Rủi ro khi đầu tư đất nền tại các khu ở Nhơn Trạch, sân bay Long Thành, Bình Dương hay Đà Nẵng… đã được rất nhiều chuyên gia cảnh báo. Trong đó, chuyên gia bất động sản cá nhân, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, ông Phan Công Chánh cho hay, để việc đầu tư đất nền sinh lợi tốt, cần tránh mắc 5 sai lầm sau đây:
Thứ nhất: Vẽ phố chuyên gia, làng du lịch… ngay trong KCN
Các nhà đầu tư đến từ vùng khác, đôi khi không đủ thời gian để nhận thấy được mức độ của sự ô nhiễm không khí, nguồn nước của những nơi gần khu công nghiệp. Trong khi đó, yếu tố này lại là nguyên nhân chính yếu khiến người mua nhà thực tránh xa dự án, dẫn đến tình trạng bỏ hoang, mất giá của đất.
Chẳng có vị chuyên gia nào chịu sống trong cảnh ô nhiễm khói bụi… chuyện
du lịch càng không thể.
Những phố chuyên gia hay khu du lịch được vẽ ra ngay cạnh khu công nghiệp chỉ đánh được vào cảm xúc của những nhà đầu tư còn non kinh nghiệm. Bởi, sẽ chẳng có vị chuyên gia nào chịu sống trong cảnh ô nhiễm khói bụi… và du lịch lại càng là chuyện không thể.
Thứ hai: Mắc lỗi chạy trước đón đầu hạ tầng
Đây là câu chuyện trước đây đã từng xảy ra, khi mà những tuyến cao tốc đầu tiên được khởi công xây dựng. Các nhà đầu tư đặt nhiều kỳ vọng bất động sản sẽ “ăn theo”, nhưng thực tế lại chỉ có một số ít khu dân cư có thể kết nối trực tiếp lên đường cao tốc mới được hưởng lợi. Còn những vị trí chỉ nhìn thấy đường cao tốc mà không kết nối được, giá trị thậm chí còn bị giảm.
Cụ thể, không phải bất kỳ vị trí nào nằm trên tuyến metro cũng đều được tăng giá, mà chỉ những bất động sản nằm ở vị trí gần trạm (station) lên xuống của metro mới có thể tạo nên được sức hấp dẫn với nhà đầu tư và có tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Thứ ba: Đất nền đã bão hòa với nhu cầu
Dân cư được xem là yếu tố mấu chốt để một nhà đầu tư quyết định có
xuống tiền hay không.
Dân cư được xem là yếu tố mấu chốt để nhà đầu tư đưa ra quyết định xuống tiền hay không tại các khu đô thị mới thành lập. Nếu dân cư thưa, vắng trong sản phẩm cùng loại trên thị trường còn nhiều thì nhà đầu tư sẽ rất khó có được lợi nhuận khi đầu tư đất nền.
Số lượng nguồn cung đến từ các nguồn khác nhau như: từ nhà đầu tư đã mua trước đây, đất ở khu dân cư của các vùng lân cận và sản phẩm mới từ chủ đầu tư sẽ tạo nên sự cạnh tranh về giá bán ra. Một khi nguồn cung trên thị trường quá đa dạng thì sự cạnh tranh về giá cũng sẽ càng khốc liệt hơn, nếu nhà đầu tư không thực sự tỉnh táo sẽ rất dễ dẫn đến tình trạng bán lỗ cũng không tìm được người mua lại.
Thứ tư: Không hướng đến người có đủ khả năng thanh toán
Tình trạng này khá phổ biến đối với những dự án đầu tư gần các khu công nghiệp. Trong các khu công nghiệp, công nhân thường chiếm chủ yếu. Đây là đối tượng mua nhà có nhu cầu thực, nhưng thu nhập của họ lại quá thấp để có thể tích lũy mua được nhà. Vì thế, nhà đầu tư sẽ rất khó để tìm được người mua lại sản phẩm của mình.
Thứ năm: Thiếu giá trị khác biệt bền vững
Những yếu tố tạo nên giá trị khác biệt gồm: sự định hướng, quy hoạch của khu vực, mô hình phát triển được chủ đầu tư đề ra, địa lý, phong thủy tự nhiên… Một khi sự khác biệt không có thì dự án cũng sẽ không có tính độc đáo, vì vậy, giá trị gia tăng cũng khó có thể đảm bảo được.
