Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước xem xét và cho phép người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác theo nhu cầu của người sử dụng đất và theo quy định của Luật Đất đai hiện hành.

Trong việc chuyển mục đích sử dụng đất, có hai trường hợp: Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất cần không phải xin phép.

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép, pháp luật hiện hành quy định như sau:

1. Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất 

Các căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 52, Luật đất đai 2013:

"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Có 5 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép. (Ảnh: Internet)

2. Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Theo quy định tại Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, có 2 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Thế nhưng, quy định trên đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 05/12/2017.

Cụ thể, Khoản 1, Điều 12, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT Quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành luật Đất đai, có quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Với quy định này, người sử dụng đất giảm được các thủ tục hành chính rườm rà, không cần thiết và giúp họ xác định được mình thuộc trường hợp nào và thực hiện thủ tục phù hợp.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép nhưng vẫn phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. (Ảnh: Internet)

3. Trình tự thủ tục đăng ký biến động đất đai

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động đất đai như sau:

Bước 1: Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

- Hồ sơ đăng ký biến động gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận

- Cơ quan có thẩm quyền đăng ký biến động: Văn phòng đăng ký đất đai

Nếu cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 3: Trả kết quả

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, ngoại trừ trường hợp phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính với đất. Cụ thể như sau:

• Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm: Trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất.

• Trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính: Trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính.

• Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Như vậy, chỉ trong 5 trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất mới được quyền chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép; tất cả các trường hợp còn lại khi chuyển đều phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

An Thanh (TH)

>> Trình tự thủ tục, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất xây nhà trọ

>> Có được chuyển mục đích sử dụng đất ao thành đất lúa?

>> Thắc mắc về chuyển mục đích sử dụng đất ở đô thị sang đất thương mại