Hàng tồn kho BĐS chủ yếu của nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại
(Ảnh: Dũng Minh)Đây là thực tế được Bộ Xây dựng lưu ý trong suốt nửa cuối năm 2016 khi cho biết tồn kho BĐS tiếp tục giảm nhưng tốc độ đã chậm lại. Hàng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ.
Trong số đó, giá trị đất nền nhà ở dẫn đầu hàng tồn kho với 14.325 tỷ đồng, gần 3,8 triệu m2. Nhà thấp tầng tồn kho khoảng 8.874 tỷ đồng với 4.064 căn; căn hộ chung cư tồn khoảng 5.859 tỷ đồng, tương đương 4.042 căn. Đất nền thương mại còn khoảng 775.109m2, tương đương 2.784 tỷ đồng…
Tại Hà Nội, lượng tồn kho hiện ở mức 5.611 tỷ đồng, giảm 1.135 tỷ đồng, xấp xỉ 17% so cùng kỳ năm 2015. Trong khi đó, Tp.HCM có tốc độ giảm nhanh hơn Hà Nội khi ghi nhận tổng giá trị tồn kho còn khoảng 5.954 tỷ đồng. Con số này đã giảm khoảng 4.153 tỷ đồng, tương đương hơn 41% so với cuối năm ngoái.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP-Invest, tốc độ giảm này là dấu hiệu cho thấy thị trường đã bắt đầu chững lại. Thị trường nóng sốt, nhiều dự án tái khởi động hay được chuyển giao cho chủ đầu tư khác và "sống trở lại", tồn kho theo đó cũng giảm. Tuy nhiên, khi thị trường chậm lại, người mua nhà không còn "mặn mà", số dự án còn lại sẽ khó giải quyết nốt.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, hiện còn một lượng lớn hàng tồn kho mà có cho không cũng không ở được. Đặc điểm chung của các hàng này là ở giữa đồng không mông quạnh, thiếu những điều kiện thiết yếu cho cuộc sống của cư dân như môi trường, cơ sở hạ tầng, an ninh…
Ông Hiệp cũng cho biết thêm, khả năng tồn kho đang dần chạm tới đáy đồng thời dự báo sẽ tăng trở lại trong khi rất nhiều dự án, người mua không phải để sử dụng mà để đầu cơ. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, việc bán nhà hình thành trong tương lai sẽ đóng tiền theo tiến độ.
Nhà đầu cơ do đó chỉ cần đóng khoảng 30 - 50% tổng giá trị căn hộ, sẽ cố gắng bán lại cho đối tượng khác để hưởng giá chênh. Khi người mua không còn mặn mà mà vẫn phải đóng tiếp tiền, nhà đầu cơ có khả năng "bỏ của, chạy lấy người" khiến dự án đói vốn và từ đó "chết lâm sàng" trở lại, dẫn tới tình trạng tồn kho.
Giám đốc một sàn môi giới BĐS tại Trung Hòa, Nhân Chính cho biết, số lượng dự án mới được bung ra thị trường trong năm 2016 khá lớn. Phần lớn là các dự án BĐS cao cấp. Trong khi đó, nhu cầu hiện tại của người mua là nhà ở thu nhập thấp và giá rẻ.
Sự lệch pha giữa cung và cầu sẽ khiến hàng tồn kho tăng mạnh. Cạnh tranh sẽ khốc liệt nhất là tại những dự án nằm trong khu vực có nhiều dự án cùng phân khúc và cùng giá bán quận Hoàng Mai, quận Hà Đông, quận Nam Từ Liêm, Cầu Giấy.
Hơn nữa, theo vị giám đốc này, những dự án này còn kém trong các hoạt động truyền thông mang tính chính thống nên khách hàng không đặt nhiều niềm tin về chủ đầu tư. Do vậy, khả năng ế ẩm ngay khi vừa ra mắt thị trường là rất có thể xảy ra.
