Vì sao căn hộ tại Tp.HCM thiết lập mặt bằng giá mới?

Trong 6 tháng đầu năm nay, tình trạng tăng giá so với đợt mở bán đầu tiên đang diễn ra ở hầu hết dự án mới. Nguyên nhân là do hạ tầng phát triển mạnh mẽ, đồng thời "cơn sốt" đất đã tác động nhiều đến chi phí đầu vào của dự án (chủ yếu là chi phí cho quỹ đất lớn dần). Mặt khác, sau đợt mở bán đầu tiên sẽ là thời điểm giới đầu cơ tham gia "thổi giá".

Tốc độ tăng giá căn hộ cao

Thông thường, việc mở bán đợt 1 và đợt 2 của các dự án căn hộ thường cách nhau 6-9 tháng, nhưng giữa hai đợt này căn hộ đã có một bước giá mới. Chủ đầu tư có ít sự cạnh tranh hơn bởi nguồn cung căn hộ đang cạn dần. Vậy nên, trong thời gian tới, giá căn hộ được cho là khó giảm.

Theo số liệu từ CBRE, trong quý II/2017, tổng số căn hộ giao dịch thành công đạt 9.522 căn, so với cùng kỳ năm trước tăng 59%. Đáng chú ý là, so với cùng kỳ, giá chào bán ở thị trường sơ cấp tăng 15%.

Trong 4 tháng đầu năm, tại Tp.HCM, có 2 nhóm dự án căn hộ chung cư đang tăng giá với tốc độ khá nhanh. Một là, các dự án mới đang chào bán trên thị trường đợt sau tăng từ 5-10% so với đợt trước. Hai là, các chung cư đã đi vào hoạt động vài năm, có biên độ tăng giá dao động trong khoảng 15-20%.

Chẳng hạn như, dự án Him Lam Phú An mới mở bán đợt đầu cách đây gần 1 năm cũng bắt đầu rục rịch tăng giá cho các đợt tiếp theo. Cụ thể, các căn hộ 2 phòng ngủ thuộc block A dự án được chào bán đợt đầu với giá 1,6 tỷ đồng/căn, đến đợt mở bán block D, căn hộ 2 phòng ngủ có giá thấp nhất 1,75 tỷ đồng/căn, riêng các tầng 6, 7, 8, 9 trở lên view và hướng đẹp có giá trên dưới 1,9 tỷ đồng/căn. Do dự án đang vượt tiến độ và nguồn cung khan hiếm dần, dự kiến chủ đầu tư tiếp tục tăng giá block cuối cùng.

Căn hộ của dự án Vista Verde (đường Đồng Văn Cống, Thạnh Mỹ Lợi, quận 2) có giá mở bán từ 35-45 triệu đồng/m2, nay giá đã được đẩy lên mức 48-55 triệu đồng/m2.

Theo một chuyên viên môi giới, so với các dự án khác nằm trên đường Song Hành, Thảo Điền và Mai Chí Thọ, căn hộ này có vị trí không đẹp, kết nối giao thông không thuận tiện nhưng giá bán vẫn cao nhờ được đầu tư bài bản, có không gian xanh.

Dự án Palm Heights - Khu đô thị Palm City (đường Song Hành, khu Nam Rạch Chiếc, An Phú, quận 2) chính thức mở bán từ tháng 10/2016 và dự kiến bàn giao nhà tháng 8/2019. Tại dự án này, giá bán căn hộ từ 34-36 triệu đồng/m2, nay giá được đẩy lên khoảng 55 triệu đồng/m2.

Ngoài các dự án mới mở bán có bước giá nhảy vọt so với đợt đầu, ngay cả các dự án đã bàn giao cũng ghi nhận mức tăng mạnh. Minh chứng là, tại dự án Era Town quận 7, giá căn hộ 85m2 hoàn thiện cơ bản phổ biến trên thị trường thứ cấp ở mức 1,6 tỷ đồng/căn vào năm 2016, tốc độ tăng giá khá chậm. Thế nhưng, đến đầu năm 2017, căn hộ loại này được mua đi bán lại với giá 2 tỷ đồng/căn và không còn hàng để bán. So với cùng kỳ năm ngoái, mức giá này đã tăng 20-25%. Trong 1 năm qua, các căn hộ diện tích nhỏ hơn thuộc dự án này cũng có tỷ lệ tăng giá 15%.

