Từ đầu năm đến nay, có khoảng 8.000 căn hộ bình dân được công bố tại Tp.HCM bởi các chủ đầu tư như: Gia Hòa, N.H.O, Nam Long, Thủ Đức House, Đất Xanh, Hoàng Anh Sài Gòn, Hưng Thịnh Land. Tổng nguồn cung trên chưa tính lượng hàng rải rác khắp 24 quận huyện của các doanh nghiệp nhỏ lẻ, ít công bố thông tin.
Những căn hộ có diện tích trung bình 55m2, thường được rao bán với giá 13-19 triệu đồng/m2, giá phổ biến của phân khúc này thường dao động trong khoảng 15,5 triệu đồng/m2, bình quân mỗi căn được bán với giá 850 triệu đồng, như vậy, tổng giá trị hàng hóa là xấp xỉ 7.000 tỷ đồng.
Theo ước tính của Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành, tổng nguồn cung của thị trường căn hộ nói chung tại Tp.HCM hiện rơi vào khoảng hơn 40.000 căn đã được công bố. Trong đó, có khoảng 32.000 căn được rao bán trong khoảng giá phổ biến từ 27-40 triệu đồng/m2, chiếm 80% thị phần. Có thể đưa ra bài toán cụ thể: Giá trung bình của mỗi căn hộ 70m2 là 30.000 triệu đồng/m2, tính tổng là 2,1 tỷ đồng/căn nhân với 32.000 căn thì tổng giá trị tài sản tung ra thị trường ước tính là 67.000 tỷ đồng.
Theo dự báo trong bản Nghiên cứu thị trường địa ốc quý II/2015 của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM trong vòng 2-3 năm tới có thể lên đến 60.000 căn, trong đó, phân khúc trung - cao chiếm hơn 70%. Lượng căn hộ vừa túi tiền trong 6 tháng qua đã cho thấy sự giảm sút đáng kể, dự báo, xu hướng này có thể tiếp tục mạnh dần trong nửa cuối năm 2015.
Tỷ lệ giao dịch thành công của phân khúc căn hộ cao cấp gấp đôi căn hộ bình dân, đi ngược lại xu hướng thị trường ngập tràn nhà giá rẻ như giai đoạn 2012-2013, số liệu từ Báo cáo thị trường quý II/2015 của CBRE Việt Nam.
Tổng số căn hộ thuộc phân khúc cao cấp được tung ra thị trường trong 3 tháng gần đây là hơn 4.500 căn, còn phân khúc trung cấp là 2.341 căn, riêng phân khúc trung bình chỉ có 1.649 căn. Cũng theo số liệu từ đơn vị tư vấn này, chỉ có 20% trong tổng số 8.528 sản phẩm được công bố mới là nhà giá vừa túi tiền, trong khi đó, căn hộ trung và cao cấp chiếm lần lượt là 27 và 53%.
Các chuyên gia đánh giá chung cư trung - cao cấp đang lấn lướt nhà giá bình dân
với mức chênh lệch đến hàng chục nghìn căn. Ảnh: Vũ Lê
Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn đã phân tích: Trong khi căn hộ trung - cao có đến 32.000 căn thì nhà giá rẻ lại chỉ có 8.000 căn, đây là một sự chênh lệch quá lớn và đáng báo động, vì hiện nay, nhu cầu về nhà giá rẻ hiện vẫn chiếm phần lớn trên thị trường có 10 triệu dân này.
Tình trạng quá nhiều nhà cao cấp, quá ít nhà bình dân có thể đe dọa đến sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc, dẫn đến khan hiếm nguồn cung căn hộ giá rẻ. Theo thông số từ tháp dân số của Tp.HCM thì công dân trẻ tại đây đang chiếm đến 60%, thu nhập được đánh giá là khá, song, họ chỉ có lượng tiền mặt trong khoảng 300-400 triệu đồng để mua trả góp nhà 1 tỷ đồng thì diễn biến như hiện nay thực sự là điều bất lợi cho thị trường, ông Thanh cho biết thêm.
Theo ông Thanh, sở dĩ nguồn cung căn hộ giá rẻ đang dần ít đi là vì lợi nhuận của phân khúc này quá mỏng (lãi thấp). Ngành bất động sản có đặc thù là thời gian thực hiện dự án thường kéo dài sẽ kéo theo gánh nặng về mặt tài chính cho doanh nghiệp cũng tăng lên và có quá nhiều rủi ro. Trong khi đó, lợi nhuận của các dự án cao cấp thường cao hơn, cùng với những tín hiệu hồi phục xuất hiện trên thị trường từ cuối năm 2014, thanh khoản đã được cải thiện đáng kể, các nhà đầu tư bắt đầu trở lại thị trường, vậy nên, doanh nghiệp lại đổ xô đi làm nhà trung - cao cấp.
