại Tp.HCM khác cũng cầm cố tại Ngân hàng ACB: “Khoản phải thu và quyền phát sinh là các khoản tiền và toàn bộ các quyền, lợi ích Công ty có được theo các hợp đồng mua bán căn hộ ở, sàn thương mại, tầng hầm của dự án cao ốc phức hợp tại huyện Nhà Bè…”
Hay như Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) cầm cố tại Ngân hàng Phương Đông quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của dự án khu dân cư Phía Bắc Rạch Bà Bướm, Phường Phú Thuận, Quận 7, Tp.HCM (Jamona CIty) do Công ty làm Chủ đầu tư.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, ví dụ căn hộ 1 tỉ đồng nhưng vay hồ sơ 100 triệu đồng thế chấp bằng căn hộ hình thành trong tương lai, khi đó phải loại trừ căn hộ này ra khỏi danh sách để tránh thế chấp lần hai. Do đó, lỗi thuộc về ngân hàng giám sát không kỹ, trong khi pháp luật hiện nay đã có quy đình đầy đủ.
