Mua phải đất quy hoạch có thể đem đến khá nhiều phiền toái, nhất là khi bạn có nhu cầu về cấp sổ đỏ, xây nhà trên đất, tách thửa, chuyển nhượng, đền bù khi thu hồi đất... Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình cũng như hạn chế tối đa rủi ro phát sinh, bạn cần nắm rõ những vấn đề liên quan tới loại đất này.

1. Đất quy hoạch là gì? 

Khoản 2, điều 3, Luật đất đai 2013 nêu rõ: "Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định."

Theo quy định trên, có thể hiểu quy hoạch đất chính là việc khoanh vùng phân bổ không gian đất theo mục tiêu, định hướng phát triển của từng vùng kinh tế xã hội, đơn vị hành chính… và được hiện thực hóa bởi các kế hoạch sử dụng đất của mỗi địa phương trong một thời gian nhất định. Mỗi địa phương sẽ có kế hoạch khác nhau dựa theo tình hình sử dụng đất tại địa phương đó và kế hoạch này sẽ thay đổi theo từng thời kỳ nhằm đảm bảo phù hợp với thực tiễn.

Đất quy hoạch là gì? Đó là mảnh đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất. Phổ biến nhất là quy hoạch đất để làm đường giao thông, xây dựng khu dân cư, dự án...

Về các loại đất quy hoạch, hiện quy hoạch sử dụng đất có nhiều loại, tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà có những quy hoạch khác nhau như quy hoạch đất nền dự án, đất quy hoạch đô thị, đất quy hoạch làm đường giao thông, đất quy hoạch cây xanh, công viên, đất quy hoạch lộ giới...

Đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Ảnh minh họa

2. Đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?

Đây là thắc mắc của nhiều người sử dụng đất hiện nay. Luật Đất đai hiện hành quy định rõ các trường hợp đất có hoạch được cấp sổ đỏ và không được cấp sổ đỏ như sau:

Đất quy hoạch được cấp sổ đỏ

- Đất nằm trong quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm. 

Những khu đất này thuộc diện quy hoạch và kế hoạch quy hoạch đã được công bố. Vậy nhưng, UBND huyện chưa không khai kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Người sử dụng đất được phép sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định. Người dân hoàn toàn có thể xin cấp sổ đỏ như thông thường.

- Đất quy hoạch treo

Đất quy hoạch treo là đất thuộc diện quy hoạch theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện như sau 3 năm kể từ khi kế hoạch được ban hành vẫn chưa có kế hoạch thu hồi đất.

Theo đó, Nhà nước sẽ phải có điều chỉnh, hủy bỏ và công bố các điều chỉnh đã thực hiện. Trong trường hợp không có quyết định điều chỉnh quy hoạch từ cơ quan Nhà nước, người sử dụng có thể thực hiện các quyền như thông thường. Vì vậy, nếu đất thuộc diện quy hoạch treo, người dân vẫn có thể xin cấp sổ đỏ với hồ sơ, thủ tục theo quy định hiện hành.

Đất quy hoạch không được cấp sổ đỏ

Đó là loại đất nằm trong quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Với những khu đất thuộc quy hoạch và đã nhận được kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND huyện thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế một số quyền.

Cụ thể, đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng đã có quyết định thu hồi đất thì không được cấp sổ đỏ. Thế nên, trong trường hợp đất nằm trong quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì yêu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không được thực hiện.

>>> Xem thêm:

• Từ năm 2021, được phép xây nhà trên đất quy hoạch "treo"?

• Cấp phép xây dựng cho đất thuộc quy hoạch như thế nào?

3. Đất quy hoạch có được xây nhà không?

Theo quy định hiện hành, có 3 trường hợp sau:

Đất thuộc diện quy hoạch vẫn có thể xây dựng nhà ở. Ảnh minh họa

• Trường hợp đất ở thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện

Nếu đất ở thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp (được cấp sổ đỏ đối với diện tích đất ở đó) được quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất đó theo quy định của pháp luật hiện hành.

• Trường hợp đất ở thuộc quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Nếu đất ở thuộc quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất ở hợp pháp không được xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất ở đó mà chỉ được phép cải tạo, sửa chữa nhà ở hiện có nếu được sự cho phép, đồng ý của cơ quan có thẩm quyền.

• Trường hợp một phần của thửa đất thuộc quy hoạch

Nếu chỉ một phần của thửa đất thuộc quy hoạch, phần còn lại không thuộc quy hoạch thì người sử dụng đất ở hợp pháp có quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên diện tích đất ở đó.

4. Đất thuộc diện quy hoạch có được tách thửa?

Khoản 2, Điều 49, Luật đất đai năm 2013 nêu rõ, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Theo quy định trên thì chỉ trừ trường hợp đã có thông báo thu hồi đất, còn lại việc đất nằm trong quy hoạch không làm hạn chế quyền của người sử dụng đất, gồm cả quyền tách thửa. Người sử dụng đất được phép tách thửa mảnh đất thuộc quy hoạch nhưng phải đảm bảo đáp ứng được các điều kiện chung để được tách thửa theo quy định của địa phương nơi có đất.

Đất quy hoạch vẫn có thể tách thửa, chuyển nhượng. Ảnh minh họa

5. Đất quy hoạch có được thế chấp vay vốn ngân hàng?

Đất dính quy hoạch có được thế chấp ngân hàng? Điều này tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định, bao gồm cả quyền thế chấp vay vốn ngân hàng.

Tuy nhiên, phần lớn các ngân hàng hiện nay đều rất thận trọng trong việc cho vay thế chấp đất thuộc quy hoạch bởi những hệ lụy về mặt pháp lý. Các khu đất không nằm trong diện thu hồi, giải tỏa, tranh chấp thì có thể thế chấp vay ngân hàng. Tuy nhiên, để vay được còn phụ thuộc vào chính sách cho vay của các ngân hàng tại từng thời điểm cụ thể.

Thực tế cho thấy, việc vay thế chấp đất quy hoạch hiện nay khá khó khăn. Do đó, người vay vốn cần nắm kỹ về thông tin mảnh đất của mình, đồng thời chuẩn bị hồ sơ chi tiết, đầy đủ mới có thể được duyệt cho vay vốn.

6. Đất dính quy hoạch vẫn được mua bán?

Để được mua bán, chuyển nhượng đất thuộc diện quy hoạch cần đáp ứng một số điều kiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể gồm các trường hợp sau:

• Đất quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Đối với trường hợp đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, mua bán, thừa kế, tặng cho, thế chấp, chuyển đối hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất.  

• Đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Với trường hợp này, người sử dụng đất vẫn có thể tiến hành sang nhượng, mua bán đất trong quy hoạch cho đến khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đã đề ra. 

7. Mua đất quy hoạch có được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất?

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định rõ tại Điều 75, Luật Đất đai năm 2013.

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải là đất thuê và phải trả tiền thuê đất hàng năm có các loại giấy tờ sau sẽ được Nhà nước đền bù khi thu hồi đất: 

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

- Hoặc đã có đầy đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ, ngoại trừ trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 77 của Luật này.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Như vậy, người có đất nằm trong quy hoạch nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, đất quy hoạch vẫn có thể được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Ảnh minh họa

Xây nhà trên đất quy hoạch có được đền bù không?

Xây nhà trên đất thuộc diện quy hoạch vẫn có thể được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể như sau:

- Trường hợp 1: Tại thời điểm xây dựng nhà ở trên đất quy hoạch thì đất quy hoạch đã được công bố nhưng vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Trong trường hợp này, người dân vẫn được thực hiện những quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Hành vi xây dựng nhà mới sẽ không vi phạm pháp luật về đất đai nhưng phải có giấy phép xây dựng. Vì vậy, người dân sẽ vẫn được đền bù theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất.

- Trường hợp 2: Tại thời điểm xây dựng nhà trên đất quy hoạch thì đất quy hoạch đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Người sử dụng đất sẽ không được thực hiện tiếp quyền sử dụng đất, không được phép xây dựng nhà mới trên đất quy hoạch.

Trong trường hợp này, nếu người sử dụng đất vẫn xây dựng nhà mới sẽ vi phạm pháp luật về đất đai. Theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất sẽ không được đền bù.

8. Mua phải đất quy hoạch, xử lý như thế nào? 

Vì không tìm hiểu kỹ, nhiều người mua phải đất dính quy hoạch. Dĩ nhiên, đây là điều không ai mong muốn. Trong trường hợp này, người mua cần bình tĩnh xem xét để tìm hướng giải quyết phù hợp nhất. Sau đây là các cách xử lý khi bạn lỡ mua phải đất thuộc diện quy hoạch.

• Xem lại các điều khoản của hợp đồng chuyển nhượng

Thông thường, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên, thông tin thửa đất, thỏa thuận về giá chuyển nhượng,… Nếu phát hiện vị trí thửa đất thuộc quy hoạch thì người mua đất cần kiểm tra trong hợp đồng có nội dung cam kết về việc đất không thuộc quy hoạch không.

- Trường hợp có cam kết đất không thuộc quy hoạch, tranh chấp thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền. Nếu bên bán không thực hiện thì người mua có quyền khởi kiện để thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết.

