Vậy nhà ở xã hội là gì, những ai được mua, điều kiện mua như thế nào, có rủi ro gì không, có được thế chấp... Đây là thắc mắc của rất nhiều người khi tìm hiểu về loại hình nhà ở xã hội, nhất là với những người mua nhà lần đầu.

Trong khuôn khổ bài viết dưới đây, Dothi.net sẽ giải đáp tất cả những câu hỏi nêu trên, góp phần giúp bạn đưa ra quyết định phù hợp nhất đối với loại hình nhà ở này.

1. Nhà ở xã hội là gì?

Khoản 7, Điều 3, Luật Nhà ở 2014 nêu rõ: "Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này". Đây là loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (địa phương hoặc Trung ương) hoặc các loại hình nhà ở được quản lý, sở hữu bởi nhà nước, tổ chức phi lợi nhuận.

Mục đích xây dựng là cung ứng nhà giá rẻ cho một số đối tượng chưa có nhà ở như người có thu nhập thấp, công chức nhà nước và được cho ở, cho thuê với mức giá phải chi rả rẻ hơn so với giá trên thị trường. Sau một thời gian theo quy định, người thuê nhà được mua, được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó theo quy chế được quy định bởi Nhà nước.

Tại Việt Nam, nhà ở xã hội có hai loại, loại được đầu tư xây dựng bởi các doanh nghiệp và loại do nhà nước xây dựng. Trong đó, loại do nhà nước đầu tư xây dựng được sử dụng với mục đích nhà ở xã hội. Loại do các doanh nghiệp xây dựng, sau đó bán lại cho quỹ nhà ở xã hội theo những hình thức đặc thù như giảm thuế phí liên quan tới đất đai, giảm thuế giá trị gia tăng (VAT).

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật hiện hành còn có loại nhà ở thương mại phải bán lại 5% cho quỹ nhà ở xã hội địa phương.

Nhu cầu về nhà ở xã hội luôn rất lớn trong khi nguồn cung hạn chế.

Đặc điểm về nguồn vốn

• Theo quy định hiện hành, vốn phát triển nhà ở xã hội được lấy từ các nguồn sau:

• Ngân sách địa phương;

• Từ tiền bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn;

• Trích từ 30-50% tiền sử dụng đất của các dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn và HĐND cấp tỉnh sẽ xem xét, quyết định mức cụ thể.

• Huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác, tiền tự nguyện của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước.

Loại nhà, tiêu chuẩn diện tích của nhà ở xã hội

Hiện nay, quy mô và số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê mua, thuê của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, đồng thời phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội từng địa phương. Công trình phải bảo đảm đầy đủ các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, xã hội theo quy định của từng loại đô thị.

Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh là phê duyệt, công bố quy hoạch phát triển, kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội. Cùng với đó, xác định loại nhà ở cụ thể, nhu cầu diện tích nhà ở cũng như cơ cấu căn hộ dành để cho thuê mua, cho thuê, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư, có cơ chế khuyến khích nhằm kêu gọi đầu tư phát triển loại hình nhà ở này.

Về phân loại, nhà ở xã hội gồm nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. Nếu là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội. Nếu là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế và xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.

Pháp luật hiện hành quy định, tại đô thị, nhà ở xã hội phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm các tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng, có số tầng, diện tích như sau:

+ Tại các đô thị loại 1, 2, 3, 4, 5: phải là nhà không quá 06 tầng.

+ Tại đô thị loại đặc biệt: không giới hạn số tầng, không quy định số tầng.

+ Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2, được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở song không thấp hơn 30m2 sàn và tối đa là 70m2.

+ Số lượng căn hộ tùy điều kiện địa phương không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án; diện tích không quá 77m2.

>>> Xem thêm:

• Ngân hàng công bố mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội năm 2021

• Nhiều rủi ro pháp lý khi mua lại suất nhà ở xã hội

2. Những ai được mua nhà ở xã hội?

Đối tượng, điều kiện mua nhà ở xã hội được quy định rõ trong Luật Nhà ở năm 2014.

Đối tượng mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49, Luật nhà ở năm 2014, cụ thể như sau:

• Công, viên chức, cán bộ theo quy định của pháp luật về viên chức, công chức, cán bộ.

• Người có công với cách mạng; 

• Người thu nhập thấp, hộ cận nghèo, hộ nghèo tại khu vực đô thị;

• Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi biến đổi khí hậu, thiên tai.