Trung gian “vào vụ”

Nguồn đất công, đất quốc phòng đang tạm dừng chuyển đổi sang đất ở; quỹ đất sạch tồn kho từ thời thị trường bất động sản "đóng băng" nay cũng đã được “khui” ra dùng gần hết. Một dự án phải mất mấy năm để giải phóng được mặt bằng. Theo các doanh nghiệp địa ốc, trong tương lai, nguồn cung căn hộ sẽ khan hiếm. Thời gian tới, các dự án mở bán sẽ thu hút được nhiều khách hàng và ít chịu sự cạnh tranh hơn. Đây chính là cơ sở để căn hộ thiết lập mặt bằng giá mới.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, từ giờ đến cuối năm, nguồn cung bất động sản chắc chắn còn khan hiếm nên giá sẽ khó giảm với dự án có vị trí tốt và đúng vào phân khúc sản phẩm có giá 1,5 - 2 tỷ đồng/căn. Thế nên, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, có dự án chuẩn bị bung hàng sẽ có cơ hội lớn.

Song, trên thực tế, không phải chủ đầu tư nào cũng dễ chịu với những đợt tăng giá thất thường này. Bởi lẽ, thị trường sôi động chưa hẳn xuất phát từ nguồn cầu thực tế, mà có thể là thời điểm của giới đầu cơ nhảy vào.

Tích lũy nhà chung cư là hình thức được nhiều người thuộc tầng lớp trung lưu tại Tp.HCM lựa chọn. Điều này cũng khiến giá căn hộ chung cư tại các dự án đang xây dựng bị đẩy lên cao. Thực tế cho thấy, hình thức này khá phổ biến khi thị trường nhà đất sôi động trở lại.

Chung cư thuộc phân khúc hạng trung và giá rẻ tại Tp.HCM có độ chênh khá lớn giữa sản phẩm đã đưa vào sử dụng và sản phẩm đang xây dựng. Các căn hộ đã đưa vào sử dụng thường có giá cao hơn, tuy nhiên tại thị trường này thì ngược lại.

Ví dụ, 2 dự án Richmond City và Hyco 4 Tower có cùng vị trí tại đường Nguyễn Xí (Bình Thạnh) nhưng mức chênh giá khá cao. Tuy đã đưa vào sử dụng với các tiện ích tương tự nhau nhưng trong khi Hyco 4 Tower có giá khoảng 24-26 triệu đồng/m2 thì Richmond City đang xây dựng lại có giá từ 28 đến trên 30 triệu đồng/m2.

Hoặc như 2 dự án nằm cạnh nhau tại đường 3 Tháng 2 (quận 11), Flemington đã đưa vào sử dụng có giá khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi The Park Avanue có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Trao đổi về thực trạng trên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, các dự án đã sử dụng khó xác định mặt bằng giá trong khi dự án mới đắt rẻ đều có giá cụ thể. Hơn nữa, lợi thế của các dự án mới là không phải trả tiền một lúc mà trả chậm...

Phương thức này thích hợp với những người muốn tích lũy bất động sản và phù hợp với những người có nhu cầu thực nhưng chưa đủ tiền. Vậy nhưng, cũng không loại trừ người tích lũy lại là nhà đầu tư thứ cấp đang tìm cách kích giá căn hộ mới.

Theo giám đốc một sàn giao dịch ở quận 8, để thị trường sôi động, chủ dự án, các sàn giao dịch và nhà đầu tư thứ cấp luôn tìm mọi cách để tạo ra giao dịch cho thị trường. Do đó, trong 1 năm, bất động sản có thể lên “cơn sốt” 2-3 đợt. Mỗi đợt kéo dài khoảng vài tháng tùy vào bước giá và sức hút của sản phẩm.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, ngoài việc giá tăng ở thị trường sơ cấp từ chủ đầu tư do giá trị hạ tầng được cộng vào giá nhà thì thời điểm nhà đầu tư thứ cấp tham gia cuộc chơi khi tích lũy được rổ hàng lớn cũng khiến thị trường bị kích giá với cường độ mạnh. Mặc dù thị trường vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng nhưng tiềm ẩn rủi ro bởi thời điểm nhà đầu tư thứ cấp tham gia đã được 'kích hoạt”.