Cách khu Phú Mỹ Hưng chưa đầy 1 cây số, tòa nhà nhìn bên ngoài giống như cao ốc văn phòng nhưng chủ nhà treo biển quảng cáo dành để cho khách thuê phòng trọ.
Tại dãy nhà phố quận 4, khu biệt thự quận 3 và dọc theo tuyến Hoàng Hoa Thám, Cộng Hòa (Tân Bình), Lê Văn Sỹ (Phú Nhuận) cũng có nhiều biển cho thuê phòng trọ kiểu này.
Khảo sát của phóng viên cho thấy, thị trường BĐS cho thuê Tp.HCM đang rộ lên loại hình phòng trọ được quảng cáo là cao cấp, tập trung ở những khu vực dịch vụ sôi động, mật độ dân số đông tại quận 3, 4, 5, 7 (giáp ranh Phú Mỹ Hưng), Tân Bình, Thủ Đức, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Nhưng khu trọ cho thuê này có phòng ốc khang trang, chỗ nấu ăn, để xe, vệ sinh, internet và những tiện ích khác. Đó là những ngôi nhà kiên cố, có chỗ đầu tư cả thang máy, hầm xe, quy mô khá giống khách sạn mini, chung cư mini, thậm chí có cả biệt thự và tòa nhà còn to cao ốc văn phòng xây dựng khá nhiều tầng.
Đơn cử, một phòng trọ rộng 20m2, gần cầu Khánh Hội, cách quận 1 khoảng 5 phút đi ôtô có giá thuê 2,7 triệu/tháng. Đó là một ngôi nhà phố ngăn phòng cho thuê, tọa lạc trong khu vực an ninh. Phòng ốc thoáng mát, vệ sinh riêng, gạch men ốp tường, trang bị internet, có chỗ để xe và được phơi đồ trên sân thượng, nấu ăn trong phòng; điện, nước được tính theo giá Nhà nước.
Chủ nhà trọ cho hay, loại phòng trọ này thường đánh vào phân khúc khách thuê có khả năng chi trả cao hơn phân khúc phòng trọ công nhân. Giá cho thuê thấp nhất là 2,2 triệu/phòng/tháng và cao nhất có thể lên đến 3,5 triệu đồng tùy theo vị trí và diện tích.
|
|
Một ngôi nhà phố xây dựng theo lối biệt thự ở quận Tân Bình có tầng trệt làm shop thương mại, còn các tầng trên
cho thuê phòng trọ cao cấp, có cả sảnh riêng và
tầng hầm như khách sạn mini. Ảnh: Hà Thanh |
Với 3 năm kinh nghiệm đầu tư vào phân khúc này, anh Minh Đức đã tiết lộ, đây chính là phân khúc đầu tư tương đối an toàn, dường như không bị ảnh hưởng do thăng trầm của thị trường BĐS. Loại hình này phục vụ những người muốn ở trong nhà tốt hơn phòng trọ và rẻ hơn nhà nguyên căn, chung cư. Những khách hàng tiềm năng bao gồm người đi làm có thu nhập ổn định, sinh viên được gia đình hỗ trợ tài chính tốt muốn có nơi ở riêng tư hoặc gia đình trẻ chưa có điều kiện mua nhà riêng nhưng đủ sức trả tiền thuê 2-3 triệu đồng/tháng để có nơi ở khang trang.
Theo nhà đầu tư này, anh hiện đang có 1 khu phòng trọ cao cấp tọa lạc trên đường Tôn Đản, quận 4, diện tích đất 44m2, 1 lửng, 2 lầu, 1 sân thượng với 5 phòng cho thuê, mỗi phòng diện tích từ 16-20m2, doanh thu mỗi tháng đạt 11 triệu đồng.
Anh Đức tiết lộ, vốn đầu tư ban đầu khoảng 900 triệu đồng, trong đó 300 triệu đồng là vốn tự có, còn 600 triệu vay, giá thành xây dựng 2,7 triệu/m2. Với doanh thu hiện tại, anh có thể trả hết nợ trong trong 5 năm nếu sử dụng tiền cho thuê để trả tiền vay. Nếu sử dụng thêm cả tiền lương và thu nhập khác, anh Đức có thể trả dứt nợ trong 3 năm.
