Chủ tịch HĐQT Công ty An Cư Lạc Nghiệp, Nguyễn Vĩnh Minh Thành cho rằng, Tp.HCM sẽ gặp phải không ít khó khăn khi làm căn hộ siêu rẻ loại 100 triệu đồng như Bình Dương ngay cả khi có những hỗ trợ về chính sách và miễn giảm thuế, phí. Ông Thành theo đó đã chỉ ra 3 thách thức liên quan đến tầm nhìn vĩ mô của Tp.HCM sẽ phải đối mặt khi làm căn hộ nhỏ và rẻ nhất Việt Nam.
Quỹ đất rẻ gần nơi làm việc không còn nhiều
Yếu tố hàng đầu của thị trường nhà ở trong các đô thị lớn tại Việt Nam là nơi sống và làm việc phải gắn liền nhau. Tại Tp.HCM, nơi làm việc được bố trí tại các quận trung tâm TP, nơi ở tỏa ra xung quanh. Thực tế, khu dân cư thuộc khu trung tâm hiện hữu Tp.HCM cũng đã được lấp đầy. Khoảng cách tối đa từ nơi ở đến chỗ làm mà người lao động có thể chấp nhận được trong điều kiện giao thông hiện tại là khoảng 15km.
Thời điểm năm 2014, khảo sát căn hộ 100 triệu đồng tại Bình Dương nằm cách các nơi làm việc dưới 10km, giá đất thổ cư 2 triệu đồng/m2. Để làm được căn hộ siêu rẻ như Bình Dương, Tp.HCM cần quỹ đất giá rẻ tương đương với cự ly hợp lý. Cự ly này cần cách nơi làm việc không quá 15km.
Tuy nhiên, quỹ đất nằm trong cự ly 15km đã hình thành mặt bằng giá khá cao hoặc đã được những DN xây dựng căn hộ thương mại tầm 1-1,5 tỷ đồng/căn. Quỹ đất rẻ hiện nay chỉ còn lại những khu vực cách trung tâm làm việc 18-20km trở lên. Tuy nhiên, khu vực này lại có hạ tầng giao thông (cầu, đường) và hạ tầng xã hội (các tiện ích dịch vụ) chưa phát triển đồng đều.
Do vậy, nếu quỹ đất cho căn hộ 100 triệu đồng tại Tp.HCM gượng ép dời ra cự ly xa nơi làm việc thì cần điều chỉnh quy hoạch bằng nhiều biện pháp hành chính và kinh tế. Theo đó, việc khuyến khích giãn dân ra vùng ven bằng chính sách ưu đãi thuế phí, đầu tư thêm cho hệ thống hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, hạn chế thành lập - mở thêm công ty mới ở khu trung tâm... là những việc cần thực hiện.
Nhiều thách thức đặt ra cho Tp.HCM khi làm căn hộ 100 triệu đồng
(Ảnh: Duy Trần)
Nguy cơ phá vỡ quy hoạch
Bình Dương là TP mới, chủ động quy hoạch chức năng phát triển công nghiệp, chi phí lại rẻ nên có điều kiện làm căn hộ 100 triệu đồng. Trong khi đó, Tp.HCM là siêu đô thị đã được quy hoạch lâu hơn, nghiêng về thương mại - dịch vụ, giá cả ở TP này đắt đỏ. Do đó, việc làm nhà siêu rẻ là bài toán khó. TP hơn 10 triệu dân này có 80% dân số hoạt động các ngành nghề đặc thù buôn bán, giao thương, cung ứng dịch vụ, giải trí đủ mọi phân khúc. Kinh tế đến đâu, khu dân cư mọc lên hiện hữu đến đó. Giá đất trung bình tại đô thị Tp.HCM gấp đôi, gấp ba các tỉnh thành lân cận và quy hoạch chạy theo sau đô thị hóa.
Các khu công nghiệp ở Tp.HCM chỉ nằm ở những vị trí ngoại ô hay giáp ranh các tỉnh khác nhưng chi phí đất tại đây cũng đã ở ngưỡng cao qua những chu kỳ sốt đất. Trong khi đó, Bình Dương bố trí các khu công nghiệp giữa lòng đô thị, nhà ở cũng gắn liền theo, điển hình là căn hộ 100 triệu đồng thuộc khu công nghiệp Việt Nam Singapore.
Việc xây căn hộ 100 triệu đồng tại Tp.HCM là một thách thức không chỉ đối với việc phát triển sản phẩm mà cơ quan quản lý nhà nước cũng sẽ chịu áp lực trong việc duy trì không gian đô thị đúng quy hoạch. Tp.HCM khó có thể xây nhà siêu rẻ hàng loạt khi quỹ đất hạn hẹp mà vẫn phải duy trì vị thế, giữ đúng chức năng của trung tâm kinh tế, thương mại lớn của cả nước.
Vì vậy, nhà ở siêu nhỏ giá rẻ vừa đặt ra thách thức về giá thành và chi phí sản xuất sản phẩm, vừa gây lo ngại về nguy cơ phá vỡ quy hoạch của TP. Nhà siêu nhỏ, siêu rẻ đi đôi với không gian sống chật hẹp, chất lượng quản lý ở mức trung bình thấp trở xuống là nỗi băn khoăn của TP về những khu ổ chuột mới trong tầm nhìn phát triển đô thị dài hạn.
Nhiều khó khăn trong bối cảnh hạ tầng giao thông - xã hội Tp.HCM đang quá tải
Bình Dương là TP mới được quy hoạch sau này. Dân số Bình Dương ở mức trung bình nên hạ tầng thông thoáng và đồng bộ. Theo thống kê chưa chính thức đến năm 2016, Tp.HCM là đô thị 12 triệu dân, hiện đang chịu sức nén gấp nhiều lần so với quy hoạch cũ của người Pháp trước đây.
Dù hạ tầng đô thị đã được đầu tư lớn tính bằng đơn vị chục tỷ USD trong giai đoạn 2007-2017 nhưng tình trạng kẹt xe, tắc đường, ngập nước vẫn chưa được giải quyết triệt để. Tốc độ đô thị hóa của Tp.HCM đã tăng mạnh trong nhiều thập niên qua. Điều này khiến đô thị quá tải cục bộ trong khu vực nội đô và các vị trí cửa ngõ.
Để xây dựng mô hình căn hộ 100 triệu đồng, TP buộc phải tăng mật độ sử dụng đất do diện tích nhà nhỏ dưới chuẩn, gia tăng áp lực hạ tầng. Hhệ thống điện, nước, cầu, đường, trường, trạm, bệnh viện... có thể không đáp ứng kịp với tốc độ tăng dân số. Vì thế, để tránh kịch bản quá tải này, các khu căn hộ siêu nhỏ và siêu rẻ cần phải tránh xa khu nội đô Tp.HCM, lùi ra những khu vực ngoại thành hẻo lánh hơn để giảm áp lực hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, những khu vực này lại khó thu hút người dân về sống bởi lý do cách xa nơi làm việc.
Ông Thành cho rằng, những thách thức trên khiến cho ý tưởng làm nhà giá rẻ, căn hộ 20-30m2 của Tp.HCM dù ra đời trước nhưng lại về sau Bình Dương. Mối lo ngại của cơ quan quản lý trước kịch bản tác động tiêu cực của căn hộ nhỏ giá siêu rẻ phá vỡ quy hoạch đô thị thực tế là hoàn toàn có cơ sở. Do đó, để giải bài toán căn hộ 100 triệu đồng, Tp.HCM cần nhiều gói giải pháp đồng bộ và quyết tâm cao cùng những điều kiện, tiêu chuẩn khắt khe mới có thể về đích.
