Ngậm đắng với suất đầu tư “lúa non”

Tháng 8/2019, bà Trinh (quận 7, Tp.HCM) được một môi giới dẫn đến tham dự lễ mở bán của một dự án đất nền tại Bình Dương. Theo lời quảng cáo của môi giới thì đây là dự án đầy tiềm năng, chủ đầu tư uy tín, giá cả lại phải chăng. Bị thuyết phục bởi những lời ngon ngọt với viễn cảnh tươi sáng của hạ tầng có thể đẩy giá đất tăng cao trong tương lai nên bà đã quyết định “xuống tiền” ký hợp đồng cọc đầu tư 1 lô đất tại dự án này theo hình thức góp vốn.

Sau khi đóng tiền cọc được vài ngày thì bà Trinh mới tá hỏa phát hiện ra dự án còn “trên giấy” và chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Lúc này bà Trinh mới liên hệ chủ đầu tư để đòi lại tiền cọc thì nhận được câu trả lời dự án đang trong quá trình bổ sung hồ sơ và sẽ hoàn chỉnh pháp lý trong thời gian sớm nhất. Còn hợp đồng cọc có điều khoản thanh toán tiền theo tiến độ, nên nếu bà hủy ngang sẽ không được trả lại tiền. Mặc dù tiếc đứt ruột nhưng không thể đầu tư trong bất an nên bà Trinh đã quyết định buông bỏ, chấp nhận mất 50 triệu tiền đặt cọc.  

Xu hướng bán hoặc huy động vốn đầu tư vào các dự án phân lô, bán nền trở nên phổ biến trong một vài năm trở lại đây.

Cũng là mua “lúa non” nhưng trường hợp anh Kiên (quận Thủ Đức, TP.HCM) lại đứng trước nguy cơ mất bạc tỷ. Bởi tiền đã đóng 70% nhưng 4 năm trôi qua, vợ chồng anh Kiên vẫn chẳng biết đến khi nào mới nhận được đất. 

Theo lời kể của anh Kiên, tháng 9/2016, anh được một người bạn rủ đầu tư đất nền phân lô tại Quận 9. Thấy cơ hội đầu tư khá hấp dẫn vì có thể  “lướt sóng”, thu lợi cao trong thời gian ngắn, anh về bàn với vợ rút hết tiền tiết kiệm để đầu tư. Ngày mở bán dự án rất hoành tráng với đội ngũ hàng trăm tư vấn viên săn đón, nhiệt tình hỗ trợ nên anh Kiên không ngần ngại ký hợp đồng mua mảnh đất phân lô với giá 1,3 tỷ đồng. Sau đó, anh đóng tiền hết đợt này đến đợt khác theo yêu cầu của chủ đầu tư đến khi đủ 70% giá trị hợp đồng. Cứ ngỡ đến lúc này sẽ được nhận đất, vậy mà sự thật lại không như giấc mơ. 6 tháng theo cam kết hợp đồng không thấy công ty thông báo đi ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh Kiên lo lắng chạy qua khu đất của dự án thì vẫn như thuở nào: đồng chiêm trũng, đầy cỏ lác, ếch nhái ộp oạp; đến công ty thì được họ hứa là đang làm, "chỉ 1-2 tháng nữa anh/chị ráng đợi". 

“Hai tháng sau chủ đầu tư vẫn bặt vô âm tín, tôi tiếp tục đến công ty thì họ kêu dự án đang gặp khó khăn, chưa biết khi nào mới chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó tôi không nhớ hết mình đã lên công ty BĐS kia bao nhiêu lần. Rồi bao nhiêu lần họ hứa hẹn rồi lại thất hứa.Vậy là 4 năm theo đuổi giấc mộng làm giàu từ đất đến giờ tôi vẫn trắng tay, tiền thì chưa lấy lại được”, anh Kiên nói.

Đầu tư đất nền thế nào cho an toàn?

Xu hướng bán hoặc huy động vốn đầu tư vào các dự án phân lô, bán nền trở nên phổ biến trong một vài năm trở lại đây. Những dự án này hầu hết được bán với giá “mềm” hơn so với mặt bằng chung của thị trường và đa số huy động vốn khi chưa làm xong hạ tầng, pháp lý. Khách hàng mua nền đất "lúa non" càng sớm thì lãi suất càng cao nhưng rủi ro cũng sẽ tăng theo cấp số nhân. Một số dự án sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch. Và cuối cùng người mua chính là đối tượng lãnh trọn rủi ro.

Trao đổi với Batdongsan.com.vn, anh Trần Nguyên Khôi (Hà Nội), một nhà đầu tư có kinh nghiệm gần 10 năm trong lĩnh vực bất động sản cho biết, để đầu tư đất nền an toàn và không rơi vào cảnh thất bại như bà Trinh hay anh Kiên, các nhà đầu tư cần phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, nhà đầu tư tay ngang thì đừng ham lãi cao: Với những người đầu tư đất nền không chuyên nghiệp thì chỉ nên tìm mua nền đất của các dự án được quy hoạch bài bản, đã có giấy chủ quyền đứng tên chủ đầu tư. Như vậy, sau khi giao dịch thành công khách hàng sẽ được ký hợp đồng công chứng sang tên giấy chủ quyền ngay.

Khách hàng mua nền đất "lúa non" càng sớm thì lãi suất càng cao nhưng rủi ro cũng sẽ tăng theo cấp số nhân. Ảnh: V.D

Thứ hai, với những người ham lãi cao muốn đầu tư đất nền ở giai đoạn "lúa non" thì tối thiểu dự án phải có giấy chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền, đất đã được chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng, có giấy phép san lấp hoặc có giấy phép làm hạ tầng của cơ quan chức năng, hoặc có quy hoạch 1/500 đã phê duyệt. Đồng thời, phải chọn các dự án có chủ đầu tư lớn, có uy tín để tăng độ an toàn, giảm rủi ro. Không bao giờ tin hoàn toàn lời giới thiệu và những cam kết của nhân viên kinh doanh, môi giới. Thay vào đó, người đi mua đất phải đích thân tìm hiểu và kiểm chứng thông tin.

Thứ ba, định giá đất nền trước khi mua: Phương pháp định giá phổ biến là làm phép toán so sánh giá các nền đất lân cận trong thời gian gần nhất. Nếu không tự định giá được, nhà đầu tư có thể tìm đến các chuyên gia, chuyên viên hoặc nhà đầu tư có kinh nghiệm để được tư vấn xem giá đất nền định mua đã hợp lý hay chưa. Lưu ý, chỉ nên mua khi giá nền đất bằng hoặc thấp hơn một chút so với giá thị trường, tỷ lệ khoảng 5%. Đây là nguyên tắc kiếm lời khi mua chứ đừng chờ đến khi bán mới có lời.

Thứ tư, đầu tư vào những dự án “sống”: Nhà đầu tư chỉ nên mua những dự án đã hình thành những cụm dân cư với mật độ từ vừa phải đến đông đúc hoặc những dự án đã có chủ trương hình thành cụm dân cư, công nghiệp, cầu cảng trong tương lai. Tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh”.

Hà Nhung

>> Chưa hiểu những ký hiệu này trên sổ đỏ, đừng vội ôm tiền đi mua đất!

>> “Nhập môn” đầu tư đất thổ cư: Chắc mẩm lãi từ khi mua, ai ngờ chịu lỗ sau 10 năm