Theo anh Đức, sau khi đã trả được gần hết nợ, từ năm thứ tư trở đi, anh dự định làm tiếp loại hình phòng trọ cao cấp này ở Thủ Đức trên khu đất diện tích 80m2. Vì Thủ Đức xa khu trung tâm nên anh chỉ đầu tư ở mức trung bình, giá thuê từ 1-1,85 triệu/phòng/tháng.
Hiện nay, thị trường phòng trọ cho thuê ở Tp.HCM đang phân hóa tương đối mạnh mẽ. Nhà trọ dành cho công nhân thuê dưới 2 triệu/tháng, có khoảng từ 5-7 người ở ghép, được xếp vào hạng bình dân. Nhà cho sinh viên, nhân viên văn phòng thuê từ 2-4 triệu/tháng, tiện ích, hạ tầng khá đầy đủ nhưng quy mô nhỏ, thuộc loại trung cấp. Còn những mô hình phòng trọ cho thuê cao cấp có giá gần bằng với căn hộ chung cư, trên 4 triệu/tháng nhưng diện tích chỉ bằng mộ nửa căn hộ thông thường.
Khi trao đổi với phóng viên, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh nhận định, phòng trọ cao cấp cho thuê chính là thị trường có nhiều tiềm năng để phát triển. Hiện tại, một số nhà đầu tư ở Tp.HCM đang rục rịch chuyển sang kênh đầu tư này.
Ông Chánh cho biết, có nhiều cơ sở để những người đầu tư dốc tiền vào loại hình phòng trọ cao cấp cho thuê. Đầu tiên, giá nhà hiện nay vẫn còn cao so với thu nhập chung của người dân. Hai là những khu dân cư thu nhập trung bình ở cách xa trung tâm với bán kính từ 12-15km.
Ba là tiền tích luỹ của nhóm đối tượng khách thuê phòng cao cấp này không dồi dào, chỉ trên dưới 100 triệu đồng. Phần lớn là dân văn phòng, kinh doanh tự do hoặc sinh viên mới tốt nghiệp, khó chứng minh được khả năng tài chính với ngân hàng để vay vốn mua nhà. Bốn là những nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp không mấy mặn mà với phân khúc này nên nguồn cung vẫn còn hạn chế.
Theo Tổng giám đốc Công ty Phú Vinh, 2 nhóm nhà đầu tư hiện đang quan tâm tới kênh đầu tư này. Nhóm thứ nhất là tự mua đất, tự xây dựng lên rồi tự minfn vận hành cho thuê. Nhóm hai là chủ đầu tư sở hữu nhiều tòa nhà nhưng họ không trực tiếp tham gia kinh doanh mà chuyển cho nhà đầu tư thứ cấp tiến hành kinh doanh cho thuê lại. Nhưng phần lớn những người làm mô hình này đang dùng chiến lược thuê để tiến hành cho thuê lại nên số vốn đầu tư ban đầu ít, thu hồi vốn nhanh.
Chuyên gia này đánh giá, nguồn cung của phân khúc phòng trọ cao cấp cho thuê ở Tp.HCM còn khá khiêm tốn. Bởi vì, hiện chưa có các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp nhảy vào, chỉ có những nhóm nhỏ đầu tư tự phát nên cung vẫn chưa đáp ứng đủ cầu.
Ông Chánh cho biết, mô hình này cũng chứa không ít rủi ro do, khả năng vận hành, quản lý còn hạn chế. Cách quảng cáo chưa chuyên nghiệp dễ dẫn tới tỷ lệ phòng trống cao và có thể đối mặt với áp lực thua lỗ; an ninh trật tự phức tạp. Nếu không có phòng trống, bình quân lợi tức của hoạt động kinh doanh phòng trọ cao cấp đạt khoảng từ 5-6%/năm.
