Năm 2016, anh Thành đặt cọc 100 triệu mua lô đất hơn 50m2 trị giá 950 triệu nằm trong hẻm xe hơi ở quận Thủ Đức. Khi đó, chủ lô đất này chưa làm thủ tục tách thửa mà chỉ có sổ chung của cả khu đất 400m2. Chủ đất hứa sẽ tách đất thành 5 lô và hẹn khi bàn giao sổ hồng riêng sẽ tất toán, nếu không giao nền sẽ đền tiền đặt cọc gấp đôi. Họ còn hứa hẹn sẽ hỗ trợ anh Thành làm thủ tục cấp phép xây dựng, làm hệ thống điện nước hoàn chỉnh cho lô đất của anh.

Theo thỏa thuận và nội dung trên hợp đồng đặt cọc thì tháng 5/2016, anh Thành sẽ được nhận sổ hồng riêng. Nhưng đến lịch hẹn thì chủ đất nói vẫn đang làm thủ tục nên phải chờ thêm. Đợi thêm 2 tháng, chủ lô đất thông báo hồ sơ tách thửa vẫn vướng mắc nên không thể giao nền và đề nghị bồi thường lãi suất ngân hàng của 100 triệu tiền đặt cọc. 

Anh Thành bức xúc, giá đất thì ngày càng tăng, anh không những không được nhận đất xây nhà mà còn bị thiệt tiền bồi thường cọc. Nếu không được tách thửa, cơ quan quản lý sẽ không thể xác định vị trí thửa đất, xác định nghĩa vụ tài chính nên không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Thành. Rắc rối vì thế sẽ càng nhiều hơn.

Mua đất chờ tách thửa sẽ ẩn chứa nhiều rủi ro. Ảnh minh họa

Nhiều người nói vì chủ đất thấy giá nhà lên cao nên cố tình kéo dài thời gian không muốn giao cho anh Thành mà để đợi bán với giá cao hơn. Vì không muốn tốn thêm thời gian, tiền bạc nên anh Thành chấp nhận nhận mức bồi thường chỉ 20%, trong khi cam kết là anh sẽ được bồi thường gấp đôi.

Tương tự, cẩn thận hơn, anh Hưng chọn mua đất ở Bình Dương của một công ty uy tín nhưng cuối cùng cũng phải chấp nhận bán hòa vốn sau 1 năm 6 tháng công ty này không bàn giao nền cho anh. 

Đất nền chưa tách thửa đã được rao bán không phải là hiếm trên thị trường, thậm chí khá phổ biến tại các quận, huyện ngoại thành TP.HCM. Ưu điểm của sản phẩm này là giá rẻ nhưng người mua phải chấp nhận may rủi vì có thể không được giao nền do gặp vướng mắc về pháp lý và sự chặt chẽ trong các thỏa thuận của hợp đồng. Cụ thể, có 4 rủi ro mà người mua đất chưa được tách thửa có thể gặp phải:

Thứ nhất là rủi ro không được tách sổ, không được bàn giao nền như trường hợp của anh Thành. Nếu không thể tách sổ, người mua sẽ bị chôn vốn dài hạn, không thể xây nhà.

Thứ hai là đất chưa tách thửa và bên bán có thể bán cho nhiều người thông qua hợp đồng viết tay, không công chứng. Giao dịch này không được pháp luật công nhận nên rủi ro sẽ ở phía người mua. Mảnh đất được chủ đất bán cho nhiều người nên mọi quyết định liên quan đến mảnh đất phải được sự đồng thuận của tất cả đối tượng. Nếu một người muốn chuyển nhượng lại mảnh đất nhưng một đồng sở hữu khác không chấp thuận thì giao dịch không thể thực hiện. Trong trường hợp nhiều người cùng góp tiền để mua lại mảnh đất, nếu không có thỏa thuận rõ ràng, tranh chấp rất dễ phát sinh.

Thứ ba là người mua có thể bị bên bán “bùng” hoặc bên bán sẽ cố tình kéo dài thời gian khiến người mua mất kiên nhẫn để bán cho người khác. Trong trường hợp người mua đã đặt cọc và có thỏa thuận về mức đền bù nhưng giá đất đang tăng nhanh như trong các đợt sốt đất, bên bán có thể “lật bài”, chấp nhận đền bù đặt cọc để bán cho người khác với giá cao hơn.

Thứ tư là rủi ro về quy hoạch. Với một mảnh đất lớn được quảng cáo là đất ở nhưng sau khi tách sổ, người mua lại nhận được mảnh đất có mục đích sử dụng khác. Bởi mảnh đất lớn chỉ có một phần là đất ở, còn lại là đất sử dụng vào mục đích khác, thậm chí đã có quy hoạch.

Những năm gần đây, các địa phương đã ban hành quy định về việc phân lô bán nền như diện tích tối thiểu được tách thửa nhưng nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã lợi dụng, lách luật như nhờ cá nhân đứng tên một khu đất lớn, rồi xin tách thửa để chia lô, bán nền mà không cần phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Thời điểm hiện tại, quy định về việc phân lô, tách thửa tại các địa phương đã được siết chặt hơn do trước đó tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra tràn lan. Dự thảo cũ hồi tháng 4/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thậm chí đã mở rộng phạm vi các khu vực không được thực hiện dự án phân lô, bán nền khiến Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP.HCM, Cần Thơ và nhiều nơi khác không thực hiện được dự án phân lô, bán nền. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng đề xuất này không phù hợp nên đã được bãi bỏ và điều chỉnh.

Các chuyên gia bất động sản luôn cảnh báo để đảm bảo an toàn, người mua khi giao dịch vẫn cần tìm hiểu và nghiên cứu kỹ về tình trạng pháp lý của sản phẩm mình dự định mua, thỏa thuận chặt chẽ các điều khoản trong hợp đồng.

Khánh Trang

>> Đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không?

>> Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa?