Vào năm 2005, tôi đã mua mảnh đất với giá hợp đồng thực tế là 800 triệu đồng. Tuy nhiên, mức giá ghi trong hợp đồng công chứng chỉ 80 triệu đồng.

Chủ đất từ năm 2015 đến nay không hoàn thiện hạ tầng để ra sổ, đồng thời cố tình chây ỳ trả sổ đỏ cho tôi. Vậy xin hỏi luật sư, hợp đồng công chứng có bị tuyên vô hiệu hay không nếu tôi  kiện ra tòa? Liệu tôi có phải trả lại đất cho chủ cũ không?

Chân thành cảm ơn!

(Nguyễn Trọng Vịnh)

Hợp đồng mua bán đất đã công chứng ghi giá thấp hơn so với thực tế nhằm che giấu hợp đồng thực tế, trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với nhà nước là vô hiệu do giả tạo.  (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Luật sư tư vấn:

Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo được quy định tại Điều 124, Bộ Luật Dân sư năm 2015 như sau:

"Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu."

Căn cứ theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng có giá trị thấp hơn giá trị thực tế nhằm mục đích che giấu hợp đồng thực tế, trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với nhà nước (bên thứ ba) nên hợp đồng đã được công chứng là vô hiệu do giả tạo.

Mặt khác, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được nêu rõ tại Điều 131, Bộ Luật Dân sự năm 2015, cụ thể:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả."

Như vậy, người mua và người bán phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu. Theo đó, người bán phải trả lại tiền đã nhận, còn bạn phải trả lại đất đã mua.

Song, giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực. Có nghĩa là, hợp đồng thực tế trị giá 800 triệu đồng vẫn có hiệu lực. Bạn và chủ đất hoàn toàn có thể ký hợp đồng mới, công chứng và thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất theo đúng luật định trong trường hợp bạn không muốn trả lại đất.

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
(Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội)