Trước khi tìm hiểu sự khác biệt giữa chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn, chúng ta cùng điểm qua một số khái niệm, định nghĩa về nhà chung cư, các loại hình chung cư hiện nay.

1. Nhà Chung Cư Là Gì?

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có cầu thang, có lối đi chung, có phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng cùng hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Mặt khác, người mua chung cư cũng cần phân biệt rõ giữa căn hộ chung cư và nhà chung cư. Bởi lẽ, thực tế nhiều người vẫn sử dụng nhầm lẫn hai khái niệm này, cho rằng 2 loại hình này là một. Sự khác nhau giữa nhà chung cư và căn hộ chung cư thể hiện rõ tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD.

2. Thế Nào Là Chung Cư 50 Năm?

Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013, chung cư 50 năm là loại hình chung cư chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm kể từ khi chủ đầu tư nhận bàn giao đất. Sau 50 năm, khu đất xây nhà chung cư đó sẽ bị thu hồi để xây dựng dự án khác hoặc các công trình công cộng, phúc lợi… Điều này nhằm tránh trường hợp các chủ đầu tư sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí tài nguyên đất.

Tuy vậy, trong trường hợp khu đất đó được dùng để xây nhà chung cư thì sẽ được chuyển đổi thành đất ở và được phép sử dụng lâu dài, được cấp sổ hồng khi chủ sở hữu thanh toán đầy đủ tiền sử dụng đất theo luật định.

Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn khác nhau ở thời hạn sở hữu được ghi trong sổ hồng. Ảnh minh họa.

Chung cư 50 năm gồm 2 loại: Chung cư sổ hồng 50 năm và chung cư 50 năm hợp đồng thuê.

• Chung cư sổ hồng 50 năm

Chung cư sổ hồng 50 năm sở hữu đầy đủ đặc điểm của chung cư sổ hồng vĩnh viễn, tuy nhiên sẽ bị thu hồi sau 50 năm. Trong trường hợp sau 50 năm, chung cư đó vẫn còn sử dụng được thì sẽ được gia hạn sổ hồng.

• Chung cư 50 năm hợp đồng thuê

Chung cư 50 năm hợp đồng thuê (officetel, condotel) được sở hữu trong 50 năm nhưng khi hết thời hạn thuê thì chấm dứt và không được đền bù. Loại chung cư này cũng khó để thế chấp ngân hàng, thậm chí khi mua các ngân hàng cũng không hỗ trợ vay. Thường thì chính ngân hàng phát triển dự án đó mới có thể cho vay.

Thêm vào đó, chung cư 50 năm hợp đồng thuê cũng không có quyền đăng ký hộ khẩu thường trú mà chỉ được đăng ký tạm trú. Trong 50 năm, chung cư dạng thuê sẽ không bị tăng giá.

3. Thế Nào Là Chung Cư Sổ Hồng Vĩnh Viễn?

Chung cư sổ hồng vĩnh viễn là loại chung cư mà chủ sở hữu căn hộ được sở hữu vĩnh viễn căn hộ đó. Căn hộ sẽ được cấp sổ hồng khi chủ sở hữu thanh toán đầy đủ tiền mua nhà. Sau 50 năm, nếu chung cư xuống cấp thì chủ căn hộ sẽ được đền bù một căn hộ chung cư mới hoặc một suất tái định cư theo Luật Đất đai hiện hành.

Với chung cư sổ hồng vĩnh viễn, chủ sở hữu chung cư được phép cư trú; được đăng ký sổ hộ khẩu; được thế chấp để vay ngân hàng; được ngân hàng hỗ trợ cho vay khi mua. Mua chung cư sổ hồng vĩnh viễn, chủ căn hộ được phép sang nhượng lại.

4. Chung Cư 50 Năm Và Chung Cư Vĩnh Viễn Khác Biệt Ra Sao?

Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn khác nhau ở thời hạn sở hữu. Cụ thể, thời hạn sở hữu chung cư được quy định rõ tại Điều 99, Luật Nhà ở năm 2014.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại Khoản 2, Điều 99, Luật Nhà ở năm 2014. Kinh phí thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở do UBND cấp tỉnh bố trí.

Như vậy, thời hạn sử dụng chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có chung cư. Pháp luật hiện hành không quy định thời hạn sở hữu tối thiểu hoặc tối đa đối với loại nhà chung cư mà thời hạn này hoàn toàn phụ thuộc vào chất lượng nhà chung cư tương ứng với cấp công trình.

Chung cư 50 năm thường có giá thấp hơn 20% so với chung cư vĩnh viễn. Ảnh minh họa.

Thông tư 03/2016/TT - BXD quy định về thời hạn cấp công trình nhà ở chung cư. Theo đó, thời hạn sử dụng nhà ở được quy định như sau:

• Công trình xây dựng cấp I: Thời hạn sử dụng trên 100 năm. Đây là công trình nhà ở trên 20 tầng, công trình đặc biệt.

• Công trình xây dựng cấp II: Thời hạn sử dụng từ 50 - 100 năm. Đây là công trình nhà ở từ trên 8 tầng đến dưới 20 tầng. 

• Công trình xây dựng cấp III: Thời hạn sử dụng từ 20 đến dưới 50 năm. Đây là công trình nhà ở từ trên 2 tầng đến 7 tầng.

• Công trình xây dựng cấp IV: Thời hạn sử dụng dưới 20 năm. Đây là công trình nhà ở 1 tầng, có kết cấu đơn giản.

