Chúng tôi đã xây nhà và sống ổn định trên mảnh đất này nhưng chưa có điều kiện làm giấy chủ quyền. năm 2008, giá đất tăng do cốcn đường mở ở đây, ông Khương đến đòi lại đất và nói rằng giáy tờ mua bán trước đây không hợp lệ, trái pháp luật, ông sẽ nộp đơn yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán trước đó.

Vậy xin hỏi ông Khương nói có đúng không? Liệu tôi có phải trả lại diện tích đất đó không?

Phan Hữu Lễ

(huyện Bình Long, Bình Phước)

Giao dịch đất bằng giấy tay có bị vô hiệu?
(ảnh minh họa, nguồn: internet)

Trả lời:

Tại  Điểm a, Mục 2.2, Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao quy định:

“Về nguyên tắc chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 1/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định 201-CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu”.

Trong trường hợp của bạn, căn cứ theo Điểm b, Mục 2.2, Phần II Nghị quyết 02, Tòa án sẽ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện trong các trường hợp sau:

1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

 2. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng (dù đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh và không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Căn cứ vào các quy định trên, hoạt động mua bán nhà đất bằng giấy viết tay của bạn là không hợp pháp. Do đó, khi xảy ra tranh chấp nếu hai bên không thể tự giải quyết thì có thể khởi kiện ra Tòa án. Giấy tờ viết tay mua bán đất là căn cứ để tòa án xem xét giải quyết theo tinh thần Nghị quyết 02 đã trích dẫn trên.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi