Thực tế cho thấy, thị trường nhà đất quý cuối năm luôn được kỳ vọng nhất. Với những biến động trong 9 tháng đầu năm, thị trường bất động sản quý 4 sẽ ra sao? Phân khúc nào sẽ gặp khó, phân khúc nào lên ngôi? Để có được cái nhìn đa chiều, những nhận định khách quan về thị trường, phóng viên đã có cuộc trao đổi với một số doanh nghiệp, chuyên gia trong lĩnh vực địa ốc.
Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh: "Chung cư tăng giá, đất nền sẽ không quá sôi động".
|
|
| Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh |
Vị này cho rằng, trong 9 tháng đầu năm, thị trường địa ốc đã có nhiều biến động. Thị trường gần như không có nguồn hàng mới tại khu vực phía Nam trong 2 quý đầu năm, phải đến tháng 7/2019 mới có lượng hàng thuộc phân khúc đất nền, chung cư ra mắt thị trường.
Tại Hà Nội, từ đầu năm nay, nguồn cung đã ổn định và giá bán ít biến động. Cụ thể, biến động về giá nhà đất trong quý 3 vừa qua chỉ tăng khoảng 3% so với quý liền trước.
Ở phân khúc đất nền, quý 3 có nhiều thông tin chưa tích cực. Không ít đơn vị giao dịch đất nền không chính thống khiến nhà đầu tư bị thiệt hại. Vì thế, niềm tin của người tiêu dùng đối với đất nền sụt giảm. Thậm chí, giao dịch gần như "đóng băng" tại các thị trường như Đà Nẵng, Đồng Nai, Bình Dương...
Theo ông Quốc Anh, xu hướng trên vẫn sẽ tiếp diễn trong quý 4/2019. Đất nền sẽ rất ít giao dịch và không quá sôi động.
Trong khi đó, mức độ quan tâm đối với thị trường nhà chung cư sẽ vẫn gia tăng. Trong quý vừa qua, chung cư có lượng người mua quan tâm cao nhất. Thế nhưng, hiện thị trường này đang mất cân đối cung - cầu.
Lượng người mua có nhu cầu tìm kiếm căn hộ bình dân trở xuống rất lớn. Vậy nhưng, các dự án trên thị trường đều có giá trên mức bình dân. Tuy vậy, khách hàng vẫn có thể mua được nếu sử dụng công cụ tài chính.
Việc giải bàn toán cung - cầu trong ngắn hạn là chưa khả thi. Song, nếu dùng công cụ tài chính trong ngắn hạn, cộng với chương trình khuyến mại của chủ đầu tư thời điểm cuối năm thì khách mua nhà vẫn có khả năng mua sản phẩm, có cơ sở để quyết định xuống tiền.
Về giá bán, thời gian qua, toàn thị trường Hà Nội tăng giá 3-5%, tại TP.HCM là 5-10%. Mức tăng giá nhà chung cư vẫn tiếp tục dao động trong khoảng này nếu các điều kiện kinh tế vĩ mô vẫn duy trì tốt như hiện nay và không có quá nhiều biến động trên thị trường.
Có nghĩa là, trong các tháng cuối năm 2019, bất động sản Hà Nội sẽ tiếp tục tăng khoảng 5%, TP.HCM khoảng 10%, chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà phố, nhà riêng và căn hộ chung cư.
CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Vạn Khang Phát Corporation, ông Nguyễn Vũ Cao: "Đất nền, chung cư giá rẻ sẽ tiêu thụ tốt".
|
|
| CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Vạn Khang Phát Corporation, ông Nguyễn Vũ Cao. |
Ông Vũ Cao cho biết, so với năm ngoái, thị trường địa ốc năm nay đang có xu hướng sụt giảm. Tính đến thời điểm hiện tại, ông Cao đánh giá, thị trường quý cuối năm sẽ chậm hơn quý 3.
Nguyên nhân là, chủ đầu tư dự án khó tiếp cận nguồn vốn khi ngân hàng điều chỉnh chính sách tài chính. Tại Việt Nam, phần lớn chủ đầu tư bất động sản đều phụ thuộc vào vốn huy động, vốn vay nhiều hơn so với vốn tự có. Thậm chí, cả người vay mua nhà cũng khó tiếp cận.
CEO Vạn Khang Phát Corporation dự báo, trong quý 4/2019, phân khúc chung cư cao cấp sẽ khó tiêu thụ. Trong khi đó, chung cư giá rẻ dưới 2 tỷ đồng và đất nền sẽ tiêu thụ tốt hơn.
Trong các tháng cuối năm, chủ đầu tư có thể sẽ giảm giá bán. Cùng với đó, không ít chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với những khó khăn về dòng tiền và tính thanh khoản bởi hàng tồn quá nhiều, vốn mới khó vay hơn, vốn vay thì vẫn phải trả ngân hàng. Chưa kể, một số chủ đầu tư thời gian qua làm ăn kiểu chộp giật nên mất uy tín với khách hàng.
Thị trường vẫn tồn tại xu hướng mua để đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư hướng tới phân khúc đất nền nhiều hơn căn hộ chung cư. Nếu giá bán quá cao, chung cư vùng ngoại ô sẽ khó bán trong 3 tháng cuối năm 2019.
Đặc biệt, với khu vực Đông Anh, thị trường sẽ được cải thiện trước sự kiện động thổ dự án thành phố thông minh gần 4,2 tỷ USD. Tuy vậy, không phải toàn thị trường Đông Anh được cải thiện mà chỉ là một số khu vực.
Theo ông Cao, hiện chưa nhiều cơ sở để đánh giá thị trường nhà đất Đông Anh có "dậy sóng" hay không. Căn cứ vào tình hình chung của nền kinh tế cũng như xu hướng tiêu dùng chung, CEO này cho rằng, bất động sản Đông Anh nếu sốt nóng thì là do đầu tư, sức nóng không đến từ nhu cầu ở thực.
Xét ở khía cạnh đầu tư, ông Cao nhận định, sức đầu tư có thể sẽ không cao bởi còn phụ thuộc vào tài chính ngân hàng mà ngân hàng đang trong quá trình siết tín dụng vào bất động sản. Thực tế vẫn có dòng tiền nhàn rỗi đầu tư vào song số này không nhiều.
Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng: "3.000 căn chung cư cao cấp sẽ tung ra thị trường".
|
|
| Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng |
Theo Savills, thị trường 3 tháng cuối năm nay sẽ đón nhận khoảng 16.000 căn hộ chung cư. Thông thường, lượng dự án mới ra hàng trong quý 4 sẽ nhiều hơn các quý trong năm. Thế nhưng, quý 4/2019 chỉ có khoảng 10 dự án bung hàng.
Căn hộ chung cư chủ yếu thuộc phân khúc hạng B. Trong các tháng cuối năm sẽ có khoảng 3.000 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường. Điểm này khác biệt so với các năm trước khi phân khúc hạng A ra hàng nhiều hơn.
Bà Hằng nhận định, động thái siết tín dụng của ngân hàng sẽ không gây khó cho người mua phân khúc cao cấp. Lý do là, người mua căn hộ hạng A thường sử dụng vốn khác thay vì vốn vay ngân hàng.
Trên thị trường hiện nay, lượng dự án đang hoàn thiện, bàn giao nhiều hơn so với dự án khởi công.
Nguồn cầu căn hộ hạng C luôn lớn. Tuy nhiên, phân khúc dẫn dắt thị trường thời gian gần đây là căn hộ hạng B. Nguồn cung căn hộ hạng C cũng ít hơn. Do đó, dự án tăng giá là những dự án cũ đã mở bán từ trước chứ không phải là dự án mới. Các dự án có giá bán từ 18-20 triệu đồng/m2 tăng lên ngưỡng 20-22 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 10%.
