Đầu tháng 7 mới đây, bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc, Tổng giám đốc Công ty Thiên Ân Phát vừa bị khởi tố về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản do bị nhiều khách hàng tố cáo bán đất "ma" tại hàng loạt dự án như: Bưng Ông Thoàn, Nguyễn Xiển 1, Nguyễn Xiển 2, Nguyễn Xiển 3, Linh Xuân, Trại Nhím… Thực tế, đây không phải là vụ việc mới mẻ, chỉ tính từ đầu năm đến nay đã có hàng chục cái tên khác liên quan dự án ma như: Angel Lina; Hưng Thịnh Phát; King Home Land; Hoàng Kim Land; Phương Nam; DCB… Còn nhớ cuối năm 2019, cái tên địa ốc Alibaba từng gây rúng động dư luận, làm hàng nghìn người mất tiền oan, vậy mà vẫn không đủ sức nặng để cảnh tỉnh người mua.

Đáng nói là thủ đoạn lừa đảo tại những dự án trên đều được đưa tin trên các cơ quan báo chí, địa phương hoặc chủ sở hữu thực sự của các khu đất cũng có các cảnh báo nhưng sau đó vẫn liên tiếp nhiều người “mua nhầm” để rồi phải căng băng rôn, khiếu nại khắp nơi. Vấn đề là do người dân “điếc không sợ súng” hay đã bị lòng tham bịt mắt?

Dù chính quyền địa phương ra sức cảnh báo, nhiều người vẫn phớt lờ. Ảnh: Thanh Niên

Quy trình, cách thức lừa đảo “rõ như ban ngày”

Những thủ đoạn của địa ốc Alibaba không phải mới, nhưng được thực hiện một cách bành trướng và ngang nhiên hơn so với những công ty nhỏ lẻ khác. Nhiều người đã lầm tưởng rằng Alibaba có thế lực chống lưng nên sẽ sớm hợp thức hóa được các dự án trên đất nông nghiệp. Thực tế thủ đoạn của chúng vẫn là mượn đất nông nghiệp vẽ dự án, rồi đánh vào lòng tham với chiết khấu cao, giá bán rẻ để dụ dỗ người mua. Đây cũng là chiêu bài được những tay lừa xào đi xáo lại, được báo chí vạch trần nhiều lần mà người dân vẫn sập bẫy như thường. Cụ thể, chiêu bài đó là gì?

Bước đầu tiên, các công ty lừa đảo sẽ đi săn lùng nguồn đất có diện tích đủ lớn để nặn “bánh vẽ”:

Một là đất nằm trong quy hoạch, đất chưa chuyển mục đích sử dụng tại TP.HCM hoặc vùng ven; nguồn gốc đất có thể là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, có khi là đất ở. Thay vì ký hợp đồng mua bán, chúng chỉ ký hợp đồng cọc để tạo niềm tin và yêu cầu chủ đất làm giấy ủy quyền, chờ đợi chúng làm thủ tục pháp lý. Tranh thủ thời gian này, chúng thuê người vẽ dự án, đặt tên, quảng cáo sai sự thật để bán cho nhiều người.

Hai là đất nông nghiệp giá rẻ ở vùng ven hoặc tỉnh giáp ranh TP.HCM. Chúng mua lô lớn, tự ý phân lô, lập dự án, xây đường đi, công trình tạm bợ rồi quảng cáo rầm rộ để rao bán. 

Một loại đất khác cũng hay được dùng làm công cụ lừa đảo là đất thuộc quản lý nhà nước, đất trong diện quy hoạch là đất công cộng, đất quy hoạch treo lâu không sử dụng, không có ai quản lý hoặc đất không có pháp lý rõ ràng. Chúng sẽ tạo các giấy tờ giả, rao bán giá rẻ để dụ người dân đặt cọc mua bán, sau khi bị phát hiện sẽ cuốn gói ra đi.

Những khu đất nằm trong quy hoạch thường được lợi dụng lập dự án ma dù chưa được phê duyệt tách thửa, lập dự án. Ảnh minh họa

Sau khi tìm được nguồn đất, các đối tượng lừa đảo đều bán đất thông qua hình thức góp vốn, đặt cọc, vi bằng hoặc hợp đồng ủy quyền. Ngoài mức giá hấp dẫn, chúng còn cam kết giao đất cho khách trong vòng 3-6 tháng, nếu không giao đúng sẽ trả lãi gấp 2-3 lần lãi ngân hàng cùng kỳ hạn. Thế nhưng, sau khi ký hợp đồng, nhận tiền của nhiều người, chúng sẽ không thực hiện dự án như cam kết vì hầu hết các dự án này đều chưa được cấp phép, không có cơ quan nào đồng ý cho lập dự án!