• Hộ cận nghèo, hộ nghèo tại khu vực nông thôn;

• Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

• Những đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5, Điều 81, Luật Nhà ở năm 2014.

• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong đơn vị, cơ quan thuộc quân đội nhân dân và công an nhân dân.

• Cá nhân, hộ gia đình thuộc diện bị thu hồi đất và phải phá dỡ, giải tỏa nhà ở mà chưa được bồi thường bằng đất ở, nhà ở bởi Nhà nước.

• Học sinh, sinh viên các trường đại học, học viện, cao đẳng, dạy nghề và học sinh trường dân tộc nội trú công lập trong thời gian học tập được sử dụng nhà ở.

3. Điều kiện mua nhà ở xã hội

Để được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội, các đối tượng nêu trên cần đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điều 50, Luật Nhà ở năm 2014, phải đáp ứng những điều kiện như sau:

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình; chưa được thuê, mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, cũng chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi học tập, sinh sống.

Có nhà ở thuộc sở hữu của mình, tuy nhiên diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ, từng khu vực.

Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội. Nếu không có đăng ký thường trú, thì phải có đăng ký tạm trú từ 01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố đó (ngoại trừ trường hợp quy định tại Khoản 9, Điều 49, Luật Nhà ở năm 2014).

Với những đối tượng quy định tại các Khoản 4, Khoản 5, Khoản 6, Khoản 7, Điều 49, Luật Nhà ở năm 2014 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên. Nếu là hộ cận nghèo, hộ nghèo thì phải thuộc diện cận nghèo, nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

Với những đối tượng quy định tại các Khoản 1, Khoản 8, Khoản 9, Khoản 10, Điều 49, Luật Nhà ở năm 2014 thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

- Đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 và 3 của Điều 50, Luật Nhà ở năm 2014 thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 50, Luật Nhà ở năm 2014, phải đáp ứng điều kiện về cư trú, nhà ở như sau:

+ Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có nhà ở, đất ở cần phải sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng mới.

+  Có đất ở song chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị dột nát, hư hỏng.

4. Thời hạn sử dụng nhà ở xã hội là bao lâu?

Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà ở xã hội.

Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà ở xã hội. Khoản 1, Điều 99, Luật nhà ở năm 2014 nêu rõ, thời hạn sử dụng nhà chung cư tùy thuộc vào 2 tiêu chí: Cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2009/BXD quy định:

• Nhà chung cư được chia làm 4 cấp, từ cấp I-IV;

• Nhà ở riêng lẻ được chia làm 2 cấp, từ cấp III-IV;

• Đối với nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư có tầng hầm, cấp được chọn theo cấp cao hơn căn cứ số tầng trên mặt đất hoặc số tầng hầm.

Mục 2.2.1.8, QCVN 03:2009 quy định, độ bền vững của công trình được chia thành 4 bậc như sau:

• Bậc I có niên hạn sử dụng trên 100 năm;

• Bậc II có niên hạn sử dụng từ 50-100 năm;

• Bậc III có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;

• Bậc IV có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.

Hết niên hạn sử dụng, quyền sở hữu nhà ở xã hội được giải quyết như thế nào?

Điều 99, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư khi hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng, có nguy cơ sập đổ. Sau đó, sẽ có các hướng giải quyết như sau:

Nếu an toàn và đảm bảo chất lượng: Chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.

Nếu không còn đảm bảo an toàn, có nguy cơ sập đổ, hư hỏng nặng: Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ ban hành kết luận kiểm định chất lượng, báo cáo UBND cấp tỉnh nhằm thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Theo đó, chủ sở hữu nhà chung cư sẽ:

- Cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư mới nếu phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở.

- Bàn giao lại nhà chung cư cho cơ quan có thẩm quyền phá dỡ, xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt nếu khu đất không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở.

Nếu chủ sở hữu nhà chung cư không bàn giao nhà ở hoặc không chấp hành việc phá dỡ thì khi đó Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở hoặc quyết định cưỡng chế phá dỡ.

* Điều 116, Luật nhà ở năm 2014 quy định, chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được bố trí tái định cư theo quy định.

Trường hợp mua lại nhà ở xã hội của chủ sở hữu lần đầu, thời hạn sử dụng như thế nào?

Khoản 1, Điều 123, Luật nhà ở năm 2014 và Điều 73, Nghị định 99/2015/NĐ-CP nêu rõ, bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất/quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định. Bên bán trong thời hạn này không được đơn phương chấm dứt hợp đồng (ngoại trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác).

