Tính thanh khoản của phân khúc căn hộ vẫn khá tốt nhưng nhiều chủ đầu tư lại không mặn mà tung hàng. Đây được xem là diễn biến khá lạ trên thị trường bất động sản (BĐS).
Nguồn cung căn hộ giảm mạnh
Theo báo cáo của Công ty Nghiên cứu BĐS Savills Việt Nam, năm 2016 có khoảng 40.000 sản phẩm hoàn thành và sẵn sàng tung ra thị trường. Tuy nhiên, chỉ có khoảng 1/3 sản phẩm trong số này được giao dịch thành công.
Điều đó cho thấy nhu cầu đẩy hàng tồn kho từ những năm trước cùng căn hộ đang hoàn thiện trong năm nay là một thách thức không hề nhỏ đối với thị trường BĐS TP.HCM. Thế nhưng trái với tâm lý đẩy hàng càng nhanh càng tốt thì trong quý I-2017, các công ty BĐS lại bung hàng ra khá dè dặt.
Tương tự, báo cáo thị trường BĐS TP.HCM quý I-2017 của Công ty CBRE Việt Nam cũng chỉ rõ: Thị trường căn hộ bán trong ba tháng đầu năm nay khá trầm lắng với sự suy giảm số căn hộ chào bán mới và số căn bán được trong tất cả phân khúc, đặc biệt đối với phân khúc cao cấp và hạng sang. Theo đó, trong quý I-2017, thị trường đón nhận thêm 5.083 căn từ 21 dự án, trong đó có sáu dự án mới, giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm.
Đáng chú ý, căn hộ mới được tung ra trong phân khúc cao cấp giảm tới 72% so với quý trước. Xu hướng suy giảm này chủ yếu là do các lựa chọn về nguồn cung hạn chế do không có dự án chào bán mới. Ngoài ra, giá chào bán căn hộ trung bình đạt 1.595 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và 13% so với năm trước.
Công ty Cổ phần BĐS Danh Khôi Á Châu cũng thông tin nguồn cung căn hộ trong ba tháng đầu năm đạt hơn 7.100 căn, chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm ngoái.
Chị Thùy Anh (quận 2, TP.HCM) nói: “Năm ngoái, ra Giêng là lập tức đã có nhiều nhà môi giới chào hàng, giới thiệu hết dự án này đến dự án khác. Nhưng năm nay tôi thấy số lượng cuộc gọi chào mời của nhân viên kinh doanh BĐS giảm hẳn”.
Khách hàng đang tìm mua căn hộ tại một dự án ở TP.HCM. Ảnh: HTD
Một nhà đầu tư chuyên nghiệp là anh Nguyễn Hải (nhà ở Phú Nhuận, TP.HCM) cũng tỏ ra ngạc nhiên khi nhận thấy nguồn cung căn hộ tung ra thị trường sụt giảm trong khi nhu cầu mua nhà ở lại thiếu, đặc biệt là phân khúc nhà có giá 1,5 tỉ đồng trở xuống.
Anh Hải nói: “Tôi muốn tìm mua căn hộ giá gốc từ chủ đầu tư nhưng những dự án mình thấy ưng thì đều được nhân viên bán hàng thông báo: Căn có giá gốc chỉ còn rất ít và vị trí cũng không đẹp; những căn có vị trí đẹp giờ chỉ còn suất sang nhượng”.
Những nguy cơ tiềm ẩn
Trước hiện tượng đẩy căn hộ ra thị trường nhỏ giọt khiến giá tăng, nhiều người băn khoăn: Liệu có hay không chuyện nhà đầu tư cố ý găm hàng để tạo ra khan hiếm giả tạo chờ “thổi” giá? Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land, nhận định thị trường căn hộ mấy tháng đầu năm có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân một phần do các chủ đầu tư tính toán lại chiến lược kinh doanh chứ không có chuyện găm hàng chờ tăng giá.
“Điều đau đầu nhất của các chủ đầu tư trong thời điểm hiện tại là cơ cấu lại sản phẩm để phù hợp với thị trường. Bởi một khi đã đăng ký thi công với nhà thầu rồi mà không bán được hàng thì lãi ngân hàng sẽ ăn hết toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. Đó là nguyên nhân lớn nhất của việc nguồn cung của thị trường trong quý I-2017 không cung cấp ra thị trường nhiều” - ông Phúc nhấn mạnh.
Ngược lại, chuyên gia kinh tế Huỳnh Trung Minh lại có góc nhìn khác. Ông Minh nói: “Từ cuối năm ngoái đến nay giá căn hộ lẫn đất nền vẫn tiếp tục tăng. Những nhà đầu tư thứ cấp, tức mua đi bán lại, gần đây cũng gia tăng do nhiều người có tâm lý cứ mua vài tháng sau giá sẽ lên, kiếm được lời. Bên cạnh đó, nhà đầu tư thấy thị trường ấm hơn, giá tăng thì cũng không vội tung hàng mà chờ tăng giá rồi mới bán”.
“Vấn đề đặt ra là nếu vẫn kìm hàng thì có thể sẽ gây ra hiện tượng sốt ảo, tạo nguy cơ gây bong bóng trên thị trường BĐS. Do vậy các công ty BĐS cần thăm dò thị trường, nhìn vào chiến lược của các đối thủ có chính sách bán hàng như thế nào để đưa ra các phương thức bán hàng, điều tiết lại giá thành cho phù hợp” - chuyên gia kinh tế Huỳnh Trung Minh nhận định.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nói: “Mặc dù cung dồi dào nhưng các nhà đầu tư BĐS đẩy vào thị trường một lượng hàng vừa phải giúp cung-cầu cân đối là điều tốt. Tuy nhiên, không ai muốn tình trạng nhà đầu tư găm hàng để rồi xảy ra tình trạng cầu thấp hơn cung nhằm đẩy giá lên cao”.
Cơ hội mua nhà giá phù hợp
Theo Công ty Cổ phần BĐS Danh Khôi Á Châu, thị trường căn hộ đang có sự dịch chuyển rõ rệt về phân khúc nguồn cung. Nếu trong năm 2016 các dự án căn hộ trung và cao cấp chiếm tỉ lệ khoảng 70% nguồn cung thị trường trong khi nguồn cung căn hộ bình dân có giá dưới 1,5 tỉ đồng/căn lại thiếu hụt. Điều này gây lo ngại về sự mất cân bằng và tác động không tốt đến thị trường.
Tuy nhiên, đến quý I-2017 một lượng lớn các dự án căn hộ bình dân được tung ra thị trường chiếm khoảng 45% nguồn cung thị trường, mở ra cơ hội cho nhiều khách hàng với mức tài chính phù hợp.
Sự chuyển dịch phân khúc từ trung cấp, cao cấp sang phân khúc bình dân kéo theo sự chuyển dịch về nhu cầu mua nhà từ xu hướng đầu tư sang khách hàng mua để ở thực. Theo đó, nếu như năm ngoái thị trường ghi nhận chỉ khoảng hơn 30% khách mua có nhu cầu để ở thì đến quý I-2017, tỉ lệ này đã tăng lên khoảng 50%. Phân khúc bình dân là phân khúc mà thị trường có nhu cầu lớn.
Tổng Giám đốc Công ty Hưng Thịnh Corp, ông Nguyễn Nam Hiền, cho biết thêm: Đối với những sản phẩm căn hộ có giá 1,1-1,5 tỉ đồng rất dễ bán, hàng ra đến đâu bán hết đến đó, nhiều khi cung không đủ cầu. Bởi lẽ mức giá này rất dễ tiếp cận với đại đa số khách hàng, trong đó phần lớn là những người mua để ở.
|
Thống kê từ Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thuộc Bộ Xây dựng cho thấy hiện tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 28.994 tỉ đồng, giảm 2.029 tỉ đồng, tương đương 6,54% so với thời điểm kết thúc năm 2016.
Tồn kho BĐS tiếp tục giảm nhưng tốc độ giảm đã chậm lại. Lượng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ.
|