Điều 126, Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư như sau:

''Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

(…)

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.''.

Căn cứ theo quy định trên thì thời hạn chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất xây dựng chung cư thường là 50 năm. Hết thời hạn 50 năm, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn. Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Tóm lại, chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn đều được Nhà nước quy định giao đất xây dựng là 50 năm, tuy nhiên pháp lý và lợi ích mà khách hàng nhận được có những khác biệt nhất định. 

Chung cư vĩnh viễn thuộc dự án được quy hoạch đất đai do Nhà nước chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức đất sở hữu lâu dài. Sau khi thanh toán tiền mua đầy đủ, chủ sở hữu căn hộ sẽ được cấp sổ hồng sở hữu lâu dài. Sau một khoảng thời gian sử dụng, nếu chung cư đó bị hư hỏng, xuống cấp và không đảm bảo an toàn, chất lượng cho cuộc sống của người dân thì chủ sở hữu có quyền nâng cấp, cải tạo hoặc chung tiền xây mới chung cư.

Với những dự án được Nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư xây dựng lại, cư dân sẽ được chủ đầu tư bố trí chỗ ở tạm thời hoặc chi trả phần tiền để người dân thuê nhà trong thời gian chờ thi công xây dựng khu nhà chung cư mới. Trong trường hợp giá trị nhà mới và nhà cũ chênh lệch nhau thì thủ tục thanh toán chênh lệch sẽ dựa vào phương án bố trí tái định cư của từng dự án cụ thể sao cho phù hợp, đảm bảo quyền lợi của các bên.

Chung cư 50 năm là loại chung cư thuộc dự án đất quy hoạch nhưng chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong vòng 50 năm. Hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu có thể gia hạn để tiếp tục sinh sống tại chung cư đó.

Thời Hạn Sở Hữu Chung Cư 50 Năm Và Chung Cư Vĩnh Viễn Ghi Như Thế Nào Trong Sổ Hồng?

Theo điểm đ, Khoản 3, Điều 7, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn sở hữu chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn được ghi trên Giấy chứng nhận (sổ hồng) như sau:

• Chung cư vĩnh viễn: Thời hạn sở hữu được ghi tại phần đ mục 2. Nhà ở trên sổ hồng có ký hiệu ''-/-'', có nghĩa là không xác định thời hạn sở hữu của căn chung cư. Đây là chung cư có thời hạn sở hữu vĩnh viễn.

• Chung cư 50 năm: Thời hạn sở hữu cụ thể được ghi tại phần đ mục 2. Nhà ở trong giấy chứng nhận.

5. Mua Chung Cư Vĩnh Viễn Và Chung Cư 50 Năm Cần Lưu Ý Gì?

Như đã phân tích ở trên, chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn đều được cải tạo sau 50 năm trong trường hợp chung cư đó xuống cấp, hư hỏng. Vấn đề là, người mua cần phân biệt rõ hai khái niệm "lâu dài'' và ''vĩnh viễn''. Hiểu một cách đơn giản thì vĩnh viễn là không có điểm kết, còn lâu dài có điểm kết. Theo Luật Đất đai hiện hành, chung cư sở hữu lâu dài cho phép sở hữu đất lâu dài chứ không phải vĩnh viễn.

Tóm lại, khi mua bán chung cư cần phân biệt rõ giữa sổ hồng lâu dài và sổ hồng vĩnh viễn. Việc mua chung cư loại nào cũng có những lợi ích nhất định. Thực tế cho thấy, chung cư 50 năm phù hợp với thị hiếu của người trẻ hoặc những người đầu tư bởi giá bán hay giá thuê loại chung cư này đều thấp hơn chung cư vĩnh viễn.

Theo các chuyên gia, chung cư sở hữu 50 năm thường có giá thấp hơn 20% so với chung cư sở hữu vĩnh viễn nhưng chưa thực sự hấp dẫn và phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người Việt. Phần lớn người Việt có tâm lý coi nhà ở (trong đó có căn hộ chung cư) vừa để ở, thụ hưởng, đồng thời cũng là nơi tích lũy tài sản, làm ''của để dành'', cho thuê hoặc làm tài sản cầm cố, thế chấp vay vốn làm ăn.

Hơn nữa, đa số người dân mua chung cư có xu hướng lựa chọn mua căn hộ được sở hữu không thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài để hưởng mức gia tăng giá trị tài sản theo thời gian.

Chính vì vậy, khi mua chung cư, người mua cần tìm hiểu kỹ và nắm rõ mình mua loại chung cư nào. Chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn có thể được phân biệt qua quảng bá, giới thiệu của chủ đầu tư hoặc tư vấn của môi giới bất động sản.

Với những chia sẻ trên đây của Dothi.net, bạn đọc đã nắm rõ và phân biệt được sự khác nhau giữa chung cư 50 năm và chung cư vĩnh viễn. Từ đó, căn cứ vào nhu cầu và khả năng tài chính của mình để chọn loại chung cư phù hợp nhất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Lam Giang (TH)

Xem thêm:

• Sổ hồng chung cư - Cập nhật thủ tục, hồ sơ xin cấp mới nhất

• Sổ Hồng Là Gì - 9 Tiêu Chí Phân Biệt Sổ Hồng Và Sổ Đỏ

• 5 trường hợp sổ đỏ, sổ hồng đã cấp vẫn bị thu hồi