Đến cả những doanh nghiệp đã từng rất mặn mà với nhà bình dân cũng đang có sự dịch chuyển sang làm nhà cao cấp. Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land cho biết, từ đầu năm đến nay, doanh nghiệp đã tung ra thị trường 2.000 sản phẩm. Dù vẫn tiếp tục thực hiện dòng sản phẩm có giá trung bình, nhưng đang giảm dần tỷ lệ, chỉ chiếm khoảng 19% tổng nguồn cung.
Ông Hiền lý giải việc doanh nghiệp tập trung nhiều hơn vào phân khúc cao cấp là vì từ cuối năm 2014, nhiệt của tất cả các phân khúc trên thị trường đã tăng trở lại, đặc biệt, là sự bứt phá của phân khúc cao cấp, vì lẽ đó mà doanh nghiệp không bỏ qua căn hộ dạng này.
Theo xác nhận của Giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam, nguồn cũng của căn hộ giá rẻ đang bước vào giai đoạn sụt giảm. Đa phần các dự án này đều nằm ở các quận huyện vùng ven nên giá bán không thể cao, vì vậy, lợi nhuận cũng có phần khiêm tốn. Các dự án nhà ở giá rẻ trước đây thường có quỹ đất mua từ rất lâu với giá khá "mềm" nên lợi nhuận thu về cũng được ở mức vừa phải. Nhưng mặt bằng chung hiện nay, giá đất đã bị đội lên rất nhiều sau 8 năm khủng hoảng cũng khiến việc triển khai nhà giá rẻ phải đối mặt với thách thức rất lớn.
Chi phí cho phần kết cấu của căn hộ giá rẻ và cao cấp không có sự khác biệt nhiều, vấn đề nằm ở phần hoàn thiện là chính. Tuy giá đất đắt đỏ, nhưng các khu nhà ở cao cấp vẫn được bán với giá khá cao nhờ vào ưu điểm vị trí, vậy nên lợi nhuận cũng tốt hơn so với nhà giá rẻ. Bên cạnh đó, do các dự án cao cấp được triển khai từ nhiều năm trước nhưng vì thị trường khó khăn nên bị đình trệ, nay tái khởi động, tranh thủ xả hàng, khiến nguồn cung phân khúc này tăng đột biến, ông Nam nhận định.
Ông Nam cũng cho biết thêm, sự chênh lệch giữa nguồn cung căn hộ bình và căn hộ cao cấp ngày càng lớn có thể sẽ làm méo mó thị trường. Căn hộ bình dân vốn là điểm sáng của thị trường trong những năm khủng hoảng, nó hướng đến nhu cầu thực, chuyển thị trường từ ảo sang thật và ngày càng lành mạnh hơn. Tuy căn hộ trung - cao vẫn có nguồn cầu riêng của mình, tuy nhiên, hiện nay, nhu cầu đầu tư vẫn nhiều hơn là an cư. Nếu đà phát triển này kéo dài sẽ khiến nhà rẻ ngày càng ít dần đi, dẫn đến sự thất vọng của người dân vì không mua được nhà, tạo nên những tâm lý gây bất lợi chung cho toàn thị trường.
Theo nhận định của một chuyên gia kinh tế có hơn mười năm quan sát thị trường bất động sản Tp.HCM, nếu số lượng nguồn cung căn hộ cao cấp khổng lồ không được hấp thụ kịp, sẽ rất dễ kéo thị trường đi xuống. Từ đó, ông cũng nêu ý kiến: "Cần cân bằng giữa nhà ở cao cấp và bình dân để thị trường phát triển bền vững hơn".
Để làm tạo được sự cân bằng cho thị trường thì phía các cơ quan chức năng cần phải kiểm soát chặt chẽ cơ cấu nguồn cung nhà ở hơn nữa để có thể cân đối một cách hợp lý với nguồn cầu. Nếu có sự bùng nổ nguồn cung nhà cao cấp thì cần phải giảm tốc độ phê duyệt các dự án thuộc phân khúc này lại. Cùng với đó, cần phải có những chính sách hỗ trợ đối với các doanh nghiệp thực hiện nhà bình dân như: giảm tiền sử dụng đất, tăng hệ số sử dụng đất, rút ngắn thủ tục, lãi suất cạnh tranh...
