Theo ông Nguyễn Lộc Hạnh, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị thị Công ty CP Bất động sản Danh Khôi (DKR), trong năm 2019, thị trường địa ốc Tp.HCM phải đối mặt với không ít thách thức về rủi ro pháp lý như thanh tra, kiểm tra các dự án nhà ở, hạn chế cấp phép dự án mới khu trung tâm. Tuy nhiên, ông Hạnh cho rằng trong vùng xám thị trường vẫn có điểm sáng. Chuyên gia này dự báo 4 xu hướng đầu tư bất động sản vẫn hấp dẫn dòng vốn trong năm nay.
1. Xu hướng ly tâm - ngược dòng ra ngoại thành
Sau các cơn sốt đất liên tục diễn ra trong giai đoạn 2016-2018, mặt bằng giá đất tại Sài Gòn bị đẩy lên mức quá cao. Điều này khiến bất động sản tại các quận nội thành Tp.HCM trở nên quá đắt đỏ. Trong bối cảnh đó, xu hướng dịch chuyển dòng vốn ra các vùng ngoại ô của nhà đầu tư ngày càng tăng mạnh.
Trong 12 tháng tới, việc các nhà đầu tư ngược dòng ra vùng ven trung tâm làm dự án sẽ là xu hướng đầu tư bất động sản chung của thị trường Tp.HCM. Tại các quận nội thành, nhà đất có khung giá cao và đây cũng là vùng trọng điểm bị hạn chế cấp phép dự án mới. Nhà đầu tư vốn "mỏng" rất khó có cơ hội tiếp cận bất động sản các quận nội thành Sài Gòn bởi mức giá đắt đỏ, chi phí cao. Do đó, họ chọn chiến thuật đầu tư ly tâm - ra xa trung tâm để tìm cơ hội gia tăng dòng vốn.
Thế nhưng, trong năm nay, xu hướng đầu tư bất động sản ở ngoại thành Tp.HCM có thể chỉ phát triển tập trung tại hai cực Đông - Nam TP. Với lợi thế về hạ tầng, khu Đông sẽ phát triển sôi động hơn khu Nam.
|
|
| Ở chung cư đầu tư nhà phố, đất nền là một trong 4 xu hướng đầu tư bất động sản thu hút dòng vốn tại Tp.HCM trong năm 2019. Ảnh: Hữu Khoa) |
2. Ở chung cư đầu tư nhà phố, đất nền
Ông Hạnh cho hay, Sở Xây dựng Tp.HCM từng công bố chiến lược phát triển đô thị trong hơn 10 năm tới. Theo đó, chung cư cao tầng tiếp tục là xu hướng nhà ở tất yếu của địa ốc Sài Gòn. So với hiện nay, tốc độ phát triển nhà chung cư tại TP sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn trong 10-15 năm tới. Cùng với đó, Tp.HCM cũng hướng tới việc giảm phát triển loại hình nhà ở riêng lẻ trên địa bàn.
Vậy nên, trong năm Kỷ Hợi, xu hướng đầu tư tài sản liền thổ rất có thể sẽ gia tăng mạnh bởi đây là xu hướng đầu tư bất động sản hợp thời. Đối với phần lớn người dân thành thị, quan niệm chỉ thích ở nhà liền thổ không còn đúng. Trong năm vừa qua, đối tượng thích ở chung cư đầu tư nhà phố, đất nền phổ biến trong độ tuổi dưới 35. Tuy nhiên trong năm nay, độ tuổi của nhà đầu tư có thể sẽ tăng lên trên ngưỡng 35.
Tại Tp.HCM, nhà chung cư đang phát triển rất mạnh với tiện ích, an ninh, môi trường, dịch vụ, kết nối giao thông ngày một tốt hơn. Năm 2019, xu hướng ở chung cư, đầu tư nhà phố và đất nền phân hóa rõ hai nhu cầu trên thị trường địa ốc Tp.HCM. Cụ thể, bất động sản liền thổ sẽ đáp ứng nhu cầu đầu tư với hiệu suất lợi nhuận cao. Trong khi đó, căn hộ phục vụ nhu cầu tận hưởng cuộc sống hiện đại.
3. Vốn chảy về vùng trũng
Thực tế cho thấy, quy luật "nước chảy về chỗ trũng" đang khiến làn sóng thu gom đất tại các xã, huyện còn heo hút của Tp.HCM không ngừng gia tăng. Trong năm 2019, những huyện có mặt bằng giá đất thấp nhất TP sẽ hấp dẫn dòng vốn trung bình, trở thành mục tiêu của giới đầu tư bất động sản.
So với các quận khác, giá đất tại 5 huyện vùng ven ngoại thành Sài Gòn gồm Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi đều thấp hơn. Trong đó, 3 huyện Củ Chi, Bình Chánh và Cần Giờ được xếp vào nhóm "vùng trũng" có giá đất rẻ nhất Tp.HCM.
Mỗi m2 đất nông nghiệp tại các huyện vùng trũng có giá một vài triệu đồng, giá đất thổ cư dưới 20 triệu đồng/m2. Đối với dòng vốn dài hạn, các lô đất lớn với mặt bằng giá còn rất thấp là lựa chọn phù hợp. Do hạn chế về kết nối hạ tầng nên nhà đất vùng trũng chưa thu hút nhu cầu an cư, chỉ phù hợp với nhu cầu đầu tư dài hạn.
4. Bất động sản thương mại cho thuê hút vốn đầu tư
Trong năm nay, xu hướng đầu tư bất động sản có giá trị thương mại cao tiếp tục là xu hướng thời thượng đối với dòng vốn lớn, cực lớn. Ưu điểm vượt trội của đầu tư bất động sản thương mại (kinh doanh, cho thuê) là chống trượt giá đồng tiền, kênh trú ẩn an toàn và theo thời gian có tiềm năng tăng giá trị.
Thông thường, nhà đầu tư chọn bất động sản có giá trị thương mại cao không chú trọng tới dòng tiền khai thác từ việc cho thuê (bình quân lợi tức trên dưới 4%) vẫn thấp hơn so với gửi ngân hàng. Song, nếu chọn được những bất động sản "độc nhất vô nhị", tức không có sản phẩm thay thế thì nhà đầu tư có thể đạt được lợi nhuận kép. Bởi lẽ, sự khan hiếm thường đẩy giá trị tài sản tăng cao và cơ hội tăng giá thuê rất lớn trong dài hạn.
Nhóm bất động sản thương mại cho thuê gồm các dòng sản phẩm như nhà phố mặt tiền, tòa nhà văn phòng, nhà phố thương mại trong dự án gần đường chính, các căn tầng trệt của dự án nhà cao tầng, trung tâm thương mại, kiốt thương mại...
Cũng theo chuyên gia này, các hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh tại các quận sầm uất của Sài Gòn đầu năm 2019 đều có giá thuê năm sau tăng từ 7-10% so với năm trước.
