Bán nhà của bạn là một việc lớn trong đời. Việc định giá nhà đất có thể là trở ngại lớn đầu tiên. Cho dù bạn đang làm việc với một đại lý môi giới bất động sản hay tự niêm yết, việc học cách định giá một ngôi nhà có thể là một thách thức. Nếu bạn đang tự hỏi: "Tôi nên bán căn nhà của mình với giá bao nhiêu?", những gợi ý dưới đây có thể sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình bán nhà, đặc biệt là với những người lần đầu bán ngôi nhà của mình.

Định giá nhà là bước quan trọng và không hề đơn giản khi bán ngôi nhà của bạn.

Định Giá Nhà Rất Quan Trọng, Vì Sao?

Mặc dù bạn có thể nghĩ rằng giá căn nhà của bạn sẽ chủ yếu được quyết định bởi số tiền mà một người nào đó sẵn sàng trả, nhưng việc thiết lập một mức giá phù hợp được xem là chìa khóa thành công cho giao dịch đó. Đâu là điểm ảnh hưởng nhất định đến cách mọi người xem xét tài sản của bạn.

Nếu bạn định giá quá cao, mọi người có thể e ngại không đủ tiền mua hoặc không muốn thương lượng giá vì họ không muốn trả quá nhiều. Điều này có thể khiến bạn phải chờ đợi lâu hơn dự kiến ​​để bán căn nhà của mình. Phiền phức hơn nếu bạn cũng đang mua một căn nhà khác vào cùng thời điểm đó.

Điều mà nhiều người bán không nhận ra là việc định giá quá cao có thể dẫn đến việc họ nhận được ít tiền hơn cho ngôi nhà của mình so với việc họ định giá đúng ngay từ đầu. Lý do: môi giới nhà đất và người mua hiểu biết thường không trả giá cho một ngôi nhà được định giá quá cao. Một ngôi nhà được định giá quá cao cuối cùng có thể được bán với giá thấp hơn so với vài tháng trước đó.

Đôi khi, một môi giới có thể đồng ý niêm yết một tài sản với giá cao hơn nhiều so với giá trị của nó -  thường là do chủ sở hữu khăng khăng như vậy. Môi giới biết rằng, nếu người chủ thực sự muốn bán thì sớm muộn gì giá cũng phải xuống. Nhưng đôi khi do phải cạnh tranh với đại lý khác để có nguồn hàng, họ sẽ định giá cao một cách phi thực tế. Sau khi ngôi nhà nằm trên thị trường một thời gian, đại lý sẽ đề xuất một mức giá mới, thấp hơn phù hợp hơn. Tuy nhiên, với chủ nhà, điều đó có thể quá muộn, họ không bán được nhà trong khoảng thời gian mong muốn, nhất là khi họ đang cần tiền mua một ngôi nhà mới hoặc đầu tư vào một lĩnh vực nào đó.

Tương tự như vậy, bạn cũng không nên định giá thấp ngôi nhà của mình quá thấp. Nếu bạn để giá quá thấp, người mua có thể cho rằng có điều gì đó không ổn với căn nhà đang được rao bán.

Làm Thế Nào Để Định Giá Ngôi Nhà Của Bạn Khi Bán?

Không phải chủ nhà nào cũng biết cách định giá nhà đất. Việc thẩm định giá nhà đất rất phức tạp, đòi hỏi có kiến thức chuyên môn, độ am hiểu thị trường và cả sự linh hoạt, nhạy bén riêng của mỗi người. Với những người lần đầu bán nhà riêng, bạn có thể tham khảo một số gợi ý dưới đây.

1. Làm Việc Với Một Đại Lý Bất Động Sản Uy Tín, Kinh Nghiệm

Trừ khi bạn là một nhà đầu tư bất động sản dày dạn kinh nghiệm, đã mua và bán nhiều bất động sản, bạn có thể không biết phân tích thị trường địa phương hiện tại như thế nào. Trong khi đó, một đại lý bất động sản chuyên nghiệp, nhiều kinh nghiệp sẽ hiểu rõ giá trị ngôi nhà trong khu vực của bạn và họ sẽ giúp bạn đưa ra mức giá chào bán phù hợp, cạnh tranh.

Bạn có thể cảm thấy muốn tiết kiệm tiền hoa hồng cho đại lý môi giới và tự định giá, tự bán ngôi nhà của bạn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, chủ nhà có xu hướng nhận được ưu đãi cao hơn, giá bán tốt hơn khi họ làm việc với một đại lý có kinh nghiệm.

>>> Học cách bán nhà nhanh nhất từ chuyên gia

Nên làm việc với môi giới chuyên nghiệp, uy tín và tham khảo ý kiến của chuyên gia, người có chuyên môn, kinh nghiệm khi định giá nhà.

2. Phân Tích, So Sánh Với Bất Động Sản Tương Tự Trong Khu Vực

Tài sản có thể so sánh là những ngôi nhà khác trong khu vực tương tự ngôi nhà của bạn về các đặc điểm chính như số phòng ngủ, diện tích và kích thước của lô đất. Chủ nhà hoặc đại lý bất động sản của bạn có thể sẽ bắt đầu xác định mức giá phù hợp cho ngôi nhà của bạn bằng cách nghiên cứu so sánh các tài sản tương tự trong khu vực. 

