Vậy làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ như thế nào? Quy trình, thủ tục ra sao? Phải nộp những loại thuế, phí nào? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc đó.
Trước hết, bạn cần nắm rõ sổ đỏ là gì? Sổ đỏ là cách gọi phổ biến của người dân khi nói về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sổ đỏ là chứng thư pháp lý quan trọng để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
|
|
| Đất không có giấy tờ vẫn được làm sổ đỏ nếu đáp ứng một số điều kiện. Ảnh minh họa |
1. Thế nào là đất không có giấy tờ?
Đất không có giấy tờ là đất mà người sử dụng đất đang sử dụng nhưng không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định. Theo đó, người sử dụng đất không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
-
Các loại giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
-
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã (UBND phường, xã, thị trấn) xác nhận đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
-
Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo luật định;
-
Giấy tờ hóa giá, thanh lý nhà ở gắn liền với đất ở;
-
Giấy tờ hợp pháp về giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
-
Giấy tờ hợp pháp về tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
2. Để được làm sổ đỏ, đất không có giấy tờ cần đáp ứng điều kiện gì?
Điều kiện làm sổ đỏ cho đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ khác với trường hợp đất không có giấy tờ. Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất cần có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ nếu không có tranh chấp, không thuộc diện bị thu hồi và sử dụng đất ổn định.
Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể vẫn được cấp sổ đỏ tùy từng trường hợp cụ thể như sau:
>>> Xem thêm:
| Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất |
Trường hợp có thể phải nộp tiền sử dụng đất
|
|
Cá nhân, hộ gia đình được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 3 điều kiện sau:
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương; trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
- Đang sử dụng đất trước ngày 1/7/2014.
- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
|
Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp sổ đỏ nếu có đủ điều kiện:
- Không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004.
- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nơi đã có quy hoạch.
|
Như vậy, một trong những căn cứ quan trọng để cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ là phải sử dụng đất ổn định. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp sổ. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:
- Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
- Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
- Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
- Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký;
- Bản đồ, tài liệu điều tra, sổ mục kê, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;...
Lưu ý:
-
Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
-
Đối với trường hợp đất sử dụng trước ngày 1/7/2014 nhưng có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc có vi phạm pháp luật đất đai như lấn, chiếm thì vẫn được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện.
3. Quy trình làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ gồm các bước như sau:
|
|
Điều kiện làm sổ đỏ cho đất có giấy tờ thường phức tạp hơn so với đất có giấy tờ.
Ảnh minh họa |
Cá nhân, hộ gia đình cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính. Giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Với trường hợp phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì cá nhân, hộ gia đình lựa chọn nộp bản sao hoặc bản chính giấy tờ sau:
- Nộp bản chính giấy tờ.
- Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng, chứng thực.
- Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.
Lưu ý, nếu có nhà ở, công trình xây dựng khác trên đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu với nhà ở, công trình xây dựng đó thì phải nộp thêm giấy tờ về quyền sở hữu gồm:
- Bản sao một trong các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở;
- Bản sao một trong các giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng.
- Trình tự thủ tục cấp sổ đỏ
Việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ sẽ được thực hiện theo trình tự 4 bước như sau:
- Bước 1: Nộp hồ sơ
+ Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
+ Nếu không nộp tại UBND cấp xã thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Hoặc nộp tại bộ phận một cửa đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa.
- Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
+ Trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ. Phiếu ghi rõ ngày hẹn trả kết quả, nếu quá hạn, người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính.
+ Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 3 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
- Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ. Cá nhân, hộ gia đình khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo. Người nộp cần giữ biên lai, chứng từ để xuất trình khi nhận sổ.
- Bước 4: Trả kết quả
Theo quy định hiện hành, thời gian cấp sổ đỏ lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Lưu ý, thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian trưng cầu giám định; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.
4. Lệ phí làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
Người sử dụng đất phải nộp các khoản tiền sau khi được cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ:
|
|
| Khi được cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ, người sử dụng đất phải nộp một số khoản thuế, phí theo quy định. Ảnh minh họa |
- Tiền sử dụng đất (nếu thuộc trường hợp phải nộp)
Đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993
- Trường hợp 1: Không vi phạm pháp luật đất đai
+ Đất có nhà ở: Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
+ Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở: Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp 2: Có vi phạm pháp luật đất đai
+ Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở thì nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
+ Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004
- Trường hợp 1: Không vi phạm pháp luật đất đai
+ Đất có nhà ở: Diện tích trong hạn mức giao đất ở sẽ nộp bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất quy định tại Bảng giá đất. Diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
+ Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở: Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp 2: Có vi phạm pháp luật đất đai
+ Diện tích đất trong hạn mức giao đất ở sẽ nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
+ Diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý, từ ngày 10/12/2019, khi Nhà nước cấp sổ đỏ thì cá nhân, hộ gia đình không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ không được ghi nợ tiền sử dụng đất như trước đây.
Lệ phí trước bạ khi làm sổ đỏ được tính như sau: Lệ phí trước bạ = Giá 1m2 đất tại bảng giá đất x diện tích x 0,5%.
Trong đó: Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.
Theo quy định hiện hành, lệ phí cấp sổ đỏ do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thể khác nhau.
Đây là khoản phí do HĐND cấp tỉnh quy định nên có những tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ không phải nộp.
Trên đây là điều kiện làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ, quy trình thủ tục thực hiện và các khoản phí mà người sử dụng đất phải nộp. Để tìm hiểu thông tin liên quan đến sổ đỏ, sổ hồng, bạn đọc có thể tham khảo tại đây.
Lam Giang
>> Bị mất sổ đỏ, xin cấp lại như thế nào?
>> Cấp sổ đỏ cho diện tích đất tăng thêm như thế nào?