Quyền sở hữu của bên mua: Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận (GCN) của bên bán, cấp GCN mới cho bên mua. Hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của GCN đã cấp cho bên bán, giao lại cho bên mua.

Nếu hai bên mua - bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng nhà ở, khi đó bên mua lại, bên được thừa kế, bên được tặng cho, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.

Trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng: Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chuyển lại cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu. Đồng thời, cơ quan có thẩm quyền thu hồi GCN đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở, cấp lại GCN cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu.

5. Hồ sơ, thủ tục mua nhà ở xã hội

Theo Điều 22, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người mua nhà ở xã hội cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, thủ tục theo quy định cho chủ đầu tư. Sau đó, chủ đầu tư dự án sẽ xem xét, phê duyệt và gửi danh sách theo thứ tự ưu tiên về những đối tượng dự kiến được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội lên Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án. Mục đích là để tránh tình trạng một đối tượng mua, thuê mua, thuê loại hình nhà ở này được hỗ trợ nhiều lần.

Quá trình chuẩn bị hồ sơ mua nhà ở xã hội yêu cầu tỉ mỉ, đầy đủ.

Chuẩn bị hồ sơ mua nhà ở xã hội 

• Thứ nhất, về hồ sơ chung

- Đơn đăng ký mua nhà ở  xã hội theo mẫu.

- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc Đăng ký hộ khẩu: 03 bản có chứng thực.

- Chứng minh thư nhân dân: 03 bản có chứng thực.

- Ảnh các thành viên trong gia đình: mỗi thành viên 03 ảnh, kích thước ảnh 3×4.

* Trường hợp có thêm các loại giấy tờ ưu tiên khác, bạn có thể nộp kèm theo trong hồ sơ chung này.

• Thứ hai, về hồ sơ chứng minh đối tượng, thực trạng nhà ở

Theo quy định, để được mua nhà ở xã hội, bạn cần có giấy xác nhận thực trạng nhà ở và đối tượng được mua. 

- Đối với đối tượng được quy định tại Khoản 10, Điều 49, Luật Nhà ở 2014: Yêu cầu có bản sao có chứng thực chứng minh có tên trong danh sách thu hồi nhà ở, đất ở, tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền và kèm theo giấy xác nhận của UBND cấp huyện nơi người có đất, nhà bị thu hồi về việc chưa được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư bởi Nhà nước.

- Đối với các đối tượng được quy định tại Khoản 4, Khoản 5, Khoản 6, Khoản 7, Điều 49, Luật Nhà ở 2014: Yêu cầu có giấy xác nhận của tổ chức, cơ quan nơi làm việc về đối tượng, thực trạng nhà ở hiện tại.

- Đối với đối tượng người có công với cách mạng: Yêu cầu có giấy tờ minh chứng về đối tượng theo quy định, xác nhận về thực trạng nhà ở hiện nay, xác nhận chưa được Nhà nước hỗ trợ do UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cấp.

- Đối với đối tượng được quy định tại Khoản 9, Điều 49, Luật Nhà ở 2014: Yêu cầu có xác nhận của cơ sở đào tạo nơi đối tượng đang học tập;

- Đối với đối tượng được quy định tại Khoản 8, Điều 49, Luật Nhà ở 2014: Yêu cầu có giấy xác nhận đã trả lại nhà ở công vụ do cơ quan quản lý công vụ cấp.

• Thứ ba, về hồ sơ chứng minh thu nhập

- Đối với những đối tượng được quy định tại Khoản 4, Điều 49, Luật Nhà ở 2014: Phải kê khai về mức thu nhập của bản thân, đồng thời chịu trách nhiệm về thông tin kê khai đó.

- Đối với những đối tượng được quy định tại Khoản 5, Khoản 6, Khoản 7, Điều 49, Luật nhà ở 2014: Cần xác nhận của đơn vị, cơ quan đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo luật định.

• Thứ tư, về hồ sơ minh chứng điều kiện cư trú

- Với các đối tượng đăng ký mua, thuê mua , thuê nhà ở xã hội không có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội, cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

+ Cần có bản sao chứng thực về giấy đăng ký tạm trú,

+ Bản sao có chứng thực hợp đồng lao động có thời hạn 01 năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn

+ Giấy xác nhận về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

- Với các đối tượng đăng ký thuê mua, mua nhà ở xã hội có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội: Yêu cầu phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú/giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó.

