Mới đây, Giám đốc Công ty Tín Thành, ông Đoàn Quốc Duyệt đã khảo sát về cách thức giới đầu tư địa ốc gia nhập thị trường, đồng thời chỉ ra nhóm nhà đầu tư kích hoạt cơn sốt đất những năm 2016 - 2018.

Giới đầu tư "cá mập" thường bắt đầu tương tác trên thị trường nhà đất sau khi có thông tin mở đường, làm cầu, sân bay, cao tốc, dự án... Các nhà đầu tư này chuyên săn cơ hội, nghe ngóng trước thông tin sốt nóng, có nhiều cơ hội đầu cơ, đầu tư hơn so với với phần còn lại.

Theo ông Duyệt, có 4 loại nhà đầu tư bất động sản "chiếm sóng" thị trường từ lúc sơ khai, dẫn dắt thị trường, kích hoạt cơn sốt lên đỉnh điểm và giảm nhiệt đần.

1. Nhà đầu tư "lướt sóng"

Nhà đầu tư lướt sóng được đánh giá là thợ săn bậc thầy về khả năng nghe ngóng thông tin, nhanh chóng chớp cơ hội, chốt lời đầu tiên trên thị trường địa ốc. Sau khi nghe thông tin sắp có hạ tầng đẹp hoặc chỉ là tin hành lang, dự thảo, nhà đầu tư lập tức tới điểm nóng, thậm chí sẵn sàng mua ngay khi thấy tận mắt chứ không chờ đợi. Tuy vậy, họ cũng bán lại trong tích tắc hòng chốt lời nhanh. Họ là những người vô cùng liều lĩnh, nếu không có tiền họ vẫn chấp nhận đi vay để tham gia cuộc chơi. Có thể nói, nhà đầu tư lướt sóng là đối tượng kích hoạt các cơn sốt đất. Nhóm nhà đầu tư lướt sóng có phong cách gom hàng, thoát hàng cực kỳ "máu lửa".

Chỉ có nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp mới có thể tìm được sự cân bằng và lợi nhuận bền vững. (Ảnh: Hữu Khoa)

Song, nhà đầu tư lướt sóng lại thiếu sự am hiểu chuyên sâu về thị trường. Họ chỉ nhìn thấy chiều rộng, liễu lĩnh gom mua đất để chốt lời nhanh chóng. Thiếu kiến thức bài bản về mặt pháp lý, nhà đầu tư chỉ có kỹ năng chớp thời cơ và ăn may vài vụ. Thế nên, chỉ cần quyết định sai một ly thì suất đầu tư của họ đã đi vài dặm và thậm chí bị thua lỗ, mất sạch vốn.

Trong chu kỳ sốt đất, nhà đầu tư lướt sóng luôn áp đảo về lượng, áp đảo thị trường và khuấy đảo thị trường lâu nhất. Đối tượng chịu rủi ro nhiều nhất là những người lướt sóng các đợt cuối, khi cơn sốt đỉnh điểm đã qua. Vấn đề là, hầu như không có nhà đầu tư lướt sóng nào cho rằng đợt sóng mà họ lướt là đợt cuối cùng. Do đó, nhóm nhà đầu tư này được ví là người tạo sóng cho các cơn sốt đất.

2. Nhà đầu tư vốn mạnh

Những người "mạnh về gạo bạo về tiền" thường có gu đầu tư bất động sản điềm tĩnh. Với tiềm lực tài chính mạnh lại chuộng sở hữu đất đai, nhiều nhà đầu tư có bộ sưu tập bất động sản "khủng" ở nhiều nơi. Hướng tới biên lợi nhuận cao nên nhà đầu tư vốn mạnh thường mua nhiều hơn so với bán. Nếu không bán được như kỳ vọng thì họ sẵn sàng để dành, họ không lo ngại việc xoay vòng lợi nhuận chậm hay e sợ ôm hàng lâu.

Thông thường, những nhà đầu tư kiểu này có dòng tiền ổn định từ nhiều loại hình nhà, đất khác nhau hoặc từ thu nhập khác. Đây chính là các nhà đầu tư tự do khi không phải phụ thuộc vào một suất đầu tư cá biệt. Với tiềm lực tài chính chủ mạnh, họ sẵn sàng tham gia cuộc đua đường trường, "chia trứng thành nhiều rổ". Như vậy, so với nhóm đầu tư lướt sóng, họ là những nhà đầu tư có đặc tính trái ngược.

3. Nhà đầu tư quan sát, am hiểu thị trường

Nhà đầu tư quan sát là những người thận trọng nhất khi tham gia thị trường địa ốc. Đặc tính của họ là rất sợ mất vốn, thích chắc chắn, an toàn, ngại rủi ro. Mặt khác, họ cũng rất nhanh nhạy với thông tin mới, thích các ý tưởng đầu tư mới, có kiến thức tốt để phân tích diễn biến kinh tế từ vi mô tới vĩ mô song lại không hành động nhanh.

Với sự hiểu biết chuyên sâu về thị trường, nhà đầu tư quan sát rất tích cực trong việc khảo sát hiện trạng thị trường, nhà đất nhưng lại phòng thủ mạnh, ít khi mua vào. Thế nên, trên thị trường, lượng giao dịch của kiểu nhà đầu tư này rất thấp. Chỉ khi chắc chắn về tỷ lệ rủi ro thấp nhất, nhà đầu tư quan sát mới xuống tiền mua bất động sản. Cũng chính vì thế mà họ khó đạt được biên lợi nhuận cao.

4. Nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp

Nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp "ăn - ngủ - thở" cùng thị trường địa ốc. Sau các chu kỳ sốt nóng họ vẫn sống sót tốt. Nhóm người này thường có gu đầu tư, phân khúc đầu tư riêng, mua khi thị trường chạm đáy, bán khi chạm đỉnh.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư chuyên nghiệp thường hoạt động theo nhóm, đội, quỹ, không đưa ra quyết định bốc đồng nên tỷ lệ thất bại rất thấp trong khi biên lợi nhuận lý tưởng. Họ trang bị đầy đủ kiến thức, tâm lý đầu tư, đánh giá đúng cơ hội, chuẩn bị tài chính rất sớm và có đội nhóm, ban bệ từ trước.

Những câu chuyện về lợi nhuận cực cao không thể dẫn dắt nhà đầu tư chuyên nghiệp ra quyết định theo cảm tính hoặc phán đoán thiếu bình tĩnh. Theo nhóm nhà đầu tư này, khi mua vào đúng đắn thì thị trường tự vận hành đúng hướng, lợi nhuận là tất yếu.

Ông Duyệt cho rằng, trong 4 kiểu nhà đầu tư bất động sản nói trên, chỉ có nhóm lướt sóng là chấp nhận rủi ro cao nhằm thu về lợi nhuận khủng chỉ sau một thời gian ngắn. Song, nhiều khi chính họ bị đuối nước bởi những con sóng do mình tạo ra. Đối với nhóm đầu tư có trình độ cao, vì ngại hành động, chủ yếu quan sát thị trường nên độ ỳ rất lớn khi ra quyết định đầu tư.

Riêng nhóm nhà đầu tư vốn lớn lại hay rót tiền vào bất động sản theo cảm xúc. Ví dụ, họ mua nhà chỉ vì ưng mắt, mua lô đất chỉ vì mặt tiền đẹp... Vậy nên, cuộc chơi này không dành cho số đông nhà đầu tư.

Chuyên gia này nhận định, chỉ có nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp mới có thể tìm được sự cân bằng và lợi nhuận bền vững.