- Trường hợp không có nội dung cam kết đất không thuộc quy hoạch, bên mua phải chấp nhận bởi nội dung hợp đồng là do hai bên tự thỏa thuận, ngoại trừ trường hợp người mua có bằng chứng chứng minh về việc bị bên bán lừa dối.

Lưu ý, nếu đất có tranh chấp thì bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền bởi theo quy định của pháp luật về đất đai, người sử dụng đất có tranh chấp không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

Mặt khác, nếu các bên đã thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm thì có quyền yêu cầu bên bán thực hiện đúng điều khoản đã thỏa thuận và ký kết.

Tùy điều kiện và nhu cầu của từng người mà quyết định việc có nên mua đất thuộc quy hoạch hay không. Ảnh minh họa

• Nắm rõ các quyền của người sử dụng đất khi mua đất quy hoạch

Việc nắm rõ quyền của người sử dụng đất nếu có đất thuộc diện quy hoạch sẽ giúp người mua thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, tránh bị "trắng tay". Cụ thể, người có đất quy hoạch có các quyền sau đây:

Được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất

Khi Nhà nước thu hồi đất quy hoạch, người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất nếu đảm bảo đủ các điều kiện sau:

- Có sổ đỏ/sổ hồng hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ mà chưa được cấp, ngoại trừ duy nhất trường hợp không có sổ đỏ vẫn được bồi thường.

- Không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Khoản 33, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 có quy định, sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Được tặng cho, chuyển nhượng

- Trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng, được thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế... nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch; được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm. Nếu có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở, công trình hiện có thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế các quyền được xây dựng mới công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm.

9. Cách nhận biết đất có thuộc quy hoạch hay không?

Có nhiều cách để nhận biết một mảnh đất hay khu đất có thuộc quy hoạch hay không. Tựu chung lại có 4 cách phổ biến, hiệu quả, được nhiều người áp dụng.

Kiểm tra qua cơ quan chức năng có thẩm quyền

Bạn nên liên hệ với cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện/quận nơi có đất. Theo đó, bạn có thể yêu cầu xem bản đồ quy hoạch cũng như được giải đáp khác có liên quan.

Cách này được đánh giá có độ chính xác, an toàn cao. Thế nhưng, người mua đất sẽ phải tốn nhiều công sức, thời gian hơn, nhất là khi không ở gần các trung tâm hành chính. Chưa kể, trường hợp nhu cầu kiểm tra quá đông, cơ quan chức năng sẽ không phản hồi kịp thời cho bạn được, ảnh hưởng tới việc ra quyết định mua đất, đầu tư...

Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ

Trong trường hợp mảnh đất bạn muốn mua đã có sổ đỏ thì thông tin quy hoạch sẽ được ghi trực tiếp ở phần ghi chú trong sổ. Thông tin này sẽ cho bạn biết mảnh đất thuộc diện quy hoạch nào. Từ đó, người mua sẽ cân nhắc xem liệu quy hoạch đó có phù hợp với mục đích, nhu cầu của mình không, sau đó mới quyết định mua đất hay không mua đất.

Tra cứu thông tin trực tuyến

Bạn có thể sử dụng các công cụ tra cứu trực tuyến để tìm hiểu đất có vướng quy hoạch không. Hiện nay, tại một số tỉnh, thành phố đã hỗ trợ sử dụng tra cứu thông tin về quy hoạch đất thông qua các ứng dụng online cài đặt trên máy tính, điện thoại thông minh, Ipad... giúp tiết kiệm thời gian tối đa.

Sử dụng dịch vụ nhà đất tại địa phương

Các công ty, đại lý môi giới bất động sản tại địa phương sẽ nắm rõ các vấn đề về quy hoạch tại địa phương đó. Họ sẽ giúp bạn sớm có được thông tin đầy đủ và chính xác nhất. Tuy nhiên, bạn cần tìm hiểu kỹ để chọn được đơn vị tư vấn uy tín, chất lượng, từ đó có thể nhanh chóng quyết định việc mua đất hay không.

Với những phân tích ở trên, hẳn bạn đã trả lời được câu hỏi có nên mua đất quy hoạch không. Điều này cũng sẽ tùy thuộc điều kiện, mục đích của mỗi người. Nếu mua đất để xây nhà, định cư lâu dài thì bạn không nên mua đất quy hoạch nhằm tránh trường hợp khi đang sử dụng thì bị thu hồi. 

 

Lam Giang (TH)

 

>> Quy hoạch 1/5000 là gì? Ý nghĩa của bản đồ quy hoạch với dự án bất động sản

>> Quy hoạch 1/2000 là gì? Đất quy hoạch 1/2000 có được xây dựng nhà ở?

>> Quy hoạch 1/500 là gì? Điều kiện và quy trình ra sao?