Vừa qua, tôi có mang giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất đi cầm cố ngân hàng để vay tiền. Khi ngân hàng đi công chứng giấy tờ thì Sở TN&MT cho biết căn nhà tọa lạc trên diện tích chủ đầu tư xây trái phép. Vì vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình tôi sẽ bị thu hồi và hủy bỏ.

Vậy xin hỏi luật sư, sau khi bị thu hồi sổ đỏ, tôi có được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

(Trần Thạch)

Nếu đã bị thu hồi sổ đỏ thì rất khó để được cấp lại (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu bạn xây sai phép, xây vượt tầng thì sẽ không được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Vậy nên, việc thu hồi và hủy bỏ sổ đỏ trong trường hợp này là đúng quy định.

Nếu vẫn cấp sổ đỏ đối cho những trường hợp như trên sẽ tạo tiền lệ xấu. Để thu lợi bất chính, chủ đầu tư có thể cố tình làm sai quy định. Quyền lợi của người mua nhà vì thế sẽ bị hưởng không nhỏ.

Các cá nhân, tổ chức tham gia thẩm định, xét, cấp sổ đỏ trái luật cũng sẽ bị xem xét trách nhiệm, thậm chí là cả trách nhiệm hình sự. Có vậy, người dân mới được đảm bảo công bằng, đồng thời răn đe cán bộ, công chức cố tình làm sai quy định. 

Sổ đỏ một khi đã bị thu hồi sẽ rất khó được cấp lại. Lý do là, Thông tư số 03/2018/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định phải dỡ bỏ phần vượt tầng và thi công lại đúng thiết kế đối với hạng mục sai thiết kế (ví dụ, theo thiết kế là khu thương mại nhưng chủ đầu tư lại làm thành căn hộ để bán)...

Chiếu theo quy định trên, thực tế đã và đang có nhiều dự án bị "cắt ngọn". Pháp luật không còn cho phép hiện tượng "phạt cho tồn tại" như trước đây.

Chủ sở hữu căn hộ bị thu hồi sổ đỏ nên đàm phán với chủ đầu tư đổi căn hộ khác để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Đôi bên sẽ tự thỏa thuận về diện tích, vị trí, giá chênh giữa hai căn hộ nếu có.

Trong trường hợp không thể thỏa thuận, chủ sở hữu căn hộ có thể kiện ra tòa án và yêu cầu tòa tuyên hợp đồng mua bán nhà là vô hiệu. Theo đó, chủ đầu tư sẽ phải trả lại cho khách hàng số tiền đã nhận cũng như bồi thường thiệt hại nếu có. Chủ dự án phải chịu toàn bộ trách nhiệm đối với thiệt hại mà họ gây ra bởi họ là bên có lỗi, lừa dối người mua nhà.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
(Công ty luật Bảo An, Hà Nội)