Lưu ý rằng, một căn nhà tương tự được bán với một mức giá nhất định không có nghĩa là nó sẽ bằng giá căn nhà của bạn. Ngay cả một ngôi nhà có kích thước và tính năng tương tự vẫn có thể có những điểm độc đáo, riêng biệt sẽ làm tăng hoặc giảm giá trị căn nhà. Chẳng hạn, một ngôi nhà mặt đường có thể có giá cao hơn một ngôi nhà ở góc ngã tư đông đúc. Một ngôi nhà ở tầng cao hơn có thể có giá chào bán cao hơn vì tầm nhìn đẹp hơn, ngay cả khi cách bố trí hầu như giống nhau.

Cho dù bạn có làm việc với môi giới hay không, hãy tìm hiểu giá chào bán và giá bán của các bất động sản tương tự. Tìm hiểu xem mỗi người mất bao lâu để bán. Để có thể so sánh được, một ngôi nhà được bán phải gần với ngôi nhà của bạn về tuổi thọ công trình, phong cách, kích thước, tình trạng và vị trí. Khi xem xét các giao dịch đã kết thúc, hãy cố gắng tìm ít nhất 3 đối tượng so sánh cách đây không quá 6 tháng (3 tháng nếu giá trị thị trường tăng hoặc giảm nhanh hơn bình thường). Bạn có thể tự mình thực hiện nghiên cứu này trên các trang website về bất động sản, tiêu biểu như Batdongsan.com.vn

Chủ nhà nên chọn khoảng giá mở rộng để có thể bán được giá. Hãy xem xét những ngôi nhà hiện tại trong khu vực lân cận đang được bán với giá bao nhiêu và chọn mức giá cạnh tranh nhất. Giá có xu hướng tăng lên khi người bán cố gắng định giá nhà của họ một cách cạnh tranh. Ví dụ, nếu có 4 ngôi nhà trong khu phố của bạn có giá từ 2,3 - 2,5 tỷ/căn và nhóm nhà tiếp theo có giá từ 2,7 tỷ đồng/căn trở lên, thì bạn nên tận dụng khoảng giá mở rộng là 2,6 tỷ đồng/căn.

3. Không Nên Đánh Giá Quá Cao Những Cải Tiến Trong Nhà

Mặc dù việc cải tạo nhà nhà của bạn chắc chắn có thể làm tăng giá trị căn nhà, nhưng bạn có thể sẽ không thể lấy lại được tất cả số tiền mà bạn đã bỏ ra. Cải tạo, nâng cấp với chi phí đắt đỏ hơn chưa chắc đã giúp bạn bán được nhà với giá cao hơn. Thế nhưng, bất kỳ cải tiến nào cũng đều có khả năng thu hút nhiều sự quan tâm hơn của người mua.  

Hãy nhớ rằng, trừ khi bạn mở rộng diện tích hiện tại của ngôi nhà - chẳng hạn như thêm một phòng ngủ hoặc phòng tắm phụ, còn không thì ngôi nhà của bạn vẫn có có cùng số lượng phòng và diện tích như những ngôi nhà khác tương tự trong khu vực, tính cạnh tranh về cơ bản không có nhiều thay đổi.

Vậy nên, trước khi đầu tư vào bất kỳ cải tiến nào, hãy xem những ngôi nhà tương tự đang rao bán gần bạn để xem liệu việc nâng cấp có phù hợp với khu vực lân cận hay không và chúng tác động tới việc định giá bán lại như thế nào.

Nếu cần thiết, chủ nhà nên điều chỉnh giá rao bán để sớm chốt giao dịch.

4. Sẵn Sàng Điều Chỉnh Giá Nếu Cần 

Bạn khó có thể lường trước được diễn biến của thị trường. Điều tốt nhất bạn có thể làm là định giá căn nhà của mình với mức giá hợp lý phản ánh cung và cầu hiện tại. Nếu nhu cầu về nhà ở cao trong khi nguồn cung thấp, bạn có thể bán được nhà với giá cao hơn. Nếu nguồn cung lớn hơn nhu cầu, người bán có thể phải thương lượng giá chào bán với những người mua có nhiều căn nhà khác để lựa chọn.

Tuy nhiên, việc bạn định giá lại ngôi nhà ở mức thấp hơn hẳn so với mặt bằng giá chung trên thị trường chưa chắc sẽ có nhiều khách hàng tiềm năng. Chiến thuật này sẽ chỉ làm giảm giá trị ngôi nhà của bạn trong mắt của những người mua tiềm năng. Mặt khác, nếu bạn định giá ngôi nhà của mình quá cao, bạn khó có được cuộc hẹn xem nhà.

Bạn không nên quá gắn bó với con số đó đến mức không sẵn lòng điều chỉnh nếu cần. Đôi khi, do các tình huống ngoài tầm kiểm soát của bạn - chẳng hạn như suy thoái kinh tế, các điều kiện của thị trường thay đổi và kỳ vọng cũng thay đổi theo. Vì vậy, tùy vào tình hình chung của thị trường, bạn nên điều chỉnh lại giá chào bán cho phù hợp.

