Được biết, loại đất không có sổ đỏ thường thuộc 2 trường hợp: Một là không đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi không đủ điều kiện; hai là trường hợp đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ.

Trong khi đó, theo quy định hiện hành, nếu đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ đỏ mà người sử dụng đất muốn chuyển nhượng thì phải làm sổ đỏ trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

Việc làm sổ đỏ trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thủ tục bắt buộc. Bởi lẽ, nếu không có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện công chứng và sang tên sổ đỏ.

Mua nhà đất không sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro khôn lường. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Mua nhà đất không sổ đỏ tiềm ẩn những rủi ro nào?

Ngoại trừ một số ít trường hợp có thể hợp thức hóa, xin cấp sổ đỏ được thì phần lớn người mua nhà đất không sổ sẽ phải gánh chịu các hậu quả về mặt pháp lý như sau:

Hợp đồng mua bán không được công chứng, rủi ro khi có tranh chấp

Điều 40, Luật Công chứng năm 2014 quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công chứng nếu có bản sao sổ đỏ. Thế nên, nếu như không có sổ đỏ, hai bên chỉ có thể giao kết qua hợp đồng viết tay.

Đặc biệt, trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, hợp đồng viết tay sẽ bị coi là vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, có nghĩa là người mua sẽ phải trả lại đất và nhận lại tiền. Chưa kể, nếu giá đất lúc hoàn trả tăng cao hơn so với lúc mua thì người mua càng thiệt thòi.

Khó bán lại, bán với giá thấp hơn

Nếu vì lý do nào đó sau khi mua mà có nhu cầu chuyển nhượng lại cho người khác thì việc mua bán nhà đất cũng chỉ bằng hình thức viết tay. Mặt khác, việc tìm kiếm khách hàng mua bất động sản cũng không hề dễ dàng và thường bán với giá thấp hơn vì pháp lý không đảm bảo.

Không được thế chấp để vay vốn ngân hàng

Theo quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất có sổ đỏ.  Vì vậy, nếu bạn có nhu cầu vay vốn ngân hàng thì không thể thế chấp nhà đất đó nếu không có sổ đỏ. Phía ngân hàng sẽ không nhận hỗ trợ vay mua nhà không có sổ đỏ.

Khó xác minh nguồn gốc tài sản

Do tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó để việc xác minh nguồn gốc tài sản. Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được. Chẳng hạn, nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Thế nên, sau khi mua nhà đất không có sổ đỏ, chủ sở hữu mới phải đối mặt với tranh chấp pháp lý có thể xảy ra bất cứ lúc nào.

Khi giao dịch nhà đất không có sổ đỏ, thường người mua gánh chịu những rủi ro về mặt pháp lý. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Có thể bị tháo dỡ, không bồi thường khi thu hồi

Mặc dù việc cấp phép xây dựng không đòi hỏi đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng với những thửa đất diện tích 10m2 thì chắc chắn không được cấp phép xây dựng. Theo đó, nếu xây dựng trái phép, bạn có thể bị cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế buộc tháo dỡ công trình. Trường hợp bị cưỡng chế, chủ sở hữu không được bồi thường như các trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án công cộng. Cùng với đó, có thể bị xử phạt hành chính nếu thời hiệu xử phạt hành chính vẫn còn.

Làm thế nào để hạn chế rủi ro mua nhà không có sổ đỏ?

Như đã trình bày ở trên, việc mua nhà đất không sổ đỏ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua chịu thiệt. Vậy để hạn chế rủi ro, người mua nhà đất cần lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất có phải đất thổ cư hợp pháp không, có thuộc diện đất lấn chiếm hay nằm trong khu quy hoạch không, có tranh chấp với các chủ thể khác không?

Người mua có thể xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề, thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.

Thứ hai, kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Trường hợp bên bán nhà đất đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.

Thứ ba, yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất.

Thứ tư, hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.

Thứ năm, việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền. Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà.

Tóm lại, việc có nên mua nhà đất không có sổ đỏ hay không là tùy thuộc vào hoàn cảnh, điều kiện và quan điểm của mỗi người. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền. Đặc biệt, nếu muốn đầu tư loại đất này, nhà đầu tư cần am hiểu kiến thức về luật đất đai, nắm rõ thông tin về thửa đất và nhất là phải sẵn sàng chấp nhận những rủi ro có thể xảy ra.

An Thanh (TH)

>> Mua bán đất không có sổ đỏ thực hiện thủ tục thế nào?

>> 2 trường hợp chuyển nhượng nhà đất không cần có sổ đỏ