Từ số phận "con cưng” đến "cái bẫy" luôn rình rập các nhà đầu tư

“Con cưng” một thời của không ít nhà đầu tư trong 2 năm gần đây liên tiếp vướng phải những lùm xùm và đến nay vẫn chưa kết thúc. Từ việc nhiều chủ đầu tư phá vỡ hợp đồng lợi nhuận cam kết đến công tác quản lý vận hành bát nháo, và mới đây, vấn đề pháp lý tưởng chừng như đã được giải quyết khi condotel được cấp sổ đỏ thì Bộ Công an tiếp tục lên tiếng phản đối chuyển loại hình này thành nhà ở. Khi các bộ vẫn chưa đi đến thống nhất trong việc quản lý thì phải chăng loại hình này vẫn là một mớ bòng bong với đầy rủi ro rình rập các nhà đầu tư?

Vỡ cam kết lợi nhuận

Dù việc vỡ trận cam kết lợi nhuận condotel đã xảy ra trước đó nhưng sự việc này chỉ thực sự tạo ra chấn động trên toàn thị trường vào cuối năm 2019 tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Tháng 11/2019, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng phát đi thông báo sẽ dừng trả lợi nhuận 12% như đã cam kết do tài chính khó khăn. Giữa lúc thị trường chung đang vô cùng ảm đạm, sự bội tín của chủ đầu tư này đã lập tức khiến cả thị trường xôn xao và hàng nghìn nhà đầu tư như ngồi trên đống lửa. 

Một dự án trước đó cũng không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng là dự án căn hộ khách sạn Bavico Nha Trang. Khách hàng chỉ nhận được đúng mức lợi nhuận cam kết là 15% trong vài tháng đầu, sau đó, chủ đầu tư đàm phán giảm mức lợi nhuận xuống 8% và cuối cùng là thất hứa.

Trong năm nay, một “ông lớn” khác trong làng bất động sản với lý do tác động của dịch bệnh cũng đã tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng tại 3 dự án condotel ở Hạ Long (Quảng Ninh), Quy Nhơn (Bình Định) và Quảng Bình.

Cuối năm 2019, Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" cam kết lợi nhuận

Pháp lý còn nhiều tranh cãi

Condotel được xem là một điểm sáng trên thị trường bất động sản từ năm 2014 khi thị trường dần hồi phục sau giai đoạn khủng hoảng. Năm 2017-2018 được xem là thời kỳ hoàng kim của loại hình bất động sản này. Đến giữa năm 2018, condotel này bắt đầu ghi nhận sự giảm sút về cả nguồn cung và lượng giao dịch, ngay tại những điểm du lịch lớn trên cả nước. 

Năm 2019, phân khúc này tiếp tục trên đà giảm tốc. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đến hết năm 2019, trong gần 19.000 sản phẩm tung ra thị trường, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 36,3%.

Có nhiều nguyên nhân của sự chững lại như cung vượt cầu, thanh khoản thấp, việc siết chặt tín dụng, người nước ngoài không được phép mua… Tuy nhiên, nguyên nhân xuyên suốt và nổi cộm nhất là những lùm xùm về tính pháp lý, quyền sở hữu condotel. 

Ngày 14/2, Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn các Sở Tài nguyên và Môi trường việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, bao gồm condotel... Thông tin này được cho là một điểm sáng hiếm có của thị trường thời điểm đó, vực lại niềm tin cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng văn bản này không “cấp giấy khai sinh” cho condotel và câu chuyện pháp lý vẫn còn nhiều tranh cãi. Bộ Công an mới đây đã nêu thực trạng một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel cho người mua, dần hợp thức hóa condotel thành nhà ở, kéo theo nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự. Cho rằng có nhiều điểm thiếu chặt chẽ trong việc quản lý, kinh doanh condotel, Bộ Công an phản đối chuyển đổi condotel thành nhà ở.

Năm 2017-2018 được xem là thời kỳ hoàng kim của condotel

Quản lý vận hành bát nháo

Công tác quản lý vận hành ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả kinh doanh condotel. Ngoài việc có nhiều dự án mở bán khi chưa đủ điều kiện thì công tác quản lý, vận hành căn hộ, tòa nhà cũng chưa có sự chặt chẽ, thiếu thể hiện rõ vai trò của chủ đầu tư, làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự. Chẳng hạn, tại dự án Our City (Hải Phòng) đã có hàng trăm người Trung Quốc đến thuê căn hộ để tổ chức đánh bạc quy mô lớn. Hay tại dự án Oceanus Mường Thanh Viễn Triều (Nha Trang, Khánh Hòa), công an Khánh Hòa trong thời gian qua cũng đã bắt 14 đối tượng Trung Quốc nghi là tội phạm sử dụng công nghệ cao. Thực tế có rất nhiều căn hộ được tự ý cho thuê mà không có sự giám sát của ban quản trị, chủ đầu tư cũng như chính quyền địa phương.

Lao dốc vì dịch bệnh

Tác động của dịch Covid-19 đầu năm 2020 được coi là một cú sốc mạnh tiếp tục giáng lên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, mặc cho những lùm xùm về pháp lý và lợi nhuận vẫn còn đó từ năm 2019. 

Dịch Covid-19 bùng phát, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là phân khúc đầu tiên và cũng là phân khúc bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Lượng khách du lịch giảm mạnh, đặc biệt là khách quốc tế kéo theo sự sụt giảm về công suất buồng phòng. 

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, Covid-19 làm sụt giảm đáng kể lượng khách Trung Quốc đến Việt Nam, trong khi nhóm khách này chiếm đến hơn 30% tổng lượt khách quốc tế trong năm 2019. 

Về ý kiến bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi tốt hơn từ năm 2021, ông Mauro Gasparotti cho rằng, rất khó để nhận định về sự khôi phục vào thời điểm này vì còn phụ thuộc vào thời điểm mở cửa trở lại đường bay quốc tế cũng như thời điểm dỡ bỏ hoàn toàn quy định cách ly đối với khách quốc tế đến Việt Nam.

Khánh Trang

>> Bộ Công an kiến nghị không chuyển condotel, officetel thành nhà ở

>> Chính thức có hướng dẫn cấp "sổ đỏ" cho condotel