Loại căn hộ khách sạn mini mang tên Boutique Hotel ở Đà Nẵng với cam kết chia 80% lợi nhuận trong suốt 50 năm của dự án, đồng thời cam kết mức lợi nhuận tối thiểu 12,5% trong 8 năm đầu cho khách hàng. Từ năm thứ 9 đến năm thứ 50, khách hàng vẫn được được cam kết lợi nhuận chia theo tỷ lệ 80%:20%.... đang là những quảng cáo gây chú ý, tò mò được một chủ đầu tư dự án tung ra thị trường bất động sản thời gian gần đây.
Theo những phân tích nhằm quảng cáo dự án này thì khi bỏ ra khoảng 13 tỷ đồng để mua một khách sạn 7 tầng (trong đó 2 tầng là trung tâm thương mại, 5 tầng khách sạn tiêu chuẩn tương đương 3 sao cho thuê). Nếu tham gia chương trình cho thuê, ước tính giá cho thuê tối thiểu 500.000 đồng mỗi m2/tháng sàn thương mại và 500.000 đồng/đêm/phòng khách sạn, ước tính tỷ lệ lấp đầy khiêm tốn thì năm đầu tiên doanh thu ước đạt khoảng 3 tỷ đồng. Lợi nhuận thu về sau khi chia sẻ theo tỷ lệ 80/20, thì nhà đầu tư có thể “bỏ túi” hơn 13% giá trị căn hộ”.
Theo đó, những năm tiếp theo, có thể tỷ suất lợi nhuận còn cao hơn khi giá cho thuê tăng và tỷ lệ lấp đầy tăng lên.
Khách hàng cần tìm hiểu kỹ để tránh rủi ro
Với phân tích đó, tưởng chừng khách sạn mini sẽ là bất động sản “hái ra tiền” nhưng theo các nhà đầu tư có thâm niên thì cam kết trên chỉ là bánh vẽ từ chủ đầu tư bởi thực tế mức lợi nhuận cao ngất ngưởng như thế này chưa từng có chủ đầu tư lớn nào ở Việt Nam cam kết.
Một nhà đầu tư có kinh nghiệm cho rằng, bản chất việc cam kết lãi suất 12%/năm nói trên là chủ đầu tư thu tiền của khách hàng rồi trả dần họ trong 10 năm, tính ra mức lãi suất này còn rẻ hơn đi vay ngân hàng.
Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam - đơn vị chuyên nghiên cứu và tư vấn bất động sản cho rằng, thực chất mức cam kết lợi nhuận được chủ đầu tư đưa ra chỉ là bài toán kinh doanh, vấn đề kỹ thuật kinh doanh.
“Trong một bài toán đầu tư, nhà đầu tư cần xem xét, tìm hiểu kỹ bởi bao giờ chủ đầu tư cũng đưa ra những con số hấp dẫn, nhà đầu tư cần xem con số đó có thực sự hấp dẫn hay không? Kỹ thuật kinh doanh thực chất là tính vào giá, chừng nào thấy hợp lý với nhà đầu tư thì mới nên quyết định, không nên nhìn ngay con số cam kết lợi nhuận ban đầu bởi việc đưa ra các con số hấp dẫn là chuyên môn của các đơn vị marketing và tiếp thị của bất kỳ dự án nào”, bà Hằng lưu ý.
Cũng theo bà Hằng, nếu chủ đầu tư chứng minh được mức hấp dẫn thì phải chứng minh được bài toán giải thích cụ thể, rõ ràng, còn mập mờ thì chúng ta không nên đầu tư vào.
Mặt khác, báo cáo của Savills về thị trường bất động sản Đà Nẵng trong tháng 7/2016 cho thấy, tổng số khách sạn hạng 3-5 sao trên thị trường Đà Nẵng tăng 4% theo quý và 15% theo năm. Thế nhưng công suất thuê trung bình lại giảm 8% theo năm, chỉ tăng 2% theo quý. Giá giá thuê phòng trung bình giảm 4% theo quý nhưng tăng 6% theo năm. Doanh thu phòng trung bình giảm 1% theo quý và giảm tới 6% theo năm.
Theo nhận định của Savills, số lượng các dự án khách sạn mới sẽ tiếp tục tăng, từ quý 3/2016 trở đi, dự kiến có 35 dự án sẽ gia nhập thị trường. Trong nửa cuối năm 2016, 3 dự án mới dự kiến cung cấp 1.320 phòng.
Điều đó cho thấy, thị trường khách sạn ở Đà Nẵng đang đứng trước sự cạnh tranh mạnh khi lượng cung tăng nhưng cả công suất và giá thuê đều giảm.
Do vậy, việc nhà đầu tư bỏ ra số tiền từ gần 8 – 19 tỷ đồng để đầu tư vào khách sạn mini (giá này là chưa có VAT và quỹ bảo trì) rồi cho thuê chưa chắc đã là "miếng bánh ngon" khi thị trường ngày càng nở rộ thêm nhiều khách sạn để phục vụ các đối tượng khách thuê.
Trong một buổi tư vấn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng gần đây, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Danh Khôi Á Châu lưu ý: Khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, rủi ro đầu tiên là không phân tích được tính hiệu quả của việc đầu tư, dẫn đến lợi nhuận không như kỳ vọng hoặc doanh thu khai thác cho thuê không hiệu quả.
Yếu tố rủi ro thứ hai là có thể đầu tư vào dự án có chất lượng không bền vững, không có yếu tố độc đáo dẫn đến không có lợi thế cạnh tranh dài hạn, đơn vị quản lý khai thác kém.
Vì vậy, theo ông Lâm, nhà đầu tư cần tìm những đơn vị chủ đầu tư và nhà phát triển có thương hiệu hoặc nhờ chuyên gia tư vấn để hạn chế rủi ro.
