Sau đó, công ty tôi đã chi tiền thuê lại dải đất gần đó để trồng cây phi lao, đồng thời đổ thêm đá lên đoạn đường mòn của dân để tiện đi lại. Chính quyền cấp xã không đủ thẩm quyền trực tiếp cho người nước ngoài, công ty nước ngoài thuê đất. Công ty tôi lấy danh nghĩa tổng giám đốc người Việt đứng ra ký hợp đồng thuê. Mặt khác, công ty cũng đã nộp tiền thuê đất vào ngân sách.

Nay công ty có tổng giám đốc mới là người Đài Loan. Năm nay cũng là năm hết hạn hợp đồng thuê đất 5 năm. Vị tổng giám đốc ký hợp đồng thuê trước đó đã nghỉ việc nhưng vì lý do nào đó mà không tự nguyện muốn thanh lý hợp đồng cũ để xã ký hợp đồng thuê mới với danh nghĩa cá nhân khác thuộc công ty mà ông ta vẫn muốn đứng tên thuê đất còn công ty tôi trả tiền thuê. Tuy nhiên, tổng giám đốc mới không đồng ý với việc này.

Vậy xin luật sư cho biết, khi hợp đồng thuê đất 5 năm hết hạn, đoạn đường nội đồng mà công ty tôi trải đá và cây xanh nói trên sẽ xử lý ra sao? Ai có quyền sử dụng và quản lý? Chúng tôi có thể đồng ý không thuê nữa để người đứng tên cũ tiếp tục thuê và tự trả tiền song yêu cầu xã khi ký hợp đồng cần ghi rõ không chặn đường đi, không chặt cây xanh được không?

Trân trọng cảm ơn!

(huyduongmchp@...)

Quy định về cho thuê đất được nêu rõ tại Điều 56, Luật Đất đai năm 2013. (Ảnh minh họa)

Trả lời:

Điểm đ và e, Khoản 1, Điều 56, Luật Đất đai năm 2013 quy định về cho thuê đất như sau:

"1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;"

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;".

Mặt khác, Khoản 3, Điều 59, Luật Đất đai quy định về thẩm quyền cho thuê đất, giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"3. UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn."

Khoản 5, Điều 126, Luật đất đai quy định: "5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm."

Trong khi đó, theo Khoản 3, Điều 132, Luật Đất đai năm 2013 quy định: "3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì UBND cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.

Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do UBND cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật."

Về việc chấm dứt hợp đồng, Điều 422, Bộ Luật Dân sự quy định như sau:

"Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định."

Theo thông tin mà bạn cung cáp thì thời hạn sử dụng đất trong hợp đồng đã hết hạn. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của phường, xã, thị trấn là không quá 5 năm. Hợp đồng thuê thỏa thuận như thế nào sẽ quyết định việc có bồi thường kinh phí đã bỏ ra trồng cây xanh hay không. Công ty bạn có thể thỏa thuận để địa phương tiếp tục quản lý sử dụng cây xanh mà công ty bạn đã trồng.

Về điều kiện thuê khi hết hạn hợp đồng, chiếu theo Khoản 3, Điều 132, Luật Đất đai năm 2013, đất chưa dùng vào mục đích công thì UBND cấp xã cho cá nhân, hộ gia đình tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn thuê đất mỗi lần không quá 5 năm.

Như vậy, hợp đồng thuê đất của công ty bạn đã hết thời hạn. Trường hợp không có nhu cầu sử dụng tiếp, không được ký tiếp thì UBND xã cho thuê thông qua hình thức đấu giá. Ngoài ra, bên đã thuê trước không có quyền yêu cầu đối với bên thuê mới về đất công ích.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)