Thanh khoản của thị trường căn hộ tại Tp. HCM trong quý II vừa qua được đánh giá là có xu hướng tăng mạnh so với quý I trước đó. Song, cụ thể về dữ liệu lại bị nhiễu khi lượng căn hộ giao dịch thành công được khảo sát bởi các đơn vị lớn lại bị vênh nhau rất nhiều.
Cụ thể, số lượng căn hộ tiêu thụ trong quý II/2015 tại Tp.HCM được Savills Việt Nam công bố vào ngày 8/7 là 5.000 căn, tăng 17% so với quý I, tăng 96% so với cùng kỳ năm 2014 và là con số cao nhất kể từ quý IV/2010. Trong đó, dẫn đầu là "phố nhà giàu" quận 2 với 28% tổng sản phẩm tiêu thụ, tiếp đến là quận Bình Thạnh với 15%.
Tuy nhiên, theo kết quả công bố vào ngày 30/6 trước đó của CBRE Việt Nam thì số lượng căn hộ được giao dịch thành công trong quý II/2015 lại là hơn 10.000 sản phẩm, đạt mức cao nhất một quý trong lịch sử. Tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường Tp.HCM đạt 57%, tăng 19% so với quý I và 126% so với cùng kỳ năm 2014.
Điều đáng chú ý ở đây là cả 2 đơn vị cùng khảo sát một đô thị có 10 triệu dân với tất cả 19 dự án chung cư cung cấp nguồn hàng mới cho thị trường, trong đó, có 11 dự án được mở bán lần đầu và 8 dự án mở bán các giai đoạn tiếp theo, số lượng dự án trên toàn thị trường là 85-100 dự án, con số này cũng không sự chênh lệch nhiều. Thế nhưng, kết quả được công bố lại có sự chênh nhau lên đến tận 5.000 căn, đây là điều chưa từng có tiền lệ.
Thông tin về số lượng căn hộ tiêu thị trong quý II/2015 tại Tp.HCM đang bị nhiễu.
Ảnh: Vũ Lê
Trước sự sai số đó, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Quản lý cấp cao Phòng nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam đã khẳng định: con số 10.000 căn hộ được giao dịch trong quý mà đơn vị này công bố hoàn toàn là dữ liệu thực tế. Nếu có sai số thì chỉ khoảng 5%.
Bà cũng cho biết thêm về cách thống kê của doanh nghiệp mình là dựa vào các thông tin được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau như: từ đối tượng là môi giới tham gia bán dự án trực tiếp, từ các hệ thống sàn và các chủ đầu tư, từ đó, tiến hành đối chiếu chéo các nguồn thông tin này với nhau. Kết quả cho ra 10.000 căn tiêu thụ được trong quý II/2015 bao gồm các giao dịch được thực hiện tại những dự án mới mở bán, dự án mở bán giai đoạn tiếp theo và ngay cả các dự án đã mở bán từ lâu nhưng có phát sinh thêm giao dịch tại thời điểm mà doanh nghiệp tiến hành khảo sát.
Con số 10.000 căn được đưa ra là dựa trên sự tổng hợp từ 86 dự án có giao dịch mới được thực hiện trong quý. Còn nếu chỉ tính riêng 19 dự án được chào bán mới thì tổng căn hộ tiêu thụ được trong quý là hơn 5.000 căn.
Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc Bộ phận tư vấn Savill Việt Nam lại khẳng định: Con số 5.000 căn hộ giao dịch thành công trong quý II/2015 là dữ liệu được khảo sát trên toàn thị trường với khoảng 100 dự án, có sự xác minh từ phía chủ đầu tư, các hệ thống sàn và đội ngũ bán hàng của Savills. Và tỷ lệ sai số của kết quả này là rất thấp, chỉ khoảng 2-3% hoặc nhiều nhất là 5%.
Thêm vào đó, bà Khanh cho biết, số liệu mà doanh nghiệp công bố là những giao dịch đã được đặt cọc mua căn hộ chứ không ghi nhận hình thức giữ chỗ. Ngay cả những giao dịch mua sỉ từ các bên có liên quan (nhà thầu, ngân hàng cho vay, đối tác cùng phát triển dự án...) cũng không được đơn vị này tính vì hình thức này chưa ra hợp đồng mua bán cụ thể đối với từng trường hợp.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành thì khó có chuyện kết quả được công bố bởi các công ty tư vấn nước ngoài lại sai số từ 3-5%. Đối với một thị trường bất động sản còn kém minh bạch như Việt Nam, nếu các dữ liệu thống kê có thể sai số 20% đã là quá giỏi.
Song, ông Đực cho biết, con số chênh lệch về sức mua căn hộ tại cùng một thị trường mà lên đến 5.000 căn là quá nhiều. Nếu tỷ lệ sai số cho phép mà Savill và CBRE đưa ra là 3-5% thì sự sai lệch về con số tiêu thụ lên đến 5.000 căn hộ là điều gần như không tưởng.
Trên thực tế, cũng không thể đòi hỏi việc chuẩn hóa dữ liệu trên thị trường bất động sản Tp.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung, nhất là tại thời điểm mà tình hình bán hàng của các công ty đang xuất hiện nhiều tiểu xảo như hiện nay và nguy cơ cho ra dữ liệu ảo là điều khó tránh khỏi. Bản thân nhân viên môi giới có thể tự đứng tên giữ chỗ, đặt cọc để tăng doanh số của mình. Một sản phẩm đã đặt cọc rồi nhưng vẫn được chào bán. Số lượng hàng được giao dịch từ hệ thống sàn đến chủ đầu tư đã qua nhiều lớp trang điểm và được tung hỏa mù. Vì thế, để tìm được một con số chính xác là điều rất khó, ông Đực nhấn mạnh.
Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) phân tích, Việt Nam chưa thực hiện việc đăng ký giao dịch bất động sản bắt buộc theo quy chuẩn nên không thể đòi hỏi có được một nguồn dữ liệu chính xác cho toàn thị trường.
Mỗi công ty môi giới, mỗi đơn vị tư vấn sẽ có cách khảo sát khác nhau, các nguồn tin cũng như cơ sở dữ liệu mà họ tìm được cũng không giống nhau, vì vậy, có sự chênh lệch về kết quả là điều bình thường. Nhưng, con số khác biệt giữa 2 kết quả khảo sát lên đến 5.000 sản phẩm thì thực sự rất nguy hiểm.
Ông Nghĩa nói thêm: Sự sai số sẽ gây nên những bất lợi đối với các nhà hoạch định chiến lược, nhà phát triển dự án và những nhà đầu tư thứ cấp. Bởi, một khi cơ sở dữ liệu để doanh nghiệp nắm bắt thị trường bị lệch quá nhiều sẽ ảnh hưởng một cách tiêu cực đến quá trình kinh doanh và đầu tư của họ.
Từ đó, vị chuyên gia này cũng kiến nghị, đã đến lúc cần đến sự vào cuộc của các cơ quan quản lý Nhà với vai trò là người cầm trịch để đứng ra tiến hành khảo sát một cách toàn diện, công bố các số liệu được thống kê mang tính khách quan và độc lập. Tp.HCM có thể thực hiện việc thử nghiệm mô hình đăng ký giao dịch bắt buộc như Thái Lan hay Singapore. Từ đó, có thể cập nhật một cách chính xác về các dữ liệu được giao dịch trên thị trường. Điều đó cũng góp phần ngăn chặn động thái tăng giá ảo, giúp thị trường phát triển bền vững hơn.