5. Đừng Để Cảm Xúc Lấn Át Khi Định Giá Nhà

Khi định giá nhà để bán, bạn nên nghiên cứu kỹ thị trường hiện tại hơn là phụ thuộc vào cảm xúc của mình. Người mua không quan tâm bạn đã bỏ ra bao nhiêu chi phí cho căn nhà, bao nhiêu công sức mồ hôi nước mắt bạn đã bỏ ra vào tài sản này, những năm tháng kỷ niệm trong căn nhà hay bạn hy vọng kiếm được bao nhiêu lợi nhuận.

Chủ nhà phải tách mình ra khỏi tài sản một cách lý trí. Hãy giữ lấy những kỷ niệm của bạn và những trải nghiệm bạn đã có trong nhà. Nhưng khi bạn bán nhà, bạn phải tập trung vào nó như một giao dịch kinh doanh. Rất có thể, đó là tài sản lớn nhất của bạn và bạn phải làm điều đúng đắn. Đừng để tình cảm cản trở việc định giá hợp lý và cạnh tranh cho ngôi nhà của bạn.

6. Đặt Mình Vào Vị Trí Của Người Mua

Thật khó để gạt bỏ tình cảm gắn bó với ngôi nhà của bạn sang một bên, nhưng khi bán nhà, đó là điều bắt buộc. Xem xét những ngôi nhà khác xung quanh đang được rao bán cùng một mức giá. Một cách khách quan, bạn hãy đánh giá xem những ngôi nhà này có giá trị cao hơn hay thấp hơn tài sản của bạn? Tốt nhất, nên đặt mình vào vị trí của người mua để đánh giá. Đây cũng là một trong những cách hữu hiệu để định giá nhà phù hợp.

7. Học Hỏi Từ Những Sai Lầm Của Người Bán Nhà Khác

Bạn có thể so sánh giá niêm yết ban đầu của những ngôi nhà được bán gần đây với giá bán cuối cùng của chúng. Có phải giảm giá nhiều lần để bán được hàng không? Có lẽ nó đã được định giá quá cao để bắt đầu?

Trước tiên, hãy xem xét mọi ngôi nhà tương tự đã được liệt kê trong cùng khu phố với căn nhà của bạn trong 6 tháng qua. So sánh giá niêm yết ban đầu của các ngôi nhà với giá bán cuối cùng để xác định bất kỳ khoảng giảm giá nào. So sánh giá niêm yết cuối cùng với giá bán thực tế để xác định tỷ lệ. Lý tưởng nhất là so sánh với ít nhất 3 bất động sản được bán theo giá trị thị trường.

Vậy làm thế nào để bán ngôi nhà của bạn với giá tốt nhất, hãy ghi nhớ những yếu tố sau:

• Tính thời vụ: Thời điểm tốt nhất để bán thay đổi tùy từng đất nước, thành phố, từng khu vực và cả văn hóa đặc trưng. Chẳng hạn, tại Việt Nam, thời điểm cuối năm, thị trường mua bán nhà thường sôi động hơn. Bạn có thể tận dụng để bán nhà được giá vào khoảng thời gian này.

• Cung - cầu: Nếu ngôi nhà của bạn là một trong 20 ngôi nhà được rao bán trong khu phố của bạn, bạn sẽ khó có được mức giá mong muốn vì cung vượt cầu. Tuy nhiên, nếu đó là một thị trường nóng và bạn là một trong số ít ngôi nhà có sẵn trong khu vực của mình, bạn có thể chào bán với giá mong muốn, thậm chí cao hơn.

• Thị trường của người mua: Trong thị trường của người mua, bạn cần định giá thấp hơn một chút so với đối thủ cạnh tranh, bởi vì có nhiều nhà để bán hơn là có người mua trên thị trường.

• Thị trường của người bán: Trong thị trường của người bán, bạn có thể thêm khoảng 10% vào một giao dịch bán có thể so sánh được, vì hàng tồn kho có hạn và người mua đang cạnh tranh khi có ít nhà hơn.

• Thị trường trung lập: Trong thị trường bất động sản trung lập, có sự cân bằng đồng đều giữa số lượng người mua và số lượng nhà bán. Trong thị trường này, bạn nên theo dõi các sản phẩm so sánh gần đó để đảm bảo giá cả của bạn là tương tự.

Trên đây, Dothi.net gợi ý một mẹo giúp bạn định giá nhà chính xác và phù hợp với giá trị tài sản cũng như điều kiện thị trường tại khu vực ngôi nhà tọa lạc. Hy vọng, bài viết mang lại cho bạn những thông tin hữu ích trong quá trình bán nhà của mình.

Lam Giang (TH)

Xem thêm: 

>> Kinh Nghiệm Bán Bất Động Sản Cho Khách VIP Từ 3 Insight Quan Trọng

>> Checklist 10 việc phải làm giúp bán nhà nhanh và được giá

>> [Infographic] 9 sai lầm thường gặp khiến nhà bán mãi không được