Nguồn cung căn hộ, nhất là phân khúc căn hộ có giá trung bình, tăng lên đáng kể và các chủ đầu đầu tư đang tìm cách thu hút khách hàng đến với dự án của mình.
Sau đây là cuộc trao đổi với ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT – Tổng giám đốc Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House), về xu hướng thị trường hiện nay.
Xu hướng thị trường trong năm qua tập trung nhiều vào phân khúc nhà giá trung bình, và nhiều người cho rằng xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm nay. Ông nhận định như thế nào?
- Nhu cầu trên thị trường về nhà có giá trung bình chiếm trên 40%; nhà cao cấp chiếm hơn 20% và phần còn lại là nhà bình dân. Như vậy xu hướng chiếm nhiều nhất vẫn là nhà có giá trung bình. Do vậy các nhà đầu tư địa ốc tập trung khai thác phân khúc nhà có giá trung bình nhiều.
Thực ra, phân khúc nhà có giá trung bình cũng có hai dạng khác nhau. Một dạng là trung bình khá được thiết kế xây dựng với các loại vật liệu chất lương cao, và do vậy giá hơi cao so với nhà giá bình dân. Còn một dạng khác là làm thô, hoặc là dung vật liệu rẻ tiền hơn. Chẳng hạn như cửa nhôm, gỗ thông thường và không có nội thất cơ bản. Do vậy, chất lượng căn hộ rất thấp, chưa kể không gian và tiện ích của chung cư. Chẳng hạn như hành lang chật chội, thang máy không đủ đáp ứng nhu cầu.
Vì tất cả là mục đích giảm giá thành nên chất lượng sống ở các căn hộ bình dân cũng thấp. Ngược lại, giá căn hộ trung bình khá mặc dù có cao hơn chút đỉnh nhưng các hộ gia đình nên chọn vì giá trị cao hơn.
Nếu cứ theo xu hướng này thì có vẻ như phân khúc căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục khó khăn trong năm nay?
- Tạm thời nhà cao cấp vẫn còn đang khó khăn, nhưng cũng còn tùy vì có những thương hiệu dự án bán vẫn tốt. Ví dụ những dự án chúng tôi liên doanh với Cantavil Hàn Quốc thì vẫn khả quan. Ở giai đoạn hai này, dự án đang được xây dựng với hai tòa tháp cao 36 tầng và một khối đế dành cho các tiện ích như trung tâm thương mại, rạp chiếu phim, hồ bơi, sân tập gôn trong nhà… Căn hộ của dự án đang được bán với giá khoảng 1.650 đô la Mỹ/mét vuông (hơn 32 triệu đồng/mét vuông).
Măc dù đang thi công phần móng, chưa có nhà mẫu, chưa tiếp thị nhiều nhưng khách hàng đã đặt chỗ khoảng 40%. Chứng tỏ phân khúc nhà cao cấp không phải không có nhu cầu.
Hiện nay có tình trạng một số nhà đầu tư trước đây cũng làm nhà cao cấp, nhưng bán hoài không được buộc phải hạ giá xuống hoặc dùng chiêu khuyến mãi khác như hỗ trợ lãi suất để kéo khách hàng. Nếu không, đồng vốn đọng trong dự án nhiều sẽ không chịu nổi, nhất là trong thời điểm lãi vay quá cao như hiện nay. Tới một lúc nào đó sẽ không đủ sức để tiếp tục dự án buộc phải chịu lỗ. Đó cũng là một cái khó cho nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay.
Theo cách nói của nhiều người hiện nay thì nhà có giá trung bình là từ 15 – 18 triệu đồng/mét vuông. Nhưng với giá đó so với thu nhập hiện nay thì thu nhập phải thật sự khá mới mua nổi. Ông nghĩ gì về điều này?
- Đúng ra phải có thu nhập tương đối khá mới mua nổi nhà có giá trung bình khá. Còn nhà giá thấp, bình dân thì chất lượng và giá trị cũng kém hơn nhưng nhiều người vẫn không đủ tiền mua. Nói chung tiền nào của đó.
So với trước đây thì thu nhập của người dân đã tăng cao hơn nhiều, do vậy những người có khả năng mua những căn hộ có giá trung bình khá vẫn có chứ không phải không. Hiện nay, xu hướng đô thị hóa rất nhanh và tốc độ di dân từ các tỉnh đến các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM rất cao. Hàng năm có đến vài trăn ngàn dân kéo tới, do vậy nhu cầu nhà ở rất bức thiết và nó còn kéo dài 10 – 20 năm nữa.
Bài toán hiện nay là làm sao giảm được giá thành cho vừa túi tiền của người mua, nhưng đó là bài toán khó vì tình hình lạm phát như thế này thì giá vật liệu và nhân công đều tăng. Cho nên các nhà đầu tư cũng hết sức đau đầu vì bắt buộc giá thành phải tăng.
Yếu tố gây lo lắng nhất cho nhà đầu tư là dòng vốn bị thắt chặt và lãi suất quá cao nên vay tiền để đầu tư dự án là chắc chắn lỗ. Điều nữa là giá thành nhà còn cao do yếu tố tiền sử dụng đất nhà nước quy định theo Nghị định 69 là phải đóng theo giá thị trường và phải đóng một lần, chứ không được đóng nhiều lần. Thành ra các chủ đầu tư phải bỏ một số tiền lớn vào dự án ngay từ đầu trong khi vốn rất thiếu.
Muốn vực dậy thị trường này, nhà nước phải có chính sách khác đi về thuế đất vì nếu cứ kéo dài như hiện nay thì nhà đầu tư rất mệt mà giá thành căn hộ cứ cao hoài. Đó không phải do nhà đầu tư mà phải nói rõ là do chính sách thuế làm cho giá cao. Đó là những điều bất cập đau đầu cho các nhà đầu tư.
Những người mua nhà để ở và ngay cả những người mua đầu tư đều phải nhờ nguồn tài chính từ phía ngân hàng, nhưng thực tế lãi suất rất cao như hiện nay là một rào cản người mua đến với các dự án. Ông nghĩ gì về điều này?
Đó cũng là một yếu tố làm cho người mua nhà e ngại vì khó khăn quá. Nhà đầu tư có khi phải vay với lãi suất 20%, nhưng khách hàng đi vay có khi phải chịu lãi suất cao hơn mức đó. Với lãi suất rất cao như vậy khó lòng khách hàng có thể chịu nổi.
Tóm lại nhà nước phải điều hành vĩ mô như thế nào để giải quyết nạn lạm phát, từ đó giảm được lãi suất vay. Thêm yếu tố nữa là phải giảm được tiền sử dụng đất hiện nay quá nặng vì người ta phải mua đất một lần và phải đóng thêm một lần nữa, giống như mua đất hai lần trong khi khấu trừ tiền đền bù chỉ được khấu trừ theo quy định của nhà nước chứ không được khấu trừ theo thực tế.
Đứng về góc độ nhà phát triển dự án, ông chờ đợi và dự đoán như thế nào ở thị trường trong thời gian tới?
Nhà đầu tư nào cũng trông mong thị trường sẽ phát triển mạnh hơn, sức mua sẽ tăng cao hơn. Thị trường chứng khoán sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, và thị trường này sẽ tăng trong sáu tháng đầu năm.
Hiện nay lượng tiền nước ngoài đang đổ vào Việt Nam vì ở đây có giá rẻ nhất trong khu vực Đông Nam Á. Nếu kinh tế vĩ mô được giữ ổn định, lạm phát được khống chế thì tiền vào càng nhiều. Do vậy sẽ có đợt tăng nhanh ở thị trường chứng khoán, và lúc đó dòng tiền sẽ đổ qua thị trường bất động sản vì nhiều nhà đầu tư chốt lời muốn giữ lại một số tài sản hữu hình để đảm bảo.
Tôi dự đoán thị trường bất động sản sẽ có những đợt xung lại, khởi sắc hơn vào sáu tháng cuối năm nay.
Xin cảm ơn ông!
(Theo TBKTSG)