Nếu các đối tượng làm việc cho chi nhánh/văn phòng đại diện tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội mà đóng bảo hiểm tại địa phương nơi đặt trụ sở chính, thì bắt buộc cần phải có giấy xác nhận của đơn vị, cơ quan đặt trụ sở chính về việc đóng bảo hiểm.

Quy trình, thủ tục mua nhà ở xã hội 

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ nhận hồ sơ đăng ký thuê, mua, thuê mua nhà từ các đối tượng thuộc diện được mua loại hình nhà ở này.

Trước hết, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin về dự án, công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án. Đồng thời, dự án xuất hiện tối thiểu một lần tại cơ quan báo chí ngôn luận của chính quyền địa phương cũng như sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư.

Thông tin về tổng số căn hộ sẽ bán, cho thuê mua, cho thuê và thời điểm bắt đầu bán, cho thuê mua, cho thuê sẽ được chủ đầu tư thông báo bằng văn bản để Sở Xây dựng nắm được và kiểm tra, xác thực. Tính từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ, đăng ký thuê mua, mua nhà tại dự án, những thông tin này cần được thông báo công khai trên website của Sở Xây dựng trong vòng 01 tháng.

Sau khi nhận hồ sơ từ người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua, chủ đầu tư sẽ xét duyệt hồ sơ và lập danh sách đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở tại dự án. Chủ đầu tư sẽ hoàn trả lại hồ sơ, nêu rõ lý do nếu không còn quỹ nhà để giải quyết. Đồng thời, khi nhận hồ sơ cần có giấy tờ biên nhận.

Với những hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, chủ đầu tư gửi danh sách dự kiến theo thứ tự ưu tiên lên Sở Xây dựng nơi có dự án để kiểm tra, xác thực và loại trừ. Trong thời hạn 15 ngày tính từ ngày Sở Xây dựng nhận danh sách, nếu Sở không có ý kiến gì thì trách nhiệm của chủ đầu tư là thông báo cho các đối tượng mua, thuê, thuê mua để thỏa thuận, thống nhất, ký hợp đồng.

Người mua, thuê, thuê mua nhà và chủ đầu tư dự án thỏa thuận việc thanh toán trực tiếp hoặc thông qua ngân hàng.

6. Có được thế chấp nhà ở xã hội, bán lại nhà ở xã hội?

Khoản 4 và Khoản 5, Điều 19, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về phát triển, quản lý nhà ở xã hội như sau:

Người thuê mua, mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp tài sản này, ngoại trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền thuê mua, mua chính căn hộ đó; đồng thời cũng không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu 05 năm. Thời điểm 05 năm này được tính từ khi trả hết tiền thuê mua, mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê mua, bên bán.

Người thuê mua, mua nhà ở xã hội chỉ được phép thế chấp, bán lại hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 62, Luật Nhà ở 2014 quy định: Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 05 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền tiền mua, tiền thuê mua nhà ở.

Nếu trong thời hạn 05 năm tính từ ngày bên thuê mua, bên mua đã thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này, thì khi đó chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó, hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại, tại cùng thời điểm, địa điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Sau thời hạn 05 nói trên, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà và đã được cấp Giấy chứng nhận, đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ, đã nộp thuế thu nhập theo quy định, khi đó sẽ được bán lại nhà này theo cơ chế thị trường cho những người có nhu cầu. 

Nếu bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điểm, địa điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuộc diện được tái định cư mà mua, thuê mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận song phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định, nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Tóm lại, để được chuyển nhượng, bán lại nhà ở xã hội, người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải chờ sau 05 năm kể từ thời điểm hoàn thành xong nghĩa vụ trả tiền mua, tiền thuê mua nhà ở xã hội và phải được cấp Giấy chứng nhận.

7. Rủi ro khi mua nhà ở xã hội kiểu "lách luật"

Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở xã hội luôn rất lớn trong khi nguồn cung khan hiếm. Do đó, không ít người sẵn sàng "lách luật" mua lại nhà ở này theo hình thức hợp đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc, di chúc, lập vi bằng bất chấp rủi ro pháp lý.

Mua nhà ở xã hội theo hình thức hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Mua nhà ở xã hội theo hình thức hợp đồng ủy quyền

Điều 562, Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền là thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Nghĩa vụ của bên ủy quyền là phải trả thù lao nếu pháp luật có quy định hoặc có thỏa thuận giữa các bên.

Trong khi đó, theo Điều 430, Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản (ở đây là nhà ở xã hội) là sự thỏa thuận giữa các bên. Bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua, bên mua trả tiền cho bên bán. 

Bản chất của hai loại hợp đồng nói trên là hoàn toàn khác nhau theo quy định của pháp luật. Hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc sử dụng, quản lý nhà mà không thực hiện chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Việc mua bán nhà ở xã hội theo hình thức hợp đồng ủy quyền vì thế không đủ cơ sở pháp lý.

Rủi ro khi mua nhà ở xã hội bằng hợp đồng ủy quyền mà người mua nhà phải gánh chịu rất lớn, thậm chí là "trắng tay":

• Trường hợp xảy ra tranh chấp và khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án thì nhiều khả năng Tòa sẽ tuyên hợp đồng ủy quyền mua bán nhà ở xã hội vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124 của Bộ Luật dân sự 2015.

• Trường hợp cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về mua bán nhà ở xã hội, khi đó người mua nhà rất khó đòi hỏi quyền lợi bởi mình không phải là chủ sở hữu, đặc biệt là khi người bán không hợp tác.

• Trường hợp người ủy quyền chết thì người mua cũng có thể gặp rắc rối. Theo quy định tại Điều 140, Bộ Luật dân sự 2015, khi người ủy quyền mất thì giấy ủy quyền cũng không còn có hiệu lực. Người mua thực tế không được phép thực hiện các quyền ghi trong hợp đồng ủy quyền. Chưa kể, việc tranh chấp với đồng thừa kế của người bán có thể xảy ra trong trường hợp này.

• Trường hợp bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, bên ủy quyền chỉ cần thông báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian nhất định, đồng thời chi trả thù lao cho bên được ủy quyền (nếu là hợp đồng ủy quyền có thù lao).

Mua nhà ở xã hội theo hình thức lập vi bằng

Lập vi bằng là một trong những hình thức mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện được phép bán nhà. Theo đó, hợp đồng được ký vi bằng tại văn phòng thừa phát lại. Vi bằng này ghi nhận một sự kiện pháp lý là hai bên có thỏa thuận với nhau về việc mua bán nhà ở xã hội.

Thế nhưng, về mặt pháp lý, hợp đồng này không được coi là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Vi bằng chỉ sẽ được coi là bằng chứng trước tòa trong trường hợp xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Khi xảy ra tranh chấp thì người mua nhà luôn chịu thiệt vì đây không phải là giao dịch bảo đảm.

Ký hợp đồng đặt cọc với bên bán

Theo quy định hiện hành, hợp đồng đặt cọc mua nhà ở xã hội là văn bản ghi lại sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc. Người mua sẽ giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền nhất định trong một khoảng thời gian cụ thể để đảm bảo cho giao dịch mua bán nhà, ký kết hợp đồng mua bán được thực hiện.

Việc ký hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hai bên mua bán nhà chỉ cần ký xác nhận với nhau là hợp đồng đã có giá trị pháp lý. 

Tuy nhiên, trên thực tế việc mua bán nhà ở xã hội theo hình thức ký hợp đồng đặt cọc cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi lẽ, việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận việc bên bán nhà nhận của người mua nhà một khoản tiền chứ chưa xác nhận quyền sử hữu căn hộ chung cư sang cho người mua. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì người mua nhà chỉ có thể khởi kiện đòi lại số tiền đã đặt cọc chứ không thể khởi kiện để đòi lại căn hộ nhà ở xã hội.

Ngoài ra, còn có một hình thức mua bán nhà ở xã hội kiểu "lách luật" là lập di chúc. Thế nhưng, hình thức này cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, mà phần thiệt thuộc về người mua nhà. Di chúc theo quy định là sự thể hiện ý chí của người lập mà ý chí này có thể thay đổi. Bên bán nhà hoàn toàn có thể thay đổi nội dung di chúc. Khi đó, người mua có thể "trắng tay".

Với những thông tin về nhà ở xã hội mà Dothi.net chia sẻ trên đây, bạn đọc sẽ có được cái nhìn tổng quan về loại hình nhà ở đặc biệt này. Trước khi mua, bạn cần tìm hiểu và cân nhắc thật kỹ lưỡng để tránh "tiền mất tật mang".

 

Lam Giang

 

>> Vợ có được mua nhà ở xã hội không khi chồng đã có nhà riêng?

>> Nhà in 3D có thể là tương lai của nhà ở xã hội