1. Đất vi phạm là gì?

Căn cứ theo Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất vi phạm được cấp hay xem xét cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) là đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng có vi phạm pháp luật đất đai trước thời điểm ngày 01/07/2014. Theo đó, đất vi phạm gồm những trường hợp sau:

• Đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng như công trình giao thông, thủy lợi,… sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ.

• Đất lấn, chiếm lề đường, lòng đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng.

• Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng công trình sự nghiệp, trụ sở cơ quan, công trình công cộng khác.

• Đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng cho nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trại, trạm, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp.

• Lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép mà chưa được cho phép.

• Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp như trồng cây lâu năm, cây hàng năm,… do tự khai hoang.

Đất vi phạm vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định. Ảnh minh họa

2. Đất vi phạm bị thu hồi trong trường hợp nào?

Theo quy định hiện hành, những trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại Điều 64, Luật Đất đai năm 2013. Những trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/07/2014 theo quy định tại Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

• Đất vi phạm thuộc trường hợp đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng như công trình giao thông, thủy lợi,… sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ; đất lấn, chiếm lề đường, lòng đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng; lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng công trình sự nghiệp, trụ sở cơ quan, công trình công cộng khác mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh hoặc có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhưng vẫn thuộc quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng,…

• Đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét (không chắc chắn giao) giao khoán bảo vệ, phát triển rừng.

• Đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất lấn, chiếm để giao đất cho chủ đầu tư khi triển khai xây dựng công trình đó. Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng đến khi thu hồi đất nhưng phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định và giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất.

• Trường hợp lấn, chiếm kể từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường thì UBND cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm để trả lại cho nông trường, lâm trường.

• Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà đất đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó. Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng đến khi thu hồi đất nhưng phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định và giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất.

Một số trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất lấn chiếm vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Ảnh minh họa

>>> Xem thêm:

• Đất 50 năm có được cấp sổ đỏ, xây dựng nhà ở?

• Đất đấu giá là gì? Đất trúng đấu giá có được cấp sổ đỏ?

3. Đất vi phạm được cấp sổ đỏ hay không?

Tùy vào từng thời điểm vi phạm khác nhau, đất vi phạm có thể được cấp sổ đỏ hoặc được xem xét cấp sổ đỏ. Khả năng được cấp sổ của từng trường hợp vi phạm là khác nhau, cụ thể như sau:

Các trường hợp đất vi phạm được cấp sổ đỏ

Khoản 5, Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, người sử dụng đất lấn, chiếm được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ hai điều kiện sau đây:

• Thứ nhất, người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định.

• Thứ hai, đất không có tranh chấp.

Lưu ý thêm:

- Thời gian lấn, chiếm phải xảy ra trước ngày 01/07/2014. Sau ngày 01/07/2014 hành vi lấn, chiếm đất là vi phạm pháp luật. Chỉ cá nhân, hộ gia đình mới được cấp sổ đỏ đất vi phạm, quy định này không áp dụng đối với tổ chức.

- Không phải tất cả các trường hợp đất lấn, chiếm đều được được cấp sổ đỏ. Chỉ có người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà không có tranh chấp mới được cấp sổ đỏ. 

Sau đây là 3 trường hợp đất vi phạm vẫn được cấp sổ đỏ:

• Người đang sử dụng đất ổn định theo Khoản 1, Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ theo quy định.

+ Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất.

+ Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông thì được cấp sổ đỏ.

• Người đang sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm a, điểm c, Khoản 2, Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ.

+ Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông, lâm nghiệp sẽ được xử lý như sau:

Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Nếu không có Ban quản lý rừng, người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp sổ đỏ.

+ Trường hợp lấn, chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ, phát triển rừng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được cấp sổ đỏ nếu sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Tuy nhiên, với trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông, lâm trường quản lý, sử dụng thì sẽ bị thu hồi.

• Người sử dụng đất ổn định theo quy định tại điểm b, Khoản 3, Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, không có tranh chấp sẽ được cấp sổ đỏ.

Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng mà không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Người sử dụng đất được cấp sổ đỏ nếu sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.

Các trường hợp đất vi phạm được xem xét cấp sổ đỏ

Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất vi phạm, đất lấn chiếm rất nghiêm ngặt. Ảnh minh họa

- Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp sổ đỏ và người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Trường hợp cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông, lâm nghiệp thì thực hiện xử lý theo quy định hiện hành:

+ Đối với trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét giao khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Nếu không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp sổ đỏ.

+ Đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng, UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao đất cho chủ đầu tư khi triển khai xây dựng công trình đó.

Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

+ Đối với trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp sổ đỏ.

Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì UBND cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm để trả lại cho nông, lâm trường.

- Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ xử lý như sau:

+ Đối với trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích vì quốc phòng, an ninh và thực hiện dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng: Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện công trình, dự án đó.

Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng đất cho tới khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất, đồng thời phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

+ Đối với trường hợp đang sử dụng đất không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích vì an ninh, quốc phòng và thực hiện dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng: UBND cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và người đang sử dụng đất được xem xét cấp sổ đỏ.

Trên đất là các trường hợp đất vi phạm được cấp sổ đỏ hoặc được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định hiện hành. Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất lấn, chiếm nên tìm hiểu kỹ các quy định trên và nếu đủ điều kiện thì yêu cầu cấp sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình. 

Lam Giang (TH)

>> Đất nền dự án là gì? Quy trình, thủ tục cấp sổ đỏ ra sao?

>> Đất nông nghiệp: Điều kiện cấp sổ đỏ năm 2021 và thời hạn sử dụng