Tham gia Hội thảo 'Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016' được tổ chức ngày 23/3/2016, các chuyên gia đều cho rằng, động thái sửa Thông tư 36 theo hướng siết chặt dòng vốn từ các nhà băng đổ vào địa ốc của Ngân hàng Nhà nước có thể khiến thị trường xảy ra tình trạng mất cân đối cung cầu trong thời gian tới.
Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa phân tích, nếu tính cả tác động của TPP đến năm 2018 thị trường BĐS sẽ cân bằng cung cầu (cung hiện đang nhiều hơn cầu). Tuy nhiên, từ năm 2019 trở đi cầu BĐS sẽ nhiều hơn cung. Nguyên nhân là, với tác động của TPP sẽ có khoảng 2,5 đến 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố cùng hàng vạn công nhân, kỹ sư nước ngoài vào nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc.
Theo ông Nghĩa: "Số lượng dự án cũ không còn nhiều hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh, trong khi số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp. Do đó, số lượng nguồn cung BĐS từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi cầu tăng lên. Cách đây vài tháng, với cung cầu này, chúng tôi dự báo năm 2023, địa ốc Việt Nam sẽ tăng 'nóng'. Song, tính toán gần đây cho thấy thị trường có thể nóng sớm hơn bắt đầu từ năm 2021".
Từ năm 2019, nguồn cung BĐS sẽ giảm dần, cầu tăng lên khiến thị trường
sau đó sẽ bước vào giai đoạn tăng 'nóng'. (Nguồn ảnh: NT).
Trong khi đó, Giáo sư Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện chưa tạo được luồng vốn đầu tư ổn định, vốn tự có của các doanh nghiệp lại không cao. Mặt khác, luồng vốn tín dụng đa số có lãi suất khá cao và thiếu vốn cho vay trung, dài hạn.
Do những khó khăn đó nên hiện nay luồng vốn chủ yếu mà các nhà đầu tư dự án hay huy động là thực hiện cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai, GS Võ cho biết. Nhưng ông cũng cho rằng, với người mua nhà, phương thức này có rủi ro khá lớn trong khi các giải pháp khắc phục rủi ro lại chưa phát huy tác dụng.
Theo ông Võ, Việt Nam nên triển khai một số vốn cho lĩnh vực địa ốc như tạo cơ chế thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng thương mại nước ngoài.
Chuyên gia này nhận định: "Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại các ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. Tuy nhiên, nguồn vốn này vẫn chưa được pháp luật chưa cho phép. Kỳ vọng rằng, chính sách này sẽ được chấp thuận trong quá trình Việt Nam tham gia vào TPP và các cộng đồng thương mại tự do kiểu mới tương tự".
Ở góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn cầu GP.Invest, ông Nguyễn Quốc Hiệp đưa ra một số khuyến nghị về chính sách tạo nguồn vốn cho thị trường BĐS, trong đó bao gồm cả phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Hiện có 3 nguồn vốn chính để phát triển dự án BĐS thương mại gồm vốn tự có của doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng và vốn ứng trước của khách hàng.
Phần lớn các dự án BĐS thương mại, nguồn vốn phải trông cậy là tín dụng từ ngân hàng. Vì thế, thay bằng việc đưa ra các quy định gây tác động chung đến sự phát triển của ngành địa ốc thì cơ quan quản lý cần rạch ròi và kiểm soát chặt chẽ hoặc thậm chí không nên cho phép tình trạng sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại và chủ đầu tư dự án BĐS, ông Hiệp cho hay.
Vị này cho rằng: "Đây là nguy cơ dễ xảy ra tình trạng vỡ tín dụng nhất một khi ngân hàng thương mại sử dụng nguồn vốn huy động để đầu tư vào BĐS".
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thị trường địa ốc Việt Nam đang phục hồi nhưng giai đoạn này khác so với thời kỳ 2005 - 2007.
Thị trường địa ốc phục hồi và tăng trưởng mạnh trong bối cảnh Việt Nam chuẩn bị gia nhập WTO trong những năm 2005 - 2007. Lúc bấy giờ, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài lạc quan thái quá về triển vọng của Việt Nam nên tạo sự bùng nổ về đầu tư du lịch, thương mại, trong đó có cả sự bùng nổ của thị trường BĐS. Tương tự, giai đoạn 2015-2017, địa ốc phục hồi trong bối cảnh Việt Nam đã ký kết hàng lọat Hiệp định thương mại tự do (FTA) và Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP).
Ông Nghĩa bày tỏ: "Sự lạc quan của nhà đầu tư trong giai đoạn này ở mức độ vừa phải với thái độ thận trọng. Hiện nay, họ hiểu biết về Việt Nam nhiều hơn và sâu hơn cả mặt mạnh lẫn điểm yếu".
Mức tăng trưởng tín dụng trong giai đoạn 2005 - 2007 quá nóng (trên 30%) trong khi giai đoạn 2015 - 2017 chỉ tăng ở mức hợp lý từ 15 - 17% trong giới hạn mà IMF đã nhiều lần khuyến cáo, ông Nghĩa cho biết.
Tiến sĩ Nghĩa cho rằng, lạm phát giai đoạn 2005 - 2007 như mẹt thuốc súng và đã bùng nổ vào năm 2008. Hiện tại, lạm phát đang ở mức thấp và được kiểm soát tốt, nền kinh tế vĩ mô ổn định và triển vọng ổn định lâu dài. Thế nên, việc siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS thời điểm này là chưa cần thiết.