Sập bẫy chủ yếu do lòng tham?

Tại sao kẻ xấu vẫn tiếp tục diễn được trò cũ nhiều lần, còn người mua cứ mãi mắc bẫy và các vụ việc chậm được đưa ra ánh sáng? Ngoài những lỗ hổng về mặt pháp lý, điều này có thể được lý giải một phần qua đặc trưng tâm lý, thói quen đầu tư của nhiều người Việt như sau:

Thứ nhất, tâm lý tham giá rẻ lời cao, chiết khấu cao: Ví dụ rõ nhất là vụ Alibaba trước đây, người dân đâu dễ gì mất tiền nếu không vì tham mức lãi suất đầu tư được hứa hẹn lên tới 30-50%/năm dù nhiều người biết rõ các dự án của Alibaba chưa hề được cấp phép?

Lòng tham chính là điểm yếu của nhiều khách hàng bị kẻ xấu lợi dụng, lôi kéo mua dự án ma. Ảnh minh họa

Ngoài giá rẻ, lãi cao, Alibaba còn bán hàng kiểu đa cấp, lôi kéo khách hàng dụ dỗ người thân cùng tham gia để hưởng nhiều chiết khấu hơn. Nếu không vì ham chiết khấu thì ai dám xuống tiền khi biết rõ đất của Luyện đều là đất nông nghiệp, chưa chuyển mục đích? Sau khi vụ việc được đưa ra ánh sáng, nhiều người thú nhận rằng vì thấy giá đất rẻ hơn xung quanh nhiều lần, lại được rót vào tai về khoản siêu lợi nhuận sau này nên vẫn “ráng đổ tiền vào”.

Thứ hai, tâm lý đám đông, tát nước theo mưa: nhiều người Việt có thói quen mua nhà đất, hàng hóa… theo phong trào. Thấy người khác mua được cũng mua theo, càng đông người mua càng có lòng tin, không cần biết sản phẩm đó ra sao, ở đâu, pháp lý thế nào... Chính vì tâm lý này mới có tình trạng các công ty lừa đảo dàn dựng, giả cò mồi, quân xanh quân đỏ tại các điểm giao dịch, khu đất “dự án” để thu hút người mua.

Thứ ba, tâm lý đâm lao phải theo lao: Thay vì xác minh lại thông tin, tìm hướng giải quyết khó khăn, nhiều người khi biết bị lừa đảo, mất tiền cọc lại có xu hướng nuôi hi vọng lấy được số tiền bỏ ra, càng dễ sa vào vũng lầy. Nhiều người dù biết dự án không được cấp phép vẫn tiếp tục đóng thêm tiền với hi vọng được cấp sổ hoặc đạt được mức lời như hứa hẹn, đến khi đổ vào một số tiền quá lớn mới hối hận thì đã muộn…

Thứ tư, tâm lý ngại kiện tụng, dây dưa tới pháp luật: Trong vụ lừa đảo của Alibaba, dù vụ việc đã được đưa ra ánh sáng, công an điều tra ra hàng nghìn người đã mắc bẫy công ty này, nhưng không phải ai cũng sẵn sàng tham gia tố giác, cung cấp thông tin. Chính tâm lý này khiến vụ việc chậm được đưa ra ánh sáng, kéo thêm nhiều người khác sập bẫy.

Như vậy, lòng tham và cách thức đầu tư thiếu chuyên nghiệp là những nguyên nhân chính khiến nhiều người mất tiền oan cho các dự án ma, bất chấp cảnh báo của chính quyền địa phương, truyền thông báo chí. Trước khi đổ lỗi cho tính minh bạch của luật pháp hay sự nơi lỏng của một số cấp quản lý, người mua nên tỉnh táo để tự cứu chính mình!

Ngọc Sương

>> Những dấu hiệu nhận biết dự án "ma" trên thị trường

>> 4 cách nhận biết một dự án đất nền không đủ điều kiện pháp lý