Luật pháp hiện hành không cấm việc điều chỉnh quy hoạch
Bộ Xây dựng đã công nhận Linh Đàm là một trong hai khu đô thị kiểu mẫu tại Việt Nam và đầu tiên tại Thủ đô Hà Nội. Đồng thời, Hội Kiến trúc sư Việt Nam cũng đã bình chọn khu đô thị Linh Đàm là "Công trình kiến trúc tiêu biểu thời đổi mới". Sự bài bản trong quy hoạch tạo nên thành công cho mô hình khu đô thị nói trên.
Với quy mô diện tích hơn 200 ha, khu đô thị Linh Đàm được khởi công xây dựng vào năm 1997. Khu đô thị có khoảng 50% mặt nước (74 ha theo quy hoạch); hệ thống công viên có mật độ cây xanh rất cao, đạt 13m2/người. Thế nhưng, trên thực tế, khu đô thị Linh Đàm đã bị "băm nát" bởi những thay đổi về mục đích sử dụng đất; hạ tầng, tiện ích, dịch vụ thiếu thốn; dân số tăng gấp nhiều lần so với quy hoạch. Linh Đàm ngày nay đã trở nên biến dạng, méo mó, khác xa hình ảnh khu đô thị kiểu mẫu.
Cha đẻ của đồ án quy hoạch khu đô thị Linh Đàm, ông Đỗ Viết Chiến chia sẻ: "Tôi rất buồn trước thực trạng hiện nay của khu đô thị Linh Đàm". Tuổi thọ của một khu đô thị có thể là hàng trăm năm trong khi khu đô thị Linh Đàm mới hơn 2 thập kỷ đã qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, hình hài trở nên méo mó, biến dạng. Theo ông Chiến, lý do dẫn tới thực trạng này nằm ở hai khâu tổ chức quy hoạch, quản lý quy hoạch chứ không phải là lỗi của nhà quy hoạch.
|
|
| Sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, khu đô thị Linh Đàm đã trở nên biến dạng, méo mó. |
Được biết, khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở là tên gọi ban đầu của Khu đô thị Linh Đàm. Trong đó, yếu tố chính là dịch vụ tổng hợp để tạo ra khu vui chơi giải trí quy mô, đáp ứng nhu cầu của người dân phía Nam Thủ đô Hà Nội. Hơn nữa, trong quy hoạch ban đầu, quy mô dân số của khu đô thị rất nhỏ. Vậy nhưng, thực tế hiện nay có tới 12 tháp nhà tọa lạc trên mảnh đất "con con" khiến quy hoạch bị phá vỡ trầm trọng.
Ông Chiến cho rằng, thực trạng trên không chỉ diễn ra tại khu đô thị Linh Đàm mà phổ biến tại hơn 800 đô thị lớn nhỏ, từ loại III trở lên trên phạm vi cả nước.
Cũng theo ông Chiến, pháp luật hiện hành không cấm việc điều chỉnh quy hoạch. Tuy vậy, việc điều chỉnh cần tuân thủ chặt chẽ hai nguyên tắc là đúng trình tự và đúng thẩm quyền. Quan trọng nhất là việc điều chỉnh phải đi kèm với hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông.
Nhà đầu tư chỉ tập trung vào không gian ở để bán
Dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, GS. Đặng Hùng Võ cho hay, cả nước tính đến hết năm 2017 có tổng cộng 813 đô thị. Trong đó, có loại đô thị đặc biệt có 2 đô thị là TP.HCM và Hà Nội; loại I có 19 đô thị; loại II có 23 đô thị; loại III có 45 đô thị; loại IV có 84 đô thị; loại V có 640 đô thị. Tổng diện tích đất thuộc ranh giới hành chính đô thị hơn 340.000km2.
Thời gian qua, đô thị tại Việt Nam được phát triển theo 3 hình thức như sau: Thứ nhất, nâng cấp các đô thị hiện đại (chỉnh trang đô thị); thứ hai là quy hoạch, chuyển từ đơn vị hành chính nông thôn sang đơn vị hành chính đô thị (chuyển một phần xã thành thị trấn, một phần huyện thành quận, thị xã/thành phố thuộc tỉnh); thứ ba là những dự án phát triển khu đô thị mới.
Song, hình thức chỉnh trang đô thị có 3 nhược điểm chính. Thứ nhất, để chỉnh trang đô thị hiện hữu theo cơ chế thu như hiện nay thì ngân sách nhà nước không đủ. Thứ hai, sự cân đối giữa hạ tầng và dân cư bị ảnh hưởng khi điều chỉnh quy hoạch đô thị. Thứ ba, quy hoạch cũng như kiến trúc đô thị luôn bị phá vỡ.
Đáng chú ý, hình thức chuyển từ vùng nông thôn thành đô thị không chỉ mang tính duy ý chí của lãnh đạo mà còn thể hiện sự tự phát của dân, xuất phát từ khả năng thu lợi trên thực tế. Do đó, phương thức này có thể tạo ra các khu đô thị thiếu sức sống, khung cảnh nông thôn và đất nông nghiệp vẫn là chủ yếu. Xuất phát từ lợi ích tư nhân, đô thị thường phát triển theo kiểu vết dầu loang.
Riêng với hình thức thứ ba, các nhà đầu tư có xu hướng giảm nhiều nhất không gian hạ tầng, tạo không gian ở nhiều nhất để bán, thu lợi. Tình trạng này dẫn tới sự xuất hiện của một số "đô thị ma", không thu hút người tới ở, tạo tồn kho bất động sản gắn với nợ xấu.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, quy hoạch đô thị và quy hoạch vùng đô thị cần phải hiện đại hóa, dựa trên phân tích địa kinh tế, đảm bảo mật độ kinh tế đạt mức cao nhất. Đặc biệt, trong suốt quá trình đô thị hóa, việc phát triển "thông minh", phát triển "xanh" cần được xem như một nguyên tắc. Ngoài ra, để tạo sức phát triển cho từng khu đô thị, cần lựa chọn đặc trưng cho từng đô thị mới.
