Áp trần giá nhà ở thương mại, làm sao biến lý thuyết thành thực tiễn?

Với nỗ lực tìm kiếm các giải pháp hữu hiệu nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp, Bộ Xây dựng đã đề xuất lên Chính phủ về giá trần dành cho các căn hộ thương mại. Theo đó các chung cư có diện tích căn hộ nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 20 triệu/m2. Điều này một lần nữa thể hiện những đổi mới rất tích cực trong việc thay đổi và bổ sung các chính sách của Nhà nước, nhằm tạo điều kiện cho lĩnh vực BĐS có thêm cơ hội phục hồi hậu đại dịch Covid-19. 

Theo các chuyên gia kinh tế trong nước, phân khúc nhà thương mại giá rẻ luôn là nhóm sản phẩm thu hút quan tâm và nhu cầu cao của xã hội, đặc biệt với bối cảnh Việt Nam hiện đại, dân số trẻ, tập trung vào các đô thị lớn để học tập, làm việc như hiện nay. Chính vì vậy, gói chủ trương trên được đánh giá là động thái tốt của Chính phủ cũng như các Bộ ngành liên quan, có tác động tích cực đến người có thu nhập vừa và thấp cũng như người yếu thế trong xã hội, đặc biệt là tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng.

Phát triển sản phẩm nhà thương mại giá rẻ là bài toán khó không riêng với các đô thị lớn. Ảnh minh họa

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, mức giá trần không vượt quá 20 triệu/m2 (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) do Bộ Xây dựng đưa ra là hợp lý. Tuy nhiên, đối với các đô thị đặc biệt, đô thị loại 1, có thể để mức giá trần trên 20 triệu đồng/m2, nhưng không vượt quá 25 triệu đồng/m2. Ngoài ra chính phủ cần có cơ chế chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại giá thấp như cả chủ đầu tư dự án và người mua nhà đều được vay lãi suất ưu đãi 7-8%/năm. Ngoài ra, không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư; được giải quyết nhanh thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng; được hỗ trợ trong công tác giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa nghị quyết trên vào đời sống thực tế lại là vấn đề khiến nhiều chuyên gia lo lắng. Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills, Việt Nam có 4 nút thắt cần được chính quyền giải quyết một cách triệt để nếu muốn đưa việc áp trần giá nhà ở thương mại vào thực tiễn:

Thứ nhất là vấn đề về quỹ đất. Quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP.HCM và Hà Nội đang là bài toán khó cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Không tính đến yếu tố quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá thành tiền sử dụng đất ngày càng gia tăng khiến việc tìm kiếm quỹ đất để phát triển nhà thương mại giá rẻ trở thành vấn đề nhức nhối, khó giải nhất hiện nay.

Quỹ đất và lợi nhuận là hai mắt xích khiến nhiều doanh nghiệp khó triển khai phát triển nhà giá rẻ. Ảnh minh họa

Thứ hai là những tồn tại trong chính sách pháp lý. Việc phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ chương, nghị quyết của Bộ Xây dựng, tới việc thống nhất của các ban ngành liên quan, cho đến khi ra được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công của dự án hiện tại quá phức tạp, gây cản trở không ít cho phát triển nhà ở giá rẻ. 

Thứ ba là biên độ lợi nhuận của các doanh nghiệp thực hiện dự án. Hiện nay tuy  nhu cầu và sức mua nhà thương mại giá rẻ lớn, nhưng biên độ lợi nhuận lại rất mỏng. Điều đó giải thích cho việc trong thời gian vừa qua, rổ hàng của phân khúc này không nhiều. Việc giải các khúc mắc khiến nhà đầu tư không có mặn mà gì với thị trường này trở thành thách thức không nhỏ.

Cuối cùng phải kể đến chất lượng của bản thân các sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy không thể so sánh với các phân khúc trung và cao cấp hơn, nhưng nhà thương mại giá rẻ vẫn phải đảm bảo được những tiêu chuẩn cơ bản trong hệ thống tiêu chuẩn Việt Nam, về chất lượng an toàn xây dựng, cơ sở hạ tầng đi kèm như điện-đường-trường-trạm, hệ thống cảnh quan, hệ thống hạ tầng giao thông. Vấn đề này đòi hỏi các cơ quan bộ ngành địa phương và Nhà nước cần nhiều nỗ lực. Đây cũng là vấn đề được người mua quan tâm khi chất lượng nhà giá rẻ đang là một thực trạng nhức nhối.

TS. Sử Ngọc Khương nhìn nhận, nếu những rào cản trước mắt được giải quyết một cách triệt để và đồng bộ, tạo ra những quỹ đất tốt, thủ tục trôi chảy và thuận tiện, Nghị quyết mới nói trên của Chính phủ sẽ có khả năng rất cao được hiện thực hóa, mang lại nhiều động lực và hứng thú cho các nhà đầu tư BĐS trong tương lai. Việc này cũng đồng thời là câu trả lời cho những vướng mắc của các nhà phát triển BĐS hiện nay. 

Riêng về những kiến nghị yêu cầu trong việc miễn giảm và gia hạn thời gian thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất, ông Khương cho rằng, đây cũng chỉ là những biện pháp tạm thời trong bối cảnh khó khăn chung hiện nay của cả thị trường. Đồng thời để có thể xử lý một cách triệt để, vẫn cần sự quyết liệt trong việc thực hiện nghị quyết của Chính phủ cho đến các bộ ban ngành địa phương, sự chung tay hợp sức của toàn bộ hệ thống chính trị và xã hội, từ đó thực hiện hóa ước mơ “an cư lập nghiệp” của người dân.

Phương Uyên

>> Nhà giá rẻ vẫn cao gấp 8-9 lần thu nhập hàng năm của người dân

>> Doanh nghiệp bất động sản hiến kế phát triển nhà giá